Eesti oli mullu Euroopas kinnisvara hindade tõusu liider, ent, kas varsti suurim langeja?

21. november 2006, 00:00

Eraisikute laenamine tundub ohjeldamatu. Aga just seepärast võib selle lõppemine tulla järsult ja raskete tagajärgedega. Eesti oli mullu Euroopas liider kinnisvara hindade tõusu osas, ent, kas Eestist saab ka Euroopa liider languses?

Oktoobris püstitasid Eesti eraisikud uue rekordi, suurendades oma pangalaene 3,3 mld krooni võrra ühe kuu jooksul. Selle summa suuruse arusaamiseks võib lisada, et viimasel KUUEL AASTAL on Eesti pankade laenumaht äriühingutele tööstusektoris tõusnud ainult 5,1 mld võrra. Võrrelda võib ka kõigi Eestis hõivatud inimeste netopalkadega, mis oktoobris ulatusid hinnanguliselt 4,5-5 mld kroonini.

Välisraha laenamine eraisikutele ei toeta pikaajalist SKP-arengut. Laenamine eraisikutele võimaldab küll eraisikutel kõrgemal elatustasemel elada, täna ja äkki ka homme, aga ei suurenda nende suutlikkust pikaajaliselt toota oma riigile kõrgemat SKP. Kõik on ühekordne pidu. Laenamine näiteks tööstusele seevastu, lisab reeglina pikaajalist konkurentsivõimet.

Eesti eraisikute laenumaht alustas sisuliselt nullist ainult mõned aastad tagasi, aga on minu arust kohe jõudmas piirini, kus laenukasv peab järsult langema. Väheneva laenamise tagajärjed on raskelt ennustatavad, aga võivad olla väga tuntavad ja laialiulatuvad. Nii nagu laenamise tõus on toonud kaasa nõudluse terves majanduses, nii võtab laenamise vähenemine nõudluse ära. Eraisikute laenuraha on ringelnud ühiskonnas, eriti läbi ehitussektori, finantssektori ja jaekaubanduse. Ringeldes, raha tõstab nii SKP-d, tööhõivet kui ka inflatsiooni. Tööturg paistab tugevana, aga selle tugevuse allikaks jääb suuresti laenuraha.

Laenamine kasvab niikaua kui uued isikud on nõus oma õlgade peale võtma uusi laene, või olemasolevad laenuvõtjad tõstavad oma laenukoormust. Uued eluasemelaenuvõtjad on aga otsa saamas, tundub mulle. Juba 2005 aasta lõpul rääkisid pangad et eluasemelanuvõtjate arv oli jõudnud 100 000-ni. Pangad ennustasid, et jäänud on veel 50 000-100 000 laenuvõimelist peret. Tänaseni on ilmselt suur osa neist, kes soovib ja suudab laenata, seda juba teinud. Alguses majandustsüklis oli laenamine hea äri, aga, kes viimasena enne langust kinnisvaralaenu võtab, võib kergelt mitu aastapalka kaotada.

Eraisikute laenamine väheneb sisuliselt siis, kui laenuvõimelisi laenuvõtjaid enam pole, või siis kui inimesed juba ennustavad varade-, eriti kinnisvarahindade langust. Tundub et praegu on juba mõlemad stsenaariumid võimalikud ühel ja samal ajal.

Kui kinnisvarahinnad hakkavad langema, siis on langusepotentsiaal päris suur, sest ehitushinnad on tunduvalt madalamad kui kinnisvarahinnad. Ehitajad ja arendajad teenivad niisiis hästi ka siis kui kinnisvarahinnad on juba langenud 10-20%. Järelikult nad ehitavad edasi, suurendades veel pakkumist kinnisvaraturul. Ostjad aga taanduvad. Ilmuvad turul ka tühjade korterite omanikud, kelle elu on olnud mugav, vaadates aina kõrgemaid hindu. Neil pole enam mõtet tühja kinnisvara peal istuda, vaid nad püüavad müüa. Turg langeb veelgi, ja isegi ehitushinnad võivad hakata kukkuma, arvatavasti koos sarnase arenguga naaberriikides.

Seega, võtmeküsimuseks kinnisvaraturule ja majandusele jääb, kui kaua tahavad Eesti eraisikud veel oma laenumahtu tõsta, ja kui kaua veel lubavad seda pangad. Laenutõus on toonud palgatõusu, ja palgatõus on toonud laenutõusu. Laenutõus on samuti toonud kinnisvarahindade tõusu, ja kinnisvarahindade tõus on toonud jällegi laenutõusu. Kuivõrd pankurid on suutnud neid protsesse õigesti hinnata on raske teada. Ma pakun, et praegu tõuseb konservatiivsus pankades iga päevaga.

Eesti oli eelmisel aastal euroopaliider kinnisvarahindade tõusus. Pole välistatud et Eesti juhib Euroopa kinnisvarahindu ka teises suunas. Majandusele tervikuna oleks praegu minu meelest täiesti loomulik ja tervislik, et laenumahtude pinge lõdveneks, ja hinnad vastavalt korrigeeriksid. Pikaajalise eduka arenguks oleks see isegi vaja, nii et mida varem seda parem.

Stefan Andersson, Erainvestor

2006-11-20

Raadio ettevõtlikule inimesele

Äripäeva raadio 92.4

Hetkel eetris

Kava

Vaata kogu kava
Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
10. November 2009, 19:14
Otsi:

Ava täpsem otsing