Roosaare EfTENi uuest fondist: vaatan mängu kõrvalt

Eile tuli pikalt oodatud uudis, et ka “inimene tänavalt” saab lõpuks ärikinnisvarasse investeerida. Nimelt kuulutas EfTEN välja uue kinnisvarafondi avaliku pakkumise, minimaalse sisseostuga 10 000 eurot. Minu teada oli varasemalt minimaalne summa investeerimiseks 500 000 eurot, nii et seekord antakse võimalus oluliselt suuremale investorite ringile. Mida pakkumisest arvata ja kas ka ise sinna investeerida?

Mõni aasta tagasi, kui panin kokku RSÕ („Rikkaks saamise õpik“ – toim) esimest trükki, tundsin EfTENi fondide vastu tõsisemat huvi, sest mingit muud passiivset kinnisvarasse investeerimise võimalust Eestis polnudki. Siis oli minimaalne investeering minu mäletamist mööda 100 000 eurot ja ettevõttel läks väga hästi.

Olen ka ise EfTENi klient, maksame oma Lauteri 5 kontori eest igal kuul neile ligi 1200 eurot + kommunaalid ja selle käigus olen aru saanud, et ärikinnisvara väljaüürimine on oluliselt mõnusam tegevus, kui eraisikutega maid jagada. Kõik kulud alates akende pesust ja lõpetades lambipirnide vahetamisega tasub üürnik. Pole ka erilist puuküürniku riski. Ainuke suur puudus (ja risk) on laias laastus vakantsus ehk siis olukord, kus ruumid on tühjad ja huvilisi pole. Ja paraku on see ka peamine põhjus, miks ma ei julgeks liiga uljalt praegu ärikinnisvarasse panustada.

Kinnisvarasektoris aktiivsemalt tegutsevad investorid võib laias laastuks jagada kaheks – need, kes usuvad, et buum on käes, ja need, kes usuvad, et buum lõppeb kohe-kohe krahhiga. Kuulun ise pigem esimesse gruppi (mulle meeldis Investeerimisklubi intervjuu Ergo Mõttusega, kes vastas krahhi küsimusele, et eelmine kord ennustati ka juba 2004. aastast alates krahhi) ja usun, et pidu ilmselt veel veidi jätkub.

Kuid veidi ettevaatlikuks teeb see küll, et järjest rohkem tuleb kinnisvaraturule uut ja ilma kogemuseta raha. Seda nii ühisrahastuse, arenduste kui ka hüpoteeklaenude kaudu. EfTENi kontekstis pean silmas seda, et paljud 10 000 eurot investeerivad inimesed pole varem ilmselt üürikinnisvarasse panustanud. Viimase paari kuu jooksul olen saanud pakkumisi kinnisvara rahastuseks rohkem kui eelmiste aastatega kokku. Siin ehk mängib teatavat rolli muidugi ka RSÕ populaarsus.

Ma ei hakka kogu EfTENi pakkumist ümber jutustama. Huvitav on asja juures, et pakkumises saavad osaleda ainult Swedbanki kliendid (meenub üks IPO, kus aktsiate saamiseks pidi koju ajalehe tellima). Ma ei hakka ka vinguma kõrge haldustasu üle, sest oleme ausad – EfTENi võlu ongi see, et “ostad ja unustad”, ja selle eest peabki ju maksma.

Pigem tooksin negatiivsena esile asjaolu, et ajastus ei tundu mulle just kõige parem. Umbes nagu, et kui Arno oli isaga koolimajja jõudnud, oli kinnisvarabuum juba lõppemas. Eelmine kord kasutasin sama lauset Arco Vara IPO kohta. See nüüd ei tähenda muidugi, et kõik praegu ärikinnisvara ostvad inimesed peaksid raha kaotama – kindlasti on turult võimalik leida häid tehinguid ja tootlusi. Kuid ilmselt oluliselt vähem kui 5–6 aastat tagasi. Ja mul on tunne, et paari aasta pärast võib vabalt juhtuda, et turg on külmem kui praegu.

Samas pole EfTENil muidugi kohustust kohe oma 100 miljonit eurot (36 miljonit eurot omakapitali + pangalaen) kuhugi betooni valada – on ka võimalus, et nad ootavad samuti (poliitiliselt) ärevamaid aegu ja saavad osta välja mõned hirmunud välisinvestorid. Kuigi omast kogemusest oskan öelda, et kontol seisev raha hakkab ikka sügelema, eriti kui selle eest teenustasu pakutakse.

Kokkuvõttes teeb igaüks oma otsused ise ja on tore, et väikeinvestoritele on ligipääsetavaks tehtud ka ärikinnisvara üüriturg. Senini on ju ühisrahastus pakkunud valdavalt kas arendus- või hüpoteeklaenude tehinguid. Kindlasti tasub riskidega ka arvestadada. Kuna mul endal on kinnisvaraga seotud positsioonide maht niigi suur, siis esialgu vaatan ise seda mängu kõrvalt.