Eduka kinnisvarainvestori kuldreeglid

15. oktoober 2016, 00:01
Kinnisvarainvestor Ergo Mõttus Tartus Vanemuise 65 üürimaja ees, kus asub ka Sõbra Kinnisvara kontor.
http://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20161015/BORS/161019798/AR/0/AR-161019798.jpg
Ainult tellijale

Tartus tegutsev 36aastane kinnisvarainvestor Ergo Mõttus on 14 aastaga nullist üles ehitanud pea 180 üürnikuga portfelli, mis toodab talle enda kinnitusel iga kuu ligi 65 000 eurot passiivset tulu.

Igakuisest passiivsest tulust lõviosa moodustavad mitme ettevõtte alt laekuvad kinnisvara müügi-, üüri-, intressi ja haldustulud. Sealjuures ei ole Mõttus enda sõnul seadnud raha elus ealeski esikohale ning vaatamata finantskriisi kogemusele on sõna „muretsema“ talle võõras. Tänu selgetele eesmärkidele ja konkreetsele plaanile suutis ta oravarattast välja murda juba esimese 3-4 tegutsemisaasta jooksul.

Mõttus avastas enda jaoks kinnisvara 22aastaselt toonases Eesti Põllumajandusülikoolis (praeguse nimega Eesti Maaülikoolis) maakorraldust õppides. Esmalt idanes unistus saada kinnisvarahindajaks, mille jaoks tuli täita kindlad eeldused: omandada ülikoolis bakalaureusekraad, töötada kolm aastat kinnisvarabüroos kinnisvarahindaja assistendina ning läbida seejärel eksam.

Esimeselt tehingult suur kasum

„Ja sealt kõik algas,“ meenutab Mõttus, kelle sõnul pakkus ta end kohe pärast idee tekkimist kinnisvarafirmasse tööle, kus ta juba mõne kuu pärast avastas kinnisvarasse investeerimise. Üsna pea võttis ta elu esimese õppelaenu ja ostis korteri Tartu linnast paarkümmend kilomeetrit eemal. Vaid mõni kuu hiljem müüs ta sama objekti kolm korda kallimalt maha.

Mõttuse esimene objekt oli väike remonti vajav kahetoaline korter, mille ta leidis ukselt uksele käies. „Koputasin ja küsisin, et ega keegi siin majas korterit müü, ja siis lõpuks leidsin ühe sellise, et keegi teadis kuskilt midagi,“ kirjeldab ta. „Ise peab näpud mullas hoidma. See on kõige tähtsam.“

Just tegutsemist hindab kinnisvarainvestor kõige rohkem. Et juba õige pea haldab ta miljonitesse eurodesse küündivat kinnisvaraportfelli ning jätab palgatööga hüvasti, ei osanud ta siis veel aimata. Enda sõnul tajus ta küll seda, et kinnisvara pealt on võimalik lihtsalt teenida, kuid ei kujutanud ette, et esimesest tehingust võiks midagi suurt välja kasvada.

Motivatsiooni süstis vana kolleeg

Jõulisema tõuke kinnisvarasse investeerimisel andis Mõttusele vana kolleeg kinnisvarabüroo päevilt, kes oli juba 10 aastat samas valdkonnas töötanud. „Üks päev ta heietas, et „kui ma siis oleks ostnud selle korteri, siis täna oleks selle väärtus mitu korda kallim…“ ja see mõte jäi mulle kõrvu. Arvan, et see ajendaski mind alateadvuses rohkem ise kohe tegutsema.“

Mõttuse sõnul jäävad paljud tema ekskolleegi näitel elus toppama, sest ei julge astuda esimesi samme – kardetakse läbi põleda või raha kaotada. Ta leiab, et tegelikult ei ole eriti just noorel inimesel suurt midagi kaotada. Seevastu võita on päris palju.

„Teed selle esimese sammu ära, siis järgmised sammud tulevad juba loomulikult,“ õpetab ta. „Võib-olla tõesti esimest sammu on väga raske teha. Mäletan, kui läksin kinnisvarabüroosse töövestlusele. Olin väga krambis ja ei julgenud midagi väga rääkida, peopesad olid higised. Eriti mäletan, kui ma esimest kinnisvaraobjekti pidin müüki võtma. Täiesti noor, mõtlen, miks keegi peaks tahtma minule anda mingit kinnisvaraobjekti müüa, kui mul ei ole mitte mingit kogemust. Aga sellest hirmust ma sain õnneks üle.“

Suhtlemisoskuseta ei saa

Tagantjärele on Mõttus kindel, et higistavate peopesade ja kinnise iseloomuga kinnisvarainvestorina naljalt läbi ei löö. Vaja on hirmudele vastu astuda. Just hea suhtlemisoskus on tema kinnitusel üks kindlamaid edu garantiisid. Ilma sorava jututa võib olla hinna üle kauplemine tükk tegu. Kogemus on talle tõestanud, et reeglina muutuvadki objektid investori vaatenurgast ahvatlevaks alles pärast hinna alla kauplemist.

Mõttuse kinnitusel oli tal algusaastatel läbirääkimiste ees suur hirm. Seetõttu sundis ta ennast üha rohkem suhtlema ja nii igapäevaselt hirmu seljatades algas ka areng. „Läbi elukogemuse, praktika, on minu õppimine käinud alati,“ toonitab ta.

Pideva tegutsemise ja hea suhtlemisoskuse kõrval on Mõttuse sõnul kinnisvarainvesteeringutega edu saavutamiseks vähemalt sama olulised veel ka oskus eesmärke seada ja võime elada oluliselt alla oma võimete.

Kinnisvarasse investeerimine eeldab Ergo Mõttuse kinnitusel väga aktiivset tööd ja ettevõtlikkust. Juba mõnda aega on ta ise aktiivsest tegevusest taandunud.

Kiyosaki aitas sihte seada

Kuigi finantsvabaduse saavutas ta juba 3-4 esimese tegevusaasta jooksul, algas eesmärgistatum tegevus tema sõnul pärast seda, kui talle sattus 2005. aasta lõpus näppu Robert Kiyosaki üleilmne bestseller „Rikas isa, vaene isa“.

„Siis ma hakkasin rohkem süsteemselt kinnisvara omandama ja välja üürima,“ kirjeldab Mõttus kultusraamatust saadud praktilist kasu. „Enne oli lihtsalt põnev väljakutse, kuidas tekitada mitte millestki raha.“

Loetust kõige enam kõnetas Mõttust liitintressi kontseptsioon. Et eksponentsiaalsest kasvust maksimumi võtta, säästis ta enda kinnitusel algusaastatel 80-90% oma teenistusest ja elas esimesed 4-5 aastat oluliselt alla enda võimete. Kindel „ei“ tuli öelda nii uuele korterile kui autole, ehkki raha nendeks ostudeks olnuks piisavalt.

Säästetud summad rändasid taas investeerimise eesmärgil kinnisvarasse. „See summa järjest kasvas suuremaks,“ tõdeb ta. „Teadsin, et kui ma vahepeal peaksin pool ära raiskama, siis mul läheb päris palju aega, et see sama number uuesti kokku saada.“

Kaks kuldreeglit

Ent, mis ikkagi aitas Mõttusel edukalt üle elada finantskriis ja oma kinnisvaraportfelli sedavõrd kiiresti kasvatada? „Kindlasti üks reegel, mida ma algusaastatel jälgisin oli see, et kui ma võtsin endale mingi suure objekti kulu peale, siis mul pidi kohe ka tulu olema,“ tunnistab ta.

Praktikas tähendas see, et uut üürimaja ostes tuli vajadusel kärmelt olemasolevate üürnike üüri tõsta, et hinnad vastaksid turutasemele. Oluline oli silmas pidada, et laekuvad üüritulud suudaksid täielikult võetud laene teenindada. Nii jäävad kõik kulud üürnikke kanda ja omanikule ei teki laenuga vähimatki lisakulu.

Teine oluline reegel oli Mõttuse kinnitusel osta kinnisvara alati alla turuhinna. „Kui mul on vaja kiiresti müüa, siis ma täpselt sama hinnaga saan ikkagi alati müüa,“ põhjendab ta.

Uueks kriisiks valmis

Just nende reeglite järgimine oli ka põhjus, miks finantskriisi hammas Mõttuse kinnisvara investeeringutele peale ei hakanud. Vaatamata sellele, et objektide raamatupidamislik väärtus võis kriisi sügavaimas põhjas langeda mõnel juhul pea 50% võrra.

Toona oli kinnisvarainvestori portfellis 50 objekti ning vaatamata vara hindade langusele ehk nn kaotusele paberil, aitas pidevalt üürnikelt laekuv passiivne rahavoog endiselt laenukohustusi katta. Kriisi kogemuse võrra rikkamana, hakkas ta passiivse rahavoo tekitamisse veelgi rohkem energiat suunama.

„Eelmises kriisis hakkasin juba ette valmistuma järgmiseks kriisiks,“ räägib ta. „Las ta tuleb. Ma olen viimased 6-7 aastat selleks valmistunud. Ma arvan, et mul on väga tugev vundament järgmiseks krahhiks. Et mul intress on viieks aastaks fikseeritud, siis see otseselt ei tohiks mõjutada minu finantsseisu.“

Lumepall aina veereb

Seda enam, et isegi lillegi liigutamata kasvab kinnisvaraportfellist laekuv vaba raha hulk lumepallina ning kui see pall jätkab samas tempos veeremist tulevikuski, ei tuleks peagi uuteks investeeringuteks enam laenuraha kasutadagi. Nii kavatsebki ta tulevikus hakata ostma pigem valmis äri- või üürimaju, kus tootlused on küll väiksemad kui ise objekte üles kõpitsedes, kuid on siiski parem idee kui raha pangahoiusel hoida.

Et praeguseks katab Mõttuse igakuine passiivne sissetulek kõik tema perekonna kulud ning võimaldab suure tõenäosusega finantsiliselt kindlustada ka oma lapsed ja lapselapsed, ei ole ta endale edasisi eesmärke seadnud ja on kinnisvaraäriga seotud ülesanded suurelt jaolt edasi delegeerinud. Juba mõnda aega sisustab ta oma vaba aega uute investeeringute otsimise asemel tennisemänguga.

„Olen võtnud väikse pausi,“ viitab ta finantsiliste ambitsioonide ammendumisele. „Plaanin minna perega Eestist mõneks ajaks ära, et tagasi tulles oleks uut hingamist. Selline tunne on, et hetkel ei leia sisemist ja ärilist motivatsiooni, miks peaks veel rohkem kuus raha teenima. Mul endal on tunne, et ma juba 3-4 aastat ei tee mitte midagi, aga kui ma vaatan Excelisse, mis mu portfelliga on toimunud, siis selle kasv on olnud tõesti hüppeline. Edasises liikumises enam suurt hüpet ei näe, hetkel ei soovigi. Aga ma olen veel nii noor, et küll jõuab.“

Ergo Mõttuse edu valem

  • Ambitsioonikust peab olema. Kui olin mõned aastad kinnisvarafirmas töötanud, ütlesin vanadele kolleegiidele, et kavatsen 35aastaselt pensionile minna. Ambitsioonikas olen alati olnud ja julgenud enda mõtteid julgelt välja öelda. Võib-olla need on utoopilised olnud, aga siin ma täna olen.
  • Töö peab olema nauding. Investeerimiseks korterite ja majade leidmine ning üürnikega tegelemine oli minu jaoks koguaeg hobi. Ühel hetkel lihtsalt see hobi kasvas nii suureks, et mul enam põhitööd ei olnud aega teha ja siis ma hakkasin ainult hobiga tegelema. See oli nauding.
  • Ettevõtlikkus tuli lapsepõlvest. Ma elasin maal talus ja mulle meeldis käia sovhoosis juba suhteliselt varakult tööl. Oma taskuraha teenisin juba siis, kui olin 10 aastane. Kevadeti käisin kive korjamas, suvel-sügisel kartuleid korjamas, heinatööd – nendest kõikidest sai tol hetkel raha ja ma mäletan, et rahast ma puudust ei tundnud lapsepõlves. Arvan, et ma olin ka enda vanematest tol hetkel rikkam.
  • Oluline on tasakaal. Minu jaoks on hästi oluline tervis. Tervis ongi number üks ja siis tuli alles töö ja pere. Muidugi erinevatel aegadel on need erinevates positsioonides olnud. Need siis niimoodi vahelduvad omavahel. Tasakaal on hästi oluline mu elus. Kõige tähtsam ei ole raha.
  • Hirmul on suured silmad. Investeeringutega raha kaotamise hirmu pole mul kunagi olnud. Isegi, kui see ei ole hea tehing lõpuks olnud, siis see on lihtsalt protsess olnud, mis käib sellega kaasas. 2004. aastal kirjutasid ajalehed samamoodi nagu nüüd, et kinnisvarahinnad on kallid ja kohe hakkab langus. Ma ei võtnud seda infot nii tõsiselt, ikkagi toimetasin edasi ja sain 3-4 aastaga oravarattast välja.
  • Kinnisvara ei taga edu. Igal inimesel on kindlasti mingi ala, mis on talle hingelähedasem. Minu jaoks on kinnisvara lihtsalt hingelähedasem ja seal on hästi lihtne toimetada. Iga inimese jaoks on mingi ala, mis on talle hingelähedasem ja just sinna tuleks enda aega rohkem panustada. Kui tekib vabu vahendeid, siis täna on investeerimisvõimalusi oluliselt rohkem kui oli 2002-2004. aastal.
  • Tähtis on fookus ja distsipliin. Kui ma panen endale eesmägi, et mul peab 5 aasta pärast 200 korterit olema, siis kodus arvuti taga Facebookis olles või teleka taga jalgpalli vaadates ei saa see kuidagi materialiseeruda. Ma ei karda enda eesmärke välja öelda. Ma tean, et kui midagi välja ütlen, siis mul on väga raske oma sõnu pärast süüa. See on nagu leping endaga ja distsipliin on selle juures hästi oluline.
  • Jooga aitab tasakaalu leida. Mõni aasta tagasi ma käisin ühes joogakoolis, kust sain endale päris tugeva baasi, kuidas ennast hoida rohkem tasakaalus. Hästi lihtsad asjad, aga elu ongi hästi lihtne. Kui on pingeolukord, siis ei pea jooksma kohe poodi alkoholipudeli järele. Mõnikord piisab, kui maha istuda, hingata ja teha harjutusi.
  • Elada tuleb muretult. Mind poliitika ja ühiskonna teemad üldse ei köida, sest ma leian, et iga inimene on oma õnne sepp. Kui tahta viriseda, siis saab iga asja kallal viriseda. Kui tahta midagi ära teha, siis tee ise ära. Minu kõnepruugis sellist väljendit nagu muretsemine ei ole olemas.
  • Loe, loe, loe. Edukatest inimestest lugemine annab kindlasti päris palju motivatsiooni. Et täna ma tegelen aktiivselt tennisega, siis loen praegu Rafael Nadali elulooraamatut ja väga inspireeriv on. Enesearengu teemadel olen paarsada raamatut läbi lugenud. Kui ma teoorias midagi loen, siis tahan seda kohe ka reaalselt katsetada. Sama on ka vaimsete praktikatega.
Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
15. October 2016, 12:38
Otsi:

Ava täpsem otsing