Kinnisvaramaksu küsimärgid

Eestis on kohalike omavalitsuste (KOV) maksutulu osakaal üldvalitsuse maksutuludest OECD riikide hulgas kõige väiksem. 2016. aastal oli see meil vaid 1%, see osakaal on viimaste aastatega langenud. Lätis on KOVde maksutulude osakaal ligikaudu 20%, Soomes 23% ning Euroopa Liidu ja OECD keskmine on 10% lähedal. Isegi kui lisada siia riigieelarvest eraldatav raha, jäävad meie KOVde kasutatavad tulud tagasihoidlikuks. See on keskmine pilt ja mõistagi on Eesti KOVd oma tulude poolest väga erinevad, kuid mõistlik oleks kaaluda maksubaasi laiendamist ja otsida võimalusi maksutulude suurendamiseks.

Praegu on KOVde peamine maksutuluallikas füüsilise isiku tulumaks, kust tuleb ligikaudu 93% maksutuludest, ja sellele järgneb maamaksust saadav tulu 6% osakaaluga. Seega sõltuvad KOVd peamiselt vaid ühest-kahest maksust. Kui vaadata omandimaksusid laiemalt, siis on Eestis nende osakaal OECD riikide hulgas jällegi kõige madalam – need on alla 1% kõikidest maksutuludest, kusjuures OECD keskmine on ligikaudu 6%.

Eestis on ettevõtjate jaoks tööjõukulud küll väga suured, kuid üldine maksukoormus on tublisti allpool Euroopa keskmist. Maksukoormus määrab üldjuhul ära valitsuse kulutuste suuruse. Eesti valitsuse kulutused suhtena SKPsse on ELi riikide võrdluses aga tagasihoidlikud. Tulevikus meil paraku raha ümberjagamise vajadus koos ülalpeetavate inimeste arvu suurenemisega ja vananemisega tõuseb. See mõjutab küll eelkõige riigieelarvelisi kulutusi, kuid ka KOVde kulud suurenevad.

Kas kinnisvara maksustamine võiks olla üks võimalus, mis tooks KOVdele täiendavat maksutulu? Kinnisvaramaks on kasutusel enamikus ELi riikides, OECD on seda meile kunagi soovitanud, Eestis on kinnisvara omanike osakaal kõrge ja see suurendaks meie KOVde fiskaalautonoomiat.

Siin on vähemalt üks aga. Kui näiteks kinnisvaramaks kehtestada vara turuväärtuse järgi, eeldab see seda, et maksustatav vara on hinnatud. KOVde kaupa on olukord küll väga erinev, kuid praegu on laenudega kaetud ja seetõttu ka hinnatud umbes 58% elamufondist. Kinnisvaramaksu kehtestamine tooks kaasa vajaduse hinnata ka ülejäänud osa.

See tooks KOVdele kaasa liiga suure koormuse oma haldusalasse jääva kinnisvara hindamiseks, isegi siis, kui maksu jõustamiseks mingi üleminekuaeg oleks. Võimalikud erisused või erandid tähendaksid veel täiendavat halduskoormust. Teoreetiliselt saaksid kinnisvaramaksust olulist lisatulu need omavalitsused, kus eluasemehinnad on kõrged, kuid KOVd, kus asustus on hõre ja eluasemehinnad madalad, võidaksid sellest maksust oluliselt vähem (kõrgeima ja madalaima eluaseme ruutmeetri hinna vahe on Eestis ligikaudu 32kordne).