Soss-sepp löögile ei pääse

Majanduskriisist taastunud Eesti kinnisvaraturul on suurim edu saatnud neid, kes asusid esimesena tegutsema, investeerima ja kraanasid püstitama. Eesti ehitusturu lipulaevadel Merko ja YITiga eesotsas oli piisavalt ressursse, vahendeid ja julgust, et arendusturg taas käima tõmmata ning nende tuules on oma tükki pirukast noolima tulnud ka väiksemad tegijad.

Õnneks pole aga kinnisvara arendamine päris rahvusspordiks muutunud, kuigi uudsed ühisrahastuse võimalused ja kvaliteetsema elamispinna vajadus loovad selleks soodsa pinnase. Kui kümmekond aastat tagasi püüdis iga kellut käsitseda oskav ettevõtlik hing kinnisvaraga miljonäriks saada, siis praegu on kinnisvara arendamine koondunud pigem väiksema arvu oma ala proffide kätte, kes iga uut projekti põhjalikult analüüsivad.

Kinnisvaraturu tervis on küll igati korras ja tehingute arv piisav, kuid see ei tähenda, et iga kipsplaatidest kokkulöödud hoone ostjaid leiaks. Jah, heas asukohas ja läbimõeldud projektid ostetakse enamjaolt ka praegu paberil ära. Samas kehtib see väide vaid korterelamute kohta, ja sedagi eelkõige Tallinnas, vähemal määral Tartus ja Pärnus. Nende kolme linna puhul ongi põhjust kinnisvara arendamisest üldse rääkida, ülejäänud Eesti on valdavalt ooterežiimil.

Vastukaaluks paberil ostmisele on aga hoopis kasvanud lõpuni viimistletud korterite müük ja seonduv laojäägi kasv. Muutust võib pidada märgiliseks, sest turg pole harjunud olema olukorras, kus suur osa kortereid ostetakse ära alles siis, kui majad on valmis ja viimane liist paigaldatud. Ja sellised projekte tuleb eeloleval poolaastal veelgi juurde. Ei saa tembeldada kõiki sarnaseid projekte ebaõnnestunuks, pigem on see uus tegelikkus, millega osa turust peab kohanema.

Turg on ostjate käes, kelle valik on suur ja mitmekülgne, otsustusprotsessid võtavad aega ning ka pangast ei saa iga inimene kohe ja kiiresti positiivset laenuotsust. Pankade jätkuv konservatiivsus lihtsalt ei lase kinnisvaraturul raketina lendu tõusta. See aga tähendab, et arenduste müügiprotsessid on pikad; turunduses, arhitektuuris ja ehituskvaliteedis tuleb piisavalt vaeva näha ning see vesi on ainult tugevate arendajate veskile. Kiiret ja lihtsat raha arendusturult loota on ülim naiivsus ja see peletab arendusturult igasugu õnneotsijaid ja soss-seppasid, sest edu nimel tuleb kõvasti vaeva näha.

Arendusturul valitsevad need, kes ei müü lihtsalt maja või korterit, vaid tervikkeskkondi läbimõeldud hoonestuse ja planeeringuga, kus inimesed tunnetavad elukvaliteedi kasvu. Aga jällegi, seda suudavad turule pakkuda need, kel on piisavalt ressurssi projektide läbimõtlemiseks ja raha, et need, valdavalt pikaajalised projektid, ellu viia.

Võõrfinantseeringu saamiseks on paraku sama lugu, mis eraisikul eluasemelaenu saamisega – pangad valivad hoolikalt partnereid ja omafinantseeringu määrad on kõrged. Kõrge omakapitali vajadus lihtsalt ei lase igaühel turule siseneda ja väikeste arendajate meelehärmiks eelistavad pangad ikka neid, kellel on arendamisraha kontol olemas. Omapärane paradoks, mis tõstab paljudel pisiarendajatel vihast vererõhu kõrgeks, kuid turu ohjeldamatu kasvu piiramiseks mõjub selline meede rahustavalt.

Mõistagi ei ole kogu arendusturg ainult gigantide käes. Küllap osad arendused tehakse ka tulevikus ära kolme F-i (friends, family, fools) rahadega ning kahtlemata on nišš näiteks väikestel ehitusfirmadel, kes arendavad ühe eramaja kaupa. Kui just kolm F-i või ühisrahastuse tegijad vinti üle ei keera, siis väikeste arendajate mõju koguturule jääb marginaalseks ning nende tegevusest ei sõltu niivõrd, millal tuleb uus buum või kriis. Kinnisvaraturu tuleviku analüüsimiseks tasub jälgida suurtegijate portfelli, kampaaniaid ja sõnumeid.