Kinnisvara hinnatõus: minu võit on mu laste kaotus

Andes hiljuti intervjuud Äripäeva raadiole, jäi mulle meelde saatejuhi repliik, et kõige rohkem loetakse ärilehes kinnisvaraturgu ja -hindu kajastavaid artikleid. Tundub, et kinnisvara hinnamuutused pakuvad huvi pea kõigile, sõltumata sellest, kas inimene plaanib lähiajal uut eluaset osta või mitte. Kirjutatakse ka artikleid, milles autor arvutab, kui palju rikkamaks on viimase aasta jooksul tänu kinnisvarahinna tõusule saanud näiteks keskmine Tallinna korteriomanik. Ent tõstame pilgu hetkeks numbrijadalt ja küsime endalt, kes siis tegelikult kinnisvara hinnatõusust võidab?

Omaniku poolt enda eluasemena kasutatav kinnisvara ei ole olemuselt tootlik vara. Siinne mõtteharjutus räägibki just koduomanikest, mitte investoritest, kes kinnisvara ostavad, müüvad ja sellelt üüritulu teenivad. Eluase ei ole klassikalises mõttes investeering, sest omanik ei teeni sellelt tavaliselt mingit tulu. Kvaliteetne ja hea asukohaga eluase on eelkõige osa n-ö heast elust, mille poole me kõik püüdleme. Nii nagu kallid autod, puhkusereisid ja muudki hea elu juurde kuuluvad asjad, võib rahaliselt üle jõu käiv eluase olla omanikule finantsiliselt hukatuslik. Ometi on täiesti loomulik, et enamik meist tahab elada nii hästi, kui meie rahalised võimalused seda lubavad.

Selge on see, et kinnisvarahindade kiire tõus ei ole koduostu alles plaaniva inimese huvides. Kas aga oma kodu juba omavad inimesed peaksid hinnatõusu üle rõõmustama? Õige vastus on, et sageli mitte ja sõltub olukorrast. Kinnisvara hinnatõus ei ole ka nende inimeste huvides, kes loodavad kunagi osta endale uut ja paremat eluaset. Kuigi võime end tunda oma kodu väärtuse tõustes jõukamana, ei ole sellest mingit kasu, kui plaanime tulevikus osta veel kallimat kinnisvara, mille hind on eeldatavasti samas tempos kallinenud. Vana eluaset müües on sel juhul hinnavahe uue ja paremaga tõenäoliselt veel laiemaks veninud.

Oma kodu saavad investeeringuna käsitleda seega vaid inimesed, kes soovivad tulevikus tõenäoliselt praeguse eluaseme tagasihoidlikuma vastu vahetada. Nii näiteks võib neljatoalist korterit omav abielupaar plaanida laste täiskasvanuks saades suure ja kalli korteri müüa ning soetada endale väiksema ja soodsama eluaseme. Nemad tõesti võidaksid kinnisvara hinnatõusust – või vähemalt seni, kuni nad ei otsusta aidata oma lapsi, kes maadlevad oma esimese kodu ostul kallite kinnisvarahindadega.

Kokkuvõtlikult võib öelda, et korterite ja elumajade hinnatõus ei tee ühiskonda tervikuna kuigi palju rikkamaks, sest suures osas jagatakse rikkust lihtsalt ümber – tegemist on ökonomistide terminit kasutades nullsummamänguga, kus ühe võit on teise kaotus. Võidavad need, kel on juba vähemalt nii palju kinnisvara, kui nad vajavad, ning kaotavad need, kel seda veel ei ole. Minu võit on minu laste kaotus. Kes aga kinnisvarabuumist küll vähemalt mõnda aega selgelt võita võivad, on kinnisvara arendajad, finantseerijad, maaklerid ja ehitajad. Võib-olla ka toimuvat kajastavad ajakirjanikud ja kommentaatorid.

Eelistada tuleks seega pigem kinnisvara hinna mõõdukat kallinemist, mis käib käsikäes inimeste sissetulekute tõusuga ja hoiab eluaseme soetamise taskukohasena võimalikult paljudele. Sellisel juhul ei toimu ühiskonnas pingeid tekitavat äkilist rikkuse ümberjagamist ning väheneb oht järskude hinnakõikumistega kaasnevaks ebastabiilsuseks majanduses üldisemalt. Õnneks tundub, et praegu oleme Eestis tasakaalupunktile piisavalt lähedal. Üsna samas tempos on kasvanud nii uute eluasemete pakkumine kui ka inimeste koduostu soovid. Kinnisvara hinnatõus on viimastel andmetel olnud veidi üle 5% aastas, mis jääb samasse suurusjärku inimeste sissetuleku kasvuga.