Äripind – osta või üürida?

26. märts 2008, 00:00

Ettevõttele seisab büroo- või kaubanduspinda otsides ettevõtja küsimuse ees, kas pind osta välja või võtta üürile. Alljärgnevalt on seda teemat käsitletud. Välja on toodud mõlema võimaluse plussid ja miinused.

Kinnisvara ostmine nõuab palju ressursse. Kaubandus- või büroopinna ostmiseks kulub suur summa raha. Büroo- ja kaubanduspindade ruutmeetrihinnad saavad Tallinnas alguse suurusjärgust 30 000 krooni. 100-ruutmeetrise pinna ostmiseks kulub seega 3 miljonit krooni.

Pinna üürile võtta saab aga märkimisväärselt väiksema summa eest. 160-kroonise ruutmeetri üürihinna puhul kulub üürimaksetele 16 000 krooni kuus ehk 192 000 krooni aastas. Nii saab ettevõtte büroo- või kaubanduspinna ostmist kaaluda ainult piisavate ressursside olemasolul. Rahaliste ressurssidena saab kinnisvara ostmiseks laenuvõime olemasolul loomulikult kaasata ka pangalaenu seades laenu tagatiseks ostetava äripinna.

Ettevõtte tulevikuväljavaated. Kinnisvara ei ole mõtet osta ettevõttel, mil on plaan aktiivselt laieneda. Nii võib tekida olukord, kus ettevõttel on vaja lisapinda, kuid samast hoonest seda ei leia. Teise asukohta kolimine on aga raskendatud kinnisvaraturu ebalikviidsusest või kehvast turuolukorrast tingituna.

Sageli ostavad äripinnad omale stabiilse rahavooga ettevõtted, kes ei plaani oluliselt ei kasvada ega töötajate arvu kokku tõmmata. Näitena võib siia tuua hambaravi kliinikud, advokaadibürood, notaribürood. Äripinna omamises nähakse sellisel juhul kinnisvarasse investeerimise nö. kõrvaläri.

Majanduslik otsus. Büroo- või kaubanduspinna ostmise või üürile võtmise taga võib seista pelgalt majanduslik otsus. Lihtsustatult võib öelda, et kui üürikulule minevad rahavood on väiksemad kui vara ostmisel makstav intressikulu, siis on igal juhul mõistlik pind üürile võtta. Toome lihtsustatud näite. Kui näiteks 3 miljonit krooni maksev büroopind oleks ettevõttel võimalik osta 7% intressimääraga, siis aastane intressikulu on 210 000 krooni. Kui sama(-väärse) pinna üüritasu aastas ilma kommunaalkuludeta jääb alla 210 000 krooni, siis on mõistlik büroopind üürile võtta.

Samas peab büroo- või kaubanduspinda ostes arvestama asjaoluga, et vara ostes võtab pinna omanik omale mitmed riskid. Need on näiteks riskid, mis on seotud intressimäära muutumisega, vara hinna liikumisega turul. Aga loomulikult ka näiteks tulekahju või vandaalitsemisega seonduvad riskid.

Raha kasutamise alternatiivid. Eelmise punktiga haakuvad raha kasutamise alternatiivsed võimalused. Kui äripinna ostu kaaluv ettevõte näeb, et büroo- või kaubanduspinna ostmise projekt võiks lubada tootlust 8%, kuid samas on ettevõtjal võimalusi paigutada raha alternatiivsetesse projektidesse tootlusega 15%, siis on mõistlik äripind ostmata jätta ja investeerida kõrgemat tootlust pakkuvasse sektorisse. Kui aga äripinna ostmisse investeeritav raha tõotab alternatiividest kõrgemat tootlust, siis tuleb raha investeerida äripinna ostmisse. Investeeringute võrdlemisel tuleb alati arvestada erinevatesse varaklassidesse investeerimisel olevate spetsiifiliste riskidega, sh. turuolukorrast tulenevate riskidega.

Kodu on kindlus. Nii nagu kodu on kindlus võib sama ka büroo- või kaubanduspinna kohta öelda. Ettevõttele endale kuuluv büroo- või kaubanduspind annab vabaduse ümberkorraldusteks omal äranägemisel.

Äripindade omanikud on reeglina paindlikud ja lähtuvad büroopindu üürile andes klientide soovidest. Seda aga nii kaua kuni tegemist on muudatustega, mis ei ole väga spetsiifilised. Suuremate ümberkorralduste puhul tähendab see aga alati kooskõlastusi pinna omanikuga. Endale kuuluva äripinna puhul kooskõlastusi vaja ei ole – piisab vaid enda otsusest ning soovitud muudatused-ümberehitused saab kiiresti ellu viia.

Oluline osa ärist. Büroo- või kaubanduspinna asukoht võib olla oluline osa ärist. Seda eriti kaubanduse ja/või teenindusega seonduvate tegevusalade puhul. Kui näiteks toitlustusettevõte üürib pinna ning edukalt tegutsedes tekitab omale klientide voo, siis tekib oht, et üürilepingu lõppedes jääb toitlustusettevõte senistest klientidest ilma. Kliendid ei kao kuhugi – nemad käivad endiselt samas kohas söömas edasi. Küll aga täidavad nad teise ettevõtte kukrut. Sellise olukorra puhul on üüripinnal tegutsenud ettevõte raisanud ressursse, mis on kulunud reklaamile, koha sissetöötamisele. Pinda omades üüripinnast ilmajäämise ja seetõttu klientide kaotamise riski ei ole.

Vara omamine annab võimaluse võita hinnatõusust. Kiire hinnatõusu aeg on Eesti kinnisvaraturul läbi. See aga ei tähenda, et kinnisvara ei peaks olema atraktiivne investeerimisobjekt. Häid ostuotsuseid tehaksegi sageli halbadel aegadel. Kuigi vaevalt on äripinna ostjal võimalus kasu lõigata kiirest hinnatõusust, siis pikemas perspektiivist kinnisvarahinnad tõenäoliselt siiski tõusevad. Kinnisvara hinnatõus annab omanikule võimaluse hinnatõusust kasu saada. Büroo- või kaubanduspinda üürile võttes läheb kinnisvara hinnatõus (või langus) üürilevõtjast mööda.

KokkuvõtteksKokkuvõtteks tuleb öelda, et büroo- või kaubanduspinna üürimisel ja ostmisel on mõlemal hulk plusse ja miinuseid. Seistest otsuse ees, kas äripind võtta üürile või osta peab iga ettevõtja otsuse üle kaaluma arvestades tema plaanidest tulenevaid tegureid. Kui samades tingimustes üks ettevõtja kaldub ostuotsuse poole võib teine ettevõtja otsustada kõhklematult äripinna üürilevõtmise kasuks. Oluline on, et üks või teine otsus ei saaks langetatud pimesi, vaid kaalutletult kõiki asjakohaseid tegureid arvestades.

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
10. November 2009, 19:14
Otsi:

Ava täpsem otsing