Üürilepingu ülesütlemine – mida nõuda?

31. august 2009, 21:42

Üüriturul on sagenenud üürnike poolt lepingute alusetud ülesütlemised ja ruumidest väljakolimised, kirjutavad advokaadibüroo Sorainen partner Kaido Loor ja jurist Kris Tammistu.

Kui seni pole olnud piisavat selgust küsimuses, millise aja eest võib üürileandja sellises olukorras nõuda lepingu täitmist ja saamata jäänud üüri, siis hiljutises Riigikohtu otsuses on selgitatud mõningaid nüansse, mis annavad paremat ülevaadet sellise tegevuse rahaliste tagajärgede kohta.

1. Lepingu ütleb üles üürnik

Väga levinud on olukord, kus üürnik esitab lepingu ülesütlemise avalduse ilma selleks õigust omamata või lahkub üüripinnalt. Selline käitumine ei lõpeta üürilepingut ning üürileandja saab üürnikult nõuda üüri tasumist kuni a) lepingu tähtaja saabumiseni, b) üüripinna uuele üürnikule väljaüürimiseni või muul viisil kasutusse võtmiseni.

Sellises olukorras tuleks olla ettevaatlik kahju hüvitamise nõude esitamisega, sest kohtud võivad lugeda kahjunõude üürilepingu ülesütlemiseks, millega lõppeks üürnikupoolne üüri tasumise kohustus ning "algaks" kahju hüvitamise regulatsioon.

Üürinõudest tuleks maha arvata üürileandja poolt üürniku eemaloleku tõttu kokkuhoitu, näiteks kommunaalkulude vähenemine.

2. Lepingu ütleb üles üürileandja

Üüripinnalt lahkumine ei pruugi tähendada üürilepingu rikkumist, kui üürnik jätkab üüri tasumist ja üürileping lahkumist ei keela. Juhul, kui üürnik siiski rikub tähtajalist üürilepingut ja üürileandja ütleb seetõttu lepingu üles, saab üürileandja nõuda üüri tasumist kuni lepingu ülesütlemiseni või ülaltoodud tingimuste (tähtaeg, uus üürnik) täitumiseni. Kui uus üürisumma on aga väikesem kui endine üürisumma, siis saab üürileandja samuti nõuda endise üüri ja uue üüri vahe tasumist kuni endise üürilepingu tähtaja möödumiseni.

Tegelikult jääb endise lepingu ülesütlemise ja uue üürilepingu sõlmimise vahele sageli hulk aega, kuid selle perioodi eest arvestatava kahju osas pole Riigikohus andnud piisavalt selgeid ega kahju hüvitamise põhimõtetega kooskõlas olevaid juhendeid. Üldpõhimõtete kohaselt saab üürileandja nõuda sellise perioodi eest endise üüri suuruses saamata jäänud tulu ning üürileandja peab tegema endast oleneva, et kahju oleks võimalikult väike, st peab tegema mõistlikke pingutusi uue üürniku leidmiseks. Samas võib olla kasulik anda ka endisele üürnikule võimalus uue üürniku leidmiseks ja/või oodata üürilepingu ülesütlemisega kuni uue üürnikuga lepingu sõlmimiseni.

Tasub silmas pidada, et äriruumide suhtes lubab seadus pooltel vastutust ka teisiti kokku leppida ja ülaltoodud põhimõtted ei pruugi seetõttu paika pidada iga üürilepingu kohta.

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
10. November 2009, 19:14
Otsi:

Ava täpsem otsing