Kinnisvaraostja peab arvestama riskidega

11. märts 2009, 09:57

Keerulised ajad kinnisvaraturul, langev tehingutemaht ja hinnad ning nii mõnedki pankrotistunud kinnisvaraarendajad on märgid, mis sunnivad korteriostjaid erilisele tähelepanule, kirjutab Tõnu Toompark.

Kui kinnisvaraarendajal tekivad raskused müügiga, siis võib see juba müüdud korterite omanikele tähendada seda, et arendaja soovib enda omandis olevate korterite haldus- ja hoolduskulud ebaõiglaselt teiste korteriomanike kaela veeretada.

Oht võõraid võlgu kustutada

Kuuldavasti on juba olemas esimesed juhud, kus pankrotistunud kinnisvaraarendaja on jätnud kommunaalmaksete võlad teiste korteriomanike kanda. Viimased peavad võla likvideerima, sest vastasel korral ähvardab teenuseta jäämine kogu elamut.

Lepingu teenusepakkujaga – näiteks vesi, kanalisatsioon või gaas – on reeglina sõlminud ühistu, mitte iga korteriomanik eraldi. See tähendab, et ka teenuse eest tasumise eest vastutab ühistu. Kulude majasisese jaotamisega tegeleb sellisel juhul ühistu, kes peab hoolitsema selle eest, et korteriomanikud teenuse eest ühistule tasuksid.

Võlgnevuse tekkimisel on oht, et teenusepakkuja ähvardab teenuseta jätta kogu ühistu kui lepingupartneri, mitte vaid konkreetse võlglasest korteriomaniku. Teenuseta jäämise hirmus tuleb teistel korteriomanikel aidata ühistu võlg likvideerida, et hiljem ühistu nõue võlglase vastu pöörata.

Pangalaenud on "vee all"

Asja muudab keerulisemaks fakt, et tänasel päeval on päris paljud tipphetkel võetud korterilaenud "vee all". See tähendab, et hüpoteegiga tagatud laenusumma on suurem kui korteri enda turuväärtus. Kui korter on muude makseraskuste juures ka sundtäitmise korras enampakkumisele pandud, siis esmalt rahuldatakse hüpoteegiga tagatud nõuded. Viimased kuuluvad enamasti pankadele.

Kui korteri võimalik müügihind on võlgadest väiksem, siis on ilmselge, et kõiki nõudeid ei rahuldata. Siin on just korterühistul oht jääda pika nina ja tühjade pihkudega.

Oluline teema on veel garantiiteenus

Uuel arendataval elamul on seadusejärgne ehitusgarantii minimaalselt kaks aastat. Kui arendaja positisioon nõrgas majanduskeskkonnas on ebakindel ja pankrotioht ukse taga kummitamas, on korteriostjate jaoks tõsine risk, et garantiiteenus jääb ühel momendil osutamata. See, et mingid garantiiprobleemid tekivad on aga enam kui kindel.

Eelneva kurblooline kokkuvõte majandusloogika seisukohast ei ole rõõmustav. Majandusloogika ütleb, et kui ostjal on üleval riskid – näiteks oht naabri võlgu tasuma hakata või loobumine garantiiteenusest, siis ostja on nõus seda aktsepteerima, kuid turu keskmisest madalama ostuhinna eest.

Enamus täna raskustes olevaid arendusprojekte on aga käivitatud turu kõrghetkel, mil hinnad olid tänase turu keskmisest märksa kõrgemad. Seega turu tänasest keskmisest odavam müük tekitab languse spiraali, kus arendajal kasumisse või isegi nulli jõuda pole mingil juhul võimalik. Turu keskmisest madalam hind aga aina süvendab pankrotiohtu ja suurendab tarbija riske, seega ka tarbija nõutavat hinnasoodustust.

Vali jätkusuutlik arendaja

Mida peaks korteriostja sellises olukorras tegema? Korteriostja peab ostu kaaludes veenduma arendaja jätkusuutlikkuses. Mida enam korterelamust on müüdud ja mida väiksem on pakkumisel olevate korterite hulk, seda madalam on eeldatav risk tarbija jaoks. Ohumärk tarbija jaoks on arendaja maksuvõlad – kui need on suured, siis tasub uurida võlgnevuse põhjust ja seda, kas võlgnevused on plaanis kustutada.

Positiivne aga on see, et meil on üksjagu suuremaid kodumaiseid ja välismaiseid arendajaid, kes küll turuolukorra üle rõõmsad ei ole. Samas võime olla üsnagi kindlad, et nad on meil ka näiteks viie aasta pärast turul tegutsemas. Sellised ettevõtted peavad ka täna hoolitsema selle eest, et koduostjad võõraid võlgu ei peaks tasuma ning garantiiteenus neil samuti olemas oleks.

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
10. November 2009, 19:14
Otsi:

Ava täpsem otsing