Pärast seda, kui olin õppinud tundma Suurbritannia kinnisvaraturgu, hakkasin enne ELi laienemist uurima Eesti potentsiaali. Ma nägin, et eestlastel ja brittidel on üks ühine omadus: mõlemale on tähtis olla omaenda kodu omanik, mitte üüriline.

Kinnisvarahinnad tõusevad koos palkadega, viimased kasvavad praegu 10% aastas. Hetkel on Eesti palgad vaid 20% ELi keskmisest tasemest.

2003. aastast alates on Tallinna kinnisvaraturul valitsenud buum. Paljud kinnisvara­investorid on minult küsinud, mis võiks olla selle põhjus ja kui kaua see võiks jätkuda. Usun, et buum jätkub veel vähemalt 10–20 aastat, võib-olla mitte samal kiirusel, aga jätkub. Selleks on kümme peamist põhjust.

Kümme märksõna

1. Tõusev ehitushinnaindeks. 2005. aasta I kvartali indeks tõusis aastataguse ajaga võrreldes 8,4%. See avaldab mõju ka kinnisvarahindadele.

2. Rekordilised välisotseinvesteeringud. Alates ELiga liitumisest on Eestisse voolanud 10 mld krooni (695 mln eurot) ja sellele oodatakse veel suuremat lisa. See raha läheb riigi infrastruktuuri, sh teedesse, lennujaamadesse, haiglatesse, koolidesse. See toob uusi töökohti, laiendab äritegevust, kergitab tarbijakulutusi ja suurendab kinnisvara soetamist.

3. Tallinn saab 81% otseinvesteeringuist. Välisinvesteeringud toovad uusi ettevõtteid ja töökohti. See omakorda soodustab tarbimist ja kinnisvara üürimist, iseäranis välismaiste juhtide poolt, kes piirkonnas uusi ettevõtteid ja peakortereid asutavad. Üksi I kvartali välisinvesteeringud ületasid kogu 2004. aasta omad.

4. Suurus loeb. Maailma Majandusfoorumi ülemaailmne majanduskasvuindeks seab Eesti 104 riigi seas 20. kohale, kõrgemale teistest Ida-Euroopa maadest ja isegi Hongkongist (21). Eesti väiksus on tema parim strateegiline eelis teiste uute ELi liikmete ees, sest siin on lihtsam muutusi ellu viia kui suuremates ja kohmakamates riikides nagu Poola või Tðehhi.

5. Tugev sisenõudlus. Arendajad ehitasid 2002. aastal 1100, 2003. aastal 1800 ja 2004. aaastal ligi 2000 eluaset. Ober-Haus prognoosib, et nõudlus ületab pakkumise. Nende hinnangul suudab Tallinn neelata 2200–2500 uut korterit aastas. Eluasemelaenud ulatuvad Eestis vaid 11%ni SKPst. ELi keskmine on 48%. Samas on Eestis elamispinda inimese kohta 26 ruutmeetrit – pool ELi keskmisest.

6. Madalad intressimäärad. 1995–2005 on intressimäärad langenud 12%lt 2,8%ni. See tähendab, et suur osa rahvast saab lubada endale uue eluaseme hinna eest, mis talle enne üle jõu käis.

7. Kasvav majandus – neli aastat keskmiselt 6,23% aastas. Inflatsioonitase on madal, ulatudes veidi üle 3%.

8. Riik ise. Eesti on ametlikult kõige kiiremini kasvava turismiga Euroopa riik. Siin ööbivate väliskülastajate arv kasvas Eestis mullu 2003. aastaga võrreldes 30%, 1,05 miljonilt turistilt 1,36 miljonini. Kasvav turism tähendab rohkem ettevõtlust ja uusi töökohti, rohkem ostujõudu kinnisvara soetamiseks ja üürimiseks. Tallinn on potentsiaalilt turismisihtpunkt, mis ootab järgneva kümne aasta jooksul plahvatust.

9. Ostjad, kes soetavad kinnisvara väljaüürimiseks. Taiplikud Soome ja Rootsi kinnisvarainvestorid on Eestisse raha paigutanud juba mitu aastat. Tänu oma asukohale on nad hästi kursis piirkonnas toimuvaga. Kuid ka kinnisvarainvestorid mujalt Lääne-Euroopast pole skandinaavlastest kaugele maha jäänud. Nad on hakanud mõistma Ida-Euroopa potentsiaali ja asunud oma vara kiiresti kasvaval turul mitmekesistama. Kuna aktsiaturud ja pensionifondid veavad paljusid alt, tahavad inimesed paigutada raha kindlamasse kohta, isegi kui see tähendab mere taha investeerimist.

10. Palgad tõusevad praegu 10% aastas. Kinnisvarahinnad tõusevad koos palkadega. Hetkel on Eesti palgad vaid 20% ELi keskmise tasemest.

Hinnad mitmekordistuvad

Kui Eesti palgad kasvavad ka tulevikus keskmiselt 10% aastas, siis need kahekordistuvad iga seitsme aasta järel.

Kulub 20 aastat, enne kui palgad jõuavad ELi praegusele keskmisele tasemele. See on ehitushinnaindeksi kõrval teine oluline näitaja. Suurbritannias kasvas keskmine sissetulek 30 aasta jooksul 9% aastas, majade hinnad 8,4%.

Paljud inimesed pärivad, kas hinnad ei ole juba praegu liiga kõrgel. Mitte mingil juhul! Eesti kinnisvarahinnad võivad järgmise kolme-nelja aastaga kahekordistuda ja kümne aasta vältel kolmekordistuda. Mõni ütleb, et see prognoos on liiga roosiline. Minu vastus on: vaadake, mida Suurbritannia elamuturg viimase kümne aasta jooksul teinud on.

W. Goodson on raamatu “Kuidas lõigata kasu ühest Ida-Euroopa suurimast kinnisvarabuumist” autor.

Saada SMSigaSaada e-postigaTrüki