Neljapäev 19. jaanuar 2017

AS ÄRIPÄEV
Pärnu mnt 105, 19094 Tallinn
Telefon: (372) 667 0111
E-post: online@aripaev.ee

Üüriäri kasumlikkus sõltub korterite hinnatõusust

21. oktoober 2009, 12:19

Kukkunud elamispindade müügi- ja tehinguhinnad ning üha aktiivsem üüriturg panevad nii mõnegi inimese-ettevõtte mõtlema elamispindade soetamisele, et need välja üürida. Järgnevalt on põgusalt võrreldud Tallinna-Tartu-Pärnu müügipakkumishindu üürihindadega.

Alltooduna on võrreldud portaali KV.EE korterite pakkumishindu aastase üüripakkumishinnaga. Teisisõnu annab nende kahe hinna suhe meile teada, kui mitme aastaga tasub üürilevõtja üürileandjale kogu elamispinna ostuhinna.

Toodud arvutus ei sisalda üüriäri äriplaani kohustuslikke osasid, mis seonduvad üürileandmise kuludega (nt maaklertasu, kindlustus, haldamisega seonduv) ja vakantsust. Tegemist ei ole täpisteadusega. Eelkõige on tegemist indikatsiooniga, mis näitab, kuhu suunas üüriturg on liikumas ning annab aimdust võimalikust tulevikust.

Rahavoo tootlus alanenud

Paariaastataguse ajaga võrreldes võime öelda, et üüriäri on hindu võrreldes vähemtasuv, seda vähemalt rahavoogu hinnates. Siiski on viimase poolaasta jooksul taas toimunud müügipakkumishinna ja üüripakkumishinna suhte muutumine üürileandja kasuks.

Tallinnas tasub pakkumishindade alusel üürilevõtja üürileandjale kogu tehinguhinna 20 aastaga. Tartus ja Pärnus kulub selleks napp 17 aastat. Tipphetkel on kõigis piirkondades ostuhinna tagastamise aeg olnud aasta võrra pikem.

Tänane kinnisvarahindade langus elamispindade sektoris annab aga taas võimaluse lootuseks, et naaseb viimasel kahel aastal kadunud olnud üüriäri oluline komponent – vara väärtuse tõus. See tähendab, et üürist tulevale rahavoole lisandub aastate jooksul väljaüüritava korteri väärtuse tõusust tulenev kasum.

Vaevalt küll korterite hinnad täna-homme tõusma hakkavad, kuid eeldada võib, et näiteks viie aastaga on hinnatase tänasest siiski kõrgem. Iseasi on see, kui suureks hinnatõus kujuneb ja kas see koos üürist tuleva rahavooga ületab vähemriskantsete investeeringute, näiteks kas või tähtajalise deposiidi tootlust.

Müügikuulutusi jääb vähemaks

Stabiilselt langevate hindade igava graafiku asemel vaataks antud kontekstis veel pakkumiste arvu muutust. Tallinna müügipakkumiste arv on vaikselt vähenemas. Septembris oli portaalis KV.EE 7742 korterite müügipakkumist.

Tartu-Pärnu pakkumiste arv on üsna stabiilne. Tartus oli septembris 2100 ja Pärnus 1097 korteri müügipakkumist. Samas on sealgi aastatagusega pakkumiste arv vähenenud kümnekonna protsendi ulatuses.

Võib küll väita, et pakkumiste arvu vähenemine on tingitud dubleerivate kuulutuste arvu kahanemisest. Samas usun, et valdav enamus dubleerivate kuulutuste peal elanud maaklereid on töölt lahkunud juba 2008. aasta lõpus / 2009. aasta esimeses pooles. See küll ei tähenda, et täna enam dubleerivaid kuulutusi pole. Samas peab siiski igal juhul nõustuma faktiga, et pakkumiste arv on kahanemas.

Üüripakkumiste arv väheneb

Silmnähtavalt on aga kukkunud üüripakkumiste hulk. Tallinna üüripakkumiste arv on kukkunud märtsikuise 5571 pakkumise pealt septembriks 3895 kuulutuseni.

Tartus oli kuulutuste arvu tipphetk samuti märtsis. Tartus oli siis 2073 üüripakkumist, Pärnus oli neid märtsis 264. Tänaseks on Tartus alles jäänud 1608 pakkumist, kuid Pärnu pakkumiste arv on samal ajal kasvanud 334 kuulutuseni.

Kokkuvõtteks

Kokkuvõtteks võib öelda, et üüriäri alustamiseks on täna parem aeg, kui viimaste aastate jooksul. Korterite ostuhinnad on kukkunud pea kordades ja ees terendab hinnalanguse lõpp. Üürihinnad on samuti endiselt languses, kuid siiski võib sellegi languse lõppu prognoosida.

Lisaks on üüriturg endiselt aktiivne, samas toetab üürileandmist üüripakkumiste vähenemine.

Riskide poole pealt tuleb aga kindlasti arvestada, et üüriäri rahavooline tootlus on suhteliselt madal. Seetõttu on üüriprojekti plussi jäämiseks ülioluline vara väärtuse kasv ja mastaabiefekti saavutamine mitmete üüripindade paralleelsel haldamisel.

Oluline kriteerium üüriturule üürileandjana sisenemisel peaks olema ootus tuleviku suhtes. Mida kindlamalt investor ootab korterite hinnatõusu seda julgemalt võiks ta üürikorteritesse investeerida.

Seejuures tuleb veel arvestada olulise nüansiga, et investeerida saab üsna tõenäoliselt ainult omakapitali arvelt, pangad tänasel turul üüriäri finantseerima ei ole valmis.

Müügipakkumishinna ja aastase üüripakkumishinna suhe portaali KV.EE pakkumishindade baasil

Müügipakkumishinna ja aastase üüripakkumishinna suhe portaali KV.EE pakkumishindade baasil

Müügipakkumiste arv portaalis KV.EE

Müügipakkumiste arv portaalis KV.EE

Üüripakkumiste arv portaalis KV.EE

Üüripakkumiste arv portaalis KV.EE

ļæ½ripļæ½ev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
10. November 2009, 19:14
Otsi:

Ava täpsem otsing