Kohtusse või notarisse?

Äripäeva toimetus tegi 22. detsembri väljaande juhtkirjas ettepaneku muuta notariteenus vabatahtlikuks ja lasta hinnad vabaks. Taiplik inimene mõistab, et sellega seistakse ühe sihtgrupi huvide eest ning lehe peamist lugejaskonda silmas pidades ei saa selliste ideede laualetoomist pahaks panna.

Tähelepanu väärib aga laiem tarbijaskond ning nimetatud ettepanekutel on ka teine pool – ebavõrdsuse teke, lisatöö kohtuveskitele, digitaalne taandareng ja ääremaastumise süvenemine. Valik seisneb selles, kas kulutada õigusrahu tagamisele mõned tunnid ja mõõdukas summa enne tehingut või aastaid ja suur varandus pärast tehingut, kui kohtuvaidlused muutuvad tavaliseks.

Äripäev avaldas 21. detsembril rahvusvahelise võrdlustabeli, kus hinnati kinnisvaratehingutega kaasnevat kulu, aega, bürokraatiat ning riikliku administreerimise kvaliteeti. Eestil on põhjust uhkust tunda, sest eristume heas mõttes nii madalate tehingukulude kui teenuse kvaliteedi poolest. Eesti positsioon pole üksnes hea, vaid väga hea. Tehingu vormistamise kulud on vaid 0,5% vara maksumusest kusjuures Euroopas keskmiselt on need 10 korda suuremad. Ka teenuse kvaliteeti on tunnustatud pea maksimumilähedase hindega. Seega tuli üllatusena ettepanek hakata soodsat, kaasaegset ja hästi kättesaadavat teenust lammutama. 

Kinnisvaratehingud notarivabaks?

See kõlab nagu igapäevaselt tehinguid tegeva suurettevõtja unistus. Enda juristid valmistavad tüüptehingu ette, teine pool paneb läbi lugemata käe alla. Nii käib see tänagi osades laenukontorites ja telekomiettevõtete teenindusboksides. Õigusnõuanne ja lepingu muutmise võimalus on kättesaadav vaid jõukamale poolele.

Paraku on kinnisvaratehing liialt suure majandusliku- ning eluase suisa sotsiaalse tähtsusega, et lasta asjadel isevoolu teed minna. Mitte ainult Eestis, vaid paljudes riikides on otsustatud, et siin peab olema mõlemal poolel õigus saada asjatundlikku ja erapooletut nõu. Kõigi dokumentide kontroll ja korrektsus on taganud inimestele meelerahu ning kohtutele vähem tööd. Riikides, kus tehingule ei rakendu notaripoolset kontrolli, on kohtuvaidlusi kordades rohkem. Läti notarivabad kinnisvaratehingud on päädinud sagedaste labaste varastamisjuhtumitega, kus võltspaberite abil omanikukannet muudetakse ning vara kohe kolmekordselt edasi müüakse, et õigel omanikul ei tekiks võimalust endist olukorda taastada. Kas tundub ahvatlev? Lätlastele ei tundu ja seetõttu püüavad nad eestlastelt õppida ja süsteemi ümber ehitada.

Ettepanek, et notarit võiks asendada pank või maakler, ei kõla veenvalt. Pank on tavaliselt ise tehingu pooleks, maakler palgatud ühe poole poolt. Nende nõuanne lähtub selle huvist, kes neile maksab. Müüja maakleri huvides ei ole rääkida ostjale, et majal puudub kasutusluba või selle juurde ei vii avalikku teed. Kui varjatud puudustega tehing tehtud, saadavad probleemid ostjat aastaid ning ainus lahendus on võtta advokaat ja minna kohtusse.

Eestis on kinnisvaratehingu kohustuslikud kulud ühed Euroopa madalaimad. 0,5% tehingu kulust moodustab viiendiku riigilõiv, teise viiendiku notari palk ning ülejäänust kaetakse büroopidamine ja e-lahendused, aga ka kõik riiklikud maksud. Vabaturg ei teeks siin ilmselt midagi odavamaks. Hollandi hiljutine sarnane eksperiment notaritasude vabaks laskmisega päädis elukondliku kinnisvaratehingu notaritasu kerkimisega kolmekordseks. Seega tagasid fikseeritud hinnad tarbijale parema hinna. Notaritöö ei ole kullaauk ning Eesti ei ole notarite paradiis. Nii mõnigi notar on pannud ameti maha, et minna tegema näiteks tasuvamat kohtunikutööd. Ma ei hakka kirjeldamagi, kui keeruline on saada notarit tööle väikelinna.

Praegu võib tulla notari juurde kaks kätt taskus, sest kõik vajalikud dokumendid hangib notar e-kanalitest. Väikeettevõtja Kärdlas, Räpinas või Sillamäel on tänulik, et saab tehingud korda ajada oma kodulinnas ega pea selleks sõitma mõnda tõmbekeskusesse. Notariteenus on üks väheseid, mis on igas maakonnas kättesaadav, aga võib olla kindel, et turu vabakslaskmisel kaotaks paljud notarid huvi väikekohtades tegutseda, uksed pannakse kinni ja erapooletu õigusnõu jääbki kättesaadavaks vaid jõukamatele suurlinlastele.

Me ei taha väita, et Eestis on ideaalne notariaadisüsteem, mis on valmis ja mida ei tohi puutuda. Meil on kindlasti arenguruumi, ka digitaalses maailmas. Aga meil on kaasaegne ja töökindel süsteem, mille reformimisel ei peaks lähtuma tegutsemismallist “tehtud – mõeldud”.