Tallinn-Tartu-Pärnu: korterite hinnapõhi – kas juba olnud või alles ees?

13. oktoober 2009, 13:16

Korteriomandite turul on tehingute arv vaikselt, kuid kindlalt tõusmas, kirjutab analüütik Tõnu Toompark.

Võib öelda, et tehingute arvu languse peatumine ehk tõusuks pöördumine on üks esimesi tegureid, mis annab võimaluse korteriomandite hinnalanguse peatumiseks. Järgnevalt on lähemalt vaadeldud Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriomandituru dünaamikat.

Saabuvast hinnapõhjast rääkides tasub ehk korrata, et tõenäoliselt ei ole hinnapõhja näol tegemist ühe punkti, vaid ikkagi pikema perioodiga, kus korteriomandite hind suhteliselt stabiilsel tasemel püsib.

Oodata languse järel kiiret tõusu on tänaste makromajanduse näitajate taustal alusetu.

Korteriomanditehingute arv

Korteriomanditehingute arv

2009. aasta septembris sõlmiti Eestis kokku 1024 korteriomanditehingut. See on vaid pisut vähem kui kaks korda enam aasta alguses olnud tehingute arvu miinimumist.

Viimase kümne kuu jooksul on korteriomanditehingute arv Eestis püsinud alla tuhande tehingu piiri.

Kui augustikuist tehingute arvu tõusu peeti blokk-tehingutest tingituks, siis septembrikuine jätkuv tehingute arvu tõus annab tunnustust selle jätkusuutlikkusest.

Tallinnas sõlmiti septembris 486 korteriomanditehingut, mis on sada tehingut eelmisest kuust enam.

Tartu ja Pärnu näitajateks oli 84 ja 39. Tartu tehingute arv on kuude lõikes küll langenud, kuid siiski on tegemist käesoleva aasta tubli teise tulemusega. Pärnu 39 napp tehingut jääb küll kordades alla buumi tipul tehtud tehingute arvust, kuid on siiski selle aasta suurim näitaja.

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Aastataguse ajaga võrreldes on Eesti korteriomanditehingute arv langenud 22%. Seega on tehingute arv kuude lõikes tõusmas, kuid aastatagusega võrreldes siiski langemas.

Samasse suurusjärku jääb ka tehingute arvu langus Pärnus, mis on 19%.

Tallinnas on korteriomanditehingute arv aastaga vähenenud napi 13%. Tartus aga koguni 34%.

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2

Korteriomanditehingute hind on pigem endiselt langemas. Samas võib piirkonniti siiski aset leida ajutisi tehinguhindade tõuse.

Eesti keskmine korteriomanditehingute hind langes septembris 9263 kroonile. Kukkumine ühe kuuga oli 340 krooni ehk 4%. Siiski jäi septembrikuine hind kõrgemale juuli hinnamiinimumist, mis oli 9135 krooni.

Eelmise kuuga võrrelduna on kukkunud ka Tallinna tehinguhind. Tallinna keskmiseks korteriomanditehingu ruutmeetrihinnaks oli septembris 12 260 krooni ehk eelmisest kuust 8% jagu vähem.

Tartu tehinguhind 11 967 krooni jäi eelmise kuuga praktiliselt samale tasemele. Pärnu tehinguhind tõusis 10 608 kroonile ehk 7% võrra.

Kõlanud on väiteid, mis ütlevad, et korterituru hinnapõhi on juba möödanik. Vaadates korteriomanditehingute statistikat ja laiemat makromajanduslikku tausta ei tahaks hästi uskuda, et korraga on taastunud inimeste laiem huvi kinnisvaraturul aktiivselt osaleda.

Seda, kas hinnapõhi oli juulikuus ära või mitte saame adekvaatselt tõdeda alles poole aasta pärast. Eks siis näeb.

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %

Aastane hinnalangus on kõigis vaatlusalustes piirkondades ligikaudu samas suurusjärgus.

Eesti keskmine korteriomanditehingute aastane hinnalangus oli 37%. Tegemist on vaieldamatult suure numbriga. Näiteks Rootsi kinnisvarakriisis 1990ndatel oli kogu kolmeaastase langusperioodi hinnalanguseks kokku vaid 25-30%.

Tallinna hinnad on aastaga Eesti keskmisest langenud enam ehk 41%. Tartu aastane hinnalangus on olnud 26 ja Pärnus 36 protsenti.

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %

Tänase seisuga on Eesti korterite ametlik hinnalangus kestnud pea kaks ja pool aastat. Tehinguhindade tipphetk oli nii Eestis, kui Tallinnas 2007. aasta aprillis, keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli siis Tallinnas 26 755 krooni.

Eesti keskmine korteriomandite tehinguhind oli aprillis 2007. aastal 19 327 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem. Veebruaris 2007 tehti Tartus korteriomanditega tehinguid keskmise ruutmeetrihinnaga 19 417 krooni. Pärnu maksimaalse keskmise ruutmeetrihinnaga tehti tehinguid 2007. aasta maikuus, mil hinnatasemeks oli 23 118 krooni.

Hinnalanguse ajaga on Eesti korteriomanditehingute keskmine tehinguhind langenud enam kui kaks korda ehk täpsemalt 52%.

Võrdselt 54% jagu on langenud tehinguhinnad Tallinnas ja Pärnus. Keskmisest tagasihoidlikuma hinnalangusega on Tartu, kus hinnad on kukkunud "kõigest" 38%.

Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)

Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)

Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.

Tallinna keskmine tehinguhind ületas septembris Eesti keskmist 32% võrra. See on märksa vähem kui eelmise kuu 38%. Samal tasemel on ka Tartu tehingutehind võrreldes Eesti keskmisega. Tartu keskmine hind ületas Eesti keskmist 29% võrra.

Tallinna ja Tartu korteriomanditehingute hinnatase on üsna lähestikku. Võiks arvata, et siin peaks siiski mingi loogika olema ja Tartu hinnad peaksid Tallinnale enam alla jääma.

Pärnu keskmine tehinguhind ületab Eesti keskmist 15% võrra. Siin jälle peab tõdema, et vahe Tartu ja Pärnu tehinguhindade vahel on üsna napp olnud. Septembris on see n-ö normaalsele tasemele veninud.

Kokkuvõtteks

Kinnisvaraturg, eriti elamispindade turg on üsna tõenäoliselt oluliste muutustetuulte vallas. Kui turg on tõepoolest pöördunud või pöördumas, siis on tulevikus toimuvat üsna keeruline prognoosida.

Igal juhul peab mainima, et kõigi turuosaliste huvides on normaalselt funktsioneeriv kinnisvaraturg ja see, et hinnalangus ükskord piiri peale saaks. Hinnalanguse lõpp annaks korteriostjatele turvatunde soetada elamispind, mille väärtus ei kukku ja mille finantseerimist on lihtsam ja odavam leida.

Hinnalanguse peatumiseks võimalust andev esimene oluline indikaator ehk tehingute arv on tõusutrendis juba alates käesoleva aasta algusest. Eks me näe, millal see tehingute arvu kasv tulemust annab.

Usutavasti võime aasta pärast tõdeda, et korteriomanditehinnad on juba pool aastat stabiilsed olnud.

Raadio ettevõtlikule inimesele

Äripäeva raadio 92.4

Hetkel eetris

Kava

Vaata kogu kava
Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
10. November 2009, 19:14
Otsi:

Ava täpsem otsing