Soovitused korteriostja Meelisele

Ajakirjanik Meelis vahetas sel suvel elukohta. Ta astus läbi enam kui 30 objektilt ja väisas netis sadu. Pärast seda jagas ta lugejatega oma kogemust. Meelis valis põhjalikult ja tegi targasti – unelmate kodu, kus pole ühtegi puudust, on keeruline leida ning esimese emotsiooni küüsi ei tasu langeda. Notarina kinnisvaratehinguid tõestades jääb silma mõndagi, mida tasub jagada.

Meelis soovitas, et majades, kus korterid on ühisomandis, tuleks luua korteriomandid, sest pärast 25 aastat taasiseseisvumist on selline kommunaalomand justkui alaväärne. Siin vaidlen vastu. Kaasomand ehk mõttelistes osades omandiõigus on sajanditepikkuse ajalooga ja mitte nõukavärk. Kinnistute kaasomand on tekkinud moel, kus objekt on tagastatud mitmele isikule või päritud mitme poolt või on arendaja lihtsalt hakanud maja ühest otsast mõttelistes osades võõrandama. Kaasomandi puhul ei kuulu isikule konkreetset reaalosa maast, majast ja haljastusest, vaid proportsionaalne osalus kõigest ja ta vaid kasutab konkreetseid ruume vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Korteriomandid tekkisid Euroopas alles pärast II maailmasõda, kus pärast suuri sõjapurustusi hakati massiliselt ehitama suuri kortermajasid. Skandinaavia naabrid saavad praeguseni rõõmsalt läbi korteriomanditeta, kuna nende elamufond kuulub valdavalt elamuühisustele ja käibes võõrandatakse vaid osamakse, mis annavad mingi korteri kasutusõiguse. Meenutagem Mustamäe elamukooperatiive!

Selleks, et kinnistu jagada korteriomanditeks, on vaja kahte asja: esiteks on vaja kohaliku omavalitsuse kui ehitusjärelevalve asutuse kinnitatud hoone plaane ja teiseks peavad kõik kaasomanikud minema notari juurde ning sõlmima kinnisasja korteriomanditeks jagamise kokkuleppe. Notar saadab siis dokumendi kinnistusosakonnale muudatuste registreerimiseks. Plaanidel peavad olema iga korteriomandi koosseisu kuuluvad ruumid tähistatud ühe numeratsiooniga ja piiritletud. Korteriomandite seadmine ei lõpeta siiski Meelise meelehärmiks kaasomandit, sest krunt, vundament, trepikoda, kelder, seinad-laed, katused, tehnosüsteemid ja isegi korteri välisuks, jäävad kuuluma omanikele ühiselt ning selles osas tuleb ka ühiselt omandit valitseda. Ka korteriomandi puhul ei ole omanikul õigus iseseisvalt aknaid vahetada, rõdusid kinni ehitada, küttesüsteemi muuta. Korteriomand juriidilises mõttes koosnebki kahest osast – reaalosast (sisuliselt õhuruumist) ja sellega seotud proportsionaalsest kaasomandi osast.

Seega peab alati kaaluma, kas kaasomanikud soovivad korteriomandite seadmiseks seda bürokraatlikku protsessi ette võtta, sest lihtsamaks alternatiiviks on sõlmida notari juures kasutuskorra kokkulepe, mis registreeritakse samuti kinnistusraamatus. Selline leping määratleb, millised eluruumid, panipaigad, parkimiskohad ja õuealad on millise kaasomaniku ainukasutuses ja millised alad, näiteks ühiskelder, saun ja sissepääsutee, ühiskasutuses.

Kui pangad finantseerivad kaasomandi osa ostu, siis on tavaliselt sellise notariaalse kasutuskorra kokkuleppe sõlmimine eelduseks laenu andmisele. Kasutuskorra kokkulepe tõstab kinnistu väärtust, kuna selline lepe kehtib edasi ka juhul, kui keegi oma osa võõrandab. Selline diil töötab hästi ka Meelise soovituse juures ehitada ja jagada suureks jäänud eramud pooleks. Ka sel juhul ostab omandaja kinnistust poole ja saab sellega kaasa kasutusõigused tulenevalt kasutuskorrast.

Vastus küsimusele, mis eristab kaasomandit ja korteriomandit, on teiste omanike ostueesõiguse puudumine korteriomandi müümisel. Tallinnas on mitu korterelamut, kus parkimiskohad on müüdud korteriomanikele kaasomandi osadena ja sellisel parkimiskorrusel on sadu kaasomanikke. Kui keegi oma parkimiskoha ehk kaasomandi osa võõrandab, on ta kohustatud teisi kaasomanikke sellest teavitama, mis on sageli võimatu.

Toimiva ühistu olemasolu on tõesti oluline. Seejuures peab silmas pidama, et pooli kortermaju majandatakse Eestis valitseja ehk varahaldusettevõtte kaudu. Sellist valitsemisvormi ja sisuliselt majandusharu ei saa halvustada. Euroopa kontekstis on korteriühistu pigem ainulaadne. Juhin tähelepanu, et 2018. aastal jõustub uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mille kohaselt on kortermajades korteriühistu kohustuslik. Kaasomandis olevate elamute puhul see nõue ei kehti. 2017. aasta saab korteriühistute asutamise aastaks. Majades, kus ühistut ei ole, tekib see automaatselt 1. jaanuaril 2017 kell 00.01. See on juba omaette ooper!

Kui on hea ühistu või valitseja, saab ka majad korda. Vastupidiselt Meelise teadmisele ei ole alati vaja selleks iga omaniku nõusolekut ja pidurist üle sõitmist. Meeliski ei mõelnud seda ju otseses tähenduses. 2014. aastast kehtib korteriomandiseaduse muudatus, mille kohaselt kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, piisab 51% korteriomanike häältest.

Õige on Meelise väide, et pisiasjades peitub saatan. Kui müüja on oma korterit laiendanud ühisomandi, näiteks trepikoja või katusekorruse arvel, siis kinnistusraamatu kannete muutmiseta ei ole sellel juriidilist jõudu. Isegi kui omanikud andsid müüjale selleks oma suulise või kirjaliku nõusoleku, võib tekkida majja kunagi keegi, kes esitab küsimuse, miks korteriomanik Meelis kasutab ruume, mis ei ole õiguslikult tema korteriomandi koosseisus. Müüja peab sellistest ohtudest ostjat teavitada. Riigikohtu seisukohalt on ka siis tegemist teadlikult varjatud korteri puudusega, kui müüja jätab ostja teavitamata maja valitsemise probleemidest, võetud suurtest laenudest või lärmakatest naabritest.

Ah jaa, Meelis tähistab selles loos igat eesti meest, kes otsib endale uut kodu.