Ehitusbuum ja garantii

15. jaanuar 2009, 10:33

Advokaadibüroo Sorainen partner Kaido Loor ja advokaat Carry Plaks kirjutavad aripaev.ee õigusblogis ehitiste garantii erinevatest aspektidest.

Ehitusbuum ja garantii

Majandustõusuga käis kaasas ehitusbuum, mil ehitati kõikvõimalikesse kohtadesse ja sageli sobis müügiks igasugune maja meenutava kujuga ehitusmaterjalide kogum. Elamute ehitamiseks ja müügiks loodi arendusettevõtted, mis konkreetse arenduse müümisega oma tegevuse ka lõpetasid. Aja möödudes on areenilt lahkunud ka rida väiksemaid ehitusettevõtjaid.

Paljud, kes ehitusbuumi ajal olid õnnelikud, et olid endale saanud uue kodu või spekuleerimisobjekti, on aga täna sattunud olukorda, mis neid enam nii rõõmsaks ei tee, sest ehitusvigade parandamist pole mõtet likvideeritud arendajalt nõuda. Tavaliselt ostis ostja maja või korteri kinnisvara arendajalt, kes tellis ehitustööd ehitusettevõtja(te)lt. Täna tõusetub küsimus, kelle poolte ehitusvigade parandamiseks nö garantiikorras pöörduda, kui maja laguneb või polegi korrektselt valmis ehitatud.

Millised garantiid ehitise omanikul on?

1. Ehitise garantii

Ehitusseadusest tulenevalt peab ehitis või selle osa säilima ehitaja poolt määratud aja jooksul sihipärase kasutamise ja hooldamise korral sedasi, et oleks tagatud maja kasutamiseks vajalik ohutus ja kasutamise omadused ning kvaliteet. Selline garantii peab kehtima vähemalt kaks aastat. Seega, isegi kui ehitaja ja tellija on leppinud omavahel kokku garantii lühemaks perioodiks või seadnud garantiile mingeid muid kitsendavaid tingimusi, on seadusest tulenevalt ehitajal kohustus tagada viidatud garantii ikkagi vähemalt kaheks aastaks.

Seaduseelnõu väljatöötamisel lähtuti sellest, et ehitise garantii on ehitise omaniku heaolule suunatud meede, mis annab ehitise omanikule võimaluse hinnata ehitustöö vastavust nõuetele kahe aastase perioodi sees. Samas ei tulene ehitusseadusest, kas ehituse garantii laieneks ehitise järgmisele või igakordsele omanikule.

Vastupidi, garantii algusaja määratlemise juures viitab ehitusseadus konkreetselt poolte (st arendaja ja ehitusettevõtja(te) vahelisele) lepingule. Seega asuvad kõik ehitajad, kui nad veel eksisteerivad, üsna ilmselt seisukohale, et garantiikohustus on ehitajal üksnes lepingulise tellija ees, aga mitte iga järgneva ehitise omaniku (ostja) ees. See tähendab, et ehitise omanik saab pretensioonidega minna otse ehitaja juurde ainult juhul, kui tal on ehitajaga töövõtuleping.

2. Müügigarantii

Müügigarantiiks on müüja lubadus asi vajadusel tasu eest või tasuta parandada või välja vahetada või muul moel tagada selle vastavus kokkulepitud omadustele. Kui seaduse kohaselt on ostjal niikuinii õigus nõuda müügilepingule vastavat asja ja puuduste kõrvaldamist, siis garantiilubadus peaks ostjale andma seaduses sätestatust soodsama seisundi.

Seega saab ehitise ostja puuduste esinemisel tugineda nii müügilepingus kvaliteedi kohta kokkulepitule kui ka müügigarantiile, kui selline lubadus müüja poolt anti.

Paraku ei ole nendest õigustest kasu, kui ehitise müünud arendaja on vahepeal tegevuse lõpetanud. Arvestades seda, et arendustegevus on olnud üsnagi projektipõhine, pole see väiksemate tegijate puhul sugugi välistatud.

3. Töövõtugarantii

Enamikel juhtudel annab ehitaja lepinguga ka ehitustöödele garantii. Siin on tegu võlaõigusseaduse mõistes töövõtugarantiiga, mis on sarnaselt müügigarantiiga töövõtja lubadus töö osas ja eeldatakse, et see katab kõigi garantiiajal ilmnenud lepingutingimustele mittevastavusi.

Mis on ehitise garantii ja töövõtugarantii vahe? Erinevus on selles, et esiteks, ei ole töövõtugarantii andmine kohustuslik. Teiseks, kui ehitise garantii kohaselt peab ehitis olema ohutu ja säilitama kasutusomaduse, siis töövõtugarantii võib olenevalt kokkuleppe sisust ja ehitisele esitatavatest nõuetest olla kas palju laiem, või vastupidi kitsam või üldse puududa.

Igal juhul ei välista ega piira töövõtugarantii seadusest tulenevat ehitise garantiid ning on ehitise garantii suhtes täiendava iseloomuga. Siiski peavad ehitustööd ka ilma garantiita töövõtulepingus kokkulepitule vastama, kuid garantii korral eeldatakse töövõtja vastutust puuduse eest.

Ka töövõtugarantii kuulub töövõtulepingu poolele ehk arendajale, mistõttu ostjal sellest suuremat kasu ei ole. Sarnaste olukordade lahendamiseks näeb võlaõigusseadus ette, et teatud lepingute korral võib kolmas isik (nt ostja) nõuda lepingust (nt ehituslepingust) tuleneva kohustuse (nt garantiikohustuse) täitmist endale (nn. leping kolmanda isiku kasuks). Samas nõuab võlaõigusseadus vastava õiguse ostjale andmist ehituslepingus eneses. Seetõttu pole võimalik kindlalt väita, et ostjal ehitusettevõtja suhtes selline õigus on.

4. Ehitise vastavus lepingule

Garantiist tuleb eristada ehitise puudust, mis eksisteeris juba ehitise ostjale üleandmise ajal. Selliseid nõudeid saab esitada juhul, kui töövõtu või müügigarantiid ostjale ei antud. Arusaadavalt saab müüjalt nõuda vaid selliste puuduste likvideerimist, hüvitamist vms, mis kujutavad endast kinnisasja mittevastavust lepingule. Tegelikult on enamik ehitise puuduseid olemas juba ehitise ostjale üleandmise ajal ja nende hilisem avaldumine tähendab seda, et ostja peab valima, kas esitada nõue müüja vastu mittevastavuse või garantii alusel.

Tähtajad

Ehitise müügilepingust tulenevad nõuded ei aegu enne 5 aasta möödumist. See on tunduvalt pikem, kui üldine 3-aastane aegumistähtaeg, mis muide kehtib ka ehitustöövõtulepingu osas. Ehitise garantii kehtib kokkulepitud aja, kuid mitte vähem kui 2 aastat. Töövõtulepinguga tellijale antud garantii võib olla lühem või pikem või üldse puududa, kuid on oluline teada, et see ei mõjuta seadusega ettenähtud minimaalselt 2-aastast ehitise garantiid.

Vältimaks arusaamatusi ehitise garantiiga, on ehitise omandaja huvides juba müügilepingus leppida kokku, et müüja loovutab projekteerimis- ja töövõtulepingust talle tulenevad tellija nõudeõigused (st garantiide ja mittevastavuse nõuded) ostjale. Sel juhul on ostjal võimalus nõuda puuduste likvideerimist otse ehitajalt.

Samuti võiks kaaluda ehitusseaduse ja võlaõigusseaduse muutmist ja siduda ehitise garantii ehitise enda, mitte tööde tellijaga.

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
10. November 2009, 19:14
Otsi:

Ava täpsem otsing