Pilk uue kuue alla

Hiljuti ilmus Äripäevas artikkel, milles arvatakse, et jagamismajandus muudab ärikinnisvara kasutamise põhimõtteid.

Jagamismajandusel ärikinnisvaras on palju positiivseid aspekte. Olen koos kolleegidega aastaid soovitanud üürileandjatel vabade üüripindade täitmiseks rakendada jagamismajanduse kontseptsiooni. Samas tundub, et paralleeli tõmbamine Uberi või Airbnb eduga ei ole ärikinnisvara puhul päris õige.

Uber ja Airbnb tõid tehnoloogilise platvormi abil turule juurde hulgaliselt sõidu- või majutusteenuse pakkujaid, kellel oli varem ligipääs turule piiratud. Airbnb on sisuliselt ammustest aegadest tuntud kodumajutuse pakkumine kaasaegsete tehnoloogiliste võimaluste baasil, mis majutusturul pakkumise suurendamise ja soodsamate hindade kaudu vähendab hotellide kasumit. Traditsioonilise taksoteenuse pakkujad üle maailma on Uberi tegevuse vastu meeleavaldusi korraldanud, sest tekitatud konkurents sõidujagajatega vähendab nende sissetulekuid.

Jagamismajandus ärikinnisvaras aga ei tekita konkurentsi pakkumise suurenemisega, sest ärimudeliks on olemasolevate suurte büroopindade üürilevõtmine, nende jagamine väiksemateks ühikuteks ja kallima hinnaga edasi üürimine. Erinevalt Uberi ja Airbnb tekitatud vastuseisust sõidu- ja majutusteenuse turul on praegused kinnisvaraomanikest üürileandjad koostööst jagamismajanduse ettevõtetega huvitatud, sest saavad oma ärikinnisvara pikemaks ajaks välja üürida ja olulised äririskid edasi kanda.

Erinevalt Airbnb juhtumist, kus kodumajutuse pakkujad sisenevad turule hotellidest odavamate pakkumistega ja tekitavad hinnakonkurentsi, ärikinnisvara jagamise mudel ei tekita hinnakonkurentsi senise traditsioonilise ärikinnisvara üürimisega. Jagatud büroo üürilevõtmine on raamatupidamisest läbi kantavate kulude võrdluses kallim. Kallima üüri eelistamise üks peamine põhjus on jagatud büroode paindlikud tingimused üürilepingu tähtaegades. Traditsioonilisel ärikinnisvara üüriturul on lepingu minimaalne pikkus enamasti 1 aasta ja valdavalt soovitakse vähemalt 3–5 aasta pikkust üürilepingut, jagatud büroodes on võimalik ruumide või töökohtade üürimine ka kuudeks, nädalateks, päevadeks või isegi tundideks.

Jagamismajanduse sisenemine ärikinnisvarasse algas tegelikkuses juba paarkümmend aastat tagasi. Reguse asutaja Mark Dixon pani tähele, et ettevõtjad on ärireisidel viibides bürooruumide puudusel sunnitud töötama hotellides. Asendades hotellitoa väikse bürooruumiga ja hotellis pakutavad teenused büroos vajalike lisateenustega, oli tulemuseks büroohotell. Reguse esimene sellelaadne ärikeskus avati 1989. aastal Brüsselis. Eestis avati esimene büroohotell 1997. aastal, Reguse esimene ärikeskus Metro Plazas tegi uksed lahti 2009. aastal.

Praegused jagatud bürood erinevad varasematest büroohotellidest suurema avatuse poolest ja rohkem rõhku on pandud sotsialiseerumisele ning ideede vahetamisele, ka meelelahutusele. Avatud planeeringuga büroode levik on toonud avatud planeeringu ka jagamisteenust pakkuvatesse ärikeskusesse – üürile ei pakuta vaid privaatseid kabinette, vaid töökohti ka avatud alal.

Tähtis osa jagamismajanduse uutes edulugudes, sh ka WeWork kasvu taga maailma üheks edukamaks idufirmaks, on terminil coworking (tähistab mitte ainult füüsilisi bürooruume, vaid ka koos töötamisest huvitatud kogukonda).

Coworking stiilis jagamismajanduse kasvu piirab aga asjaolu, et arvestatav osa ettevõtteid ei osale ärikinnisvara jagamises ei nende käsutuses oleva büroopinna jagajana ega jagatud büroo üürnikena – põhjuseks turvanõuded, ärisaladuse hoidmine, konkurents, personaliseeritud ruumijaotuse ja sisekujunduse soov jms.

Tasub meeles pidada ka ärikinnisvaras tegutsevate jagamismajanduse ettevõtete jaoks olulist äririski. Ettevõtte kohustused ja kulud on suurte büroopindade üürilepingute alusel kindlaks määratud pikaks perioodiks, kuid tulud sõltuvad väikeste üüripindade hetke nõudlusest ja pakutavad paindlikud üüritingimused võimaldavad nõudluse kiiret ärakukkumist majanduse tagasilöökide puhul.

Autor: Henno Viires