Korteriost põhjustas korraliku peavalu

„Korteri kättesaamiseks läks vaja kahte kohtukäiturit, K-komandot, läbirääkimiste spetsialisti, koeraspetsialisti, hunnikut politseinikke, päästemeeskonda koos kahe masinaga, kiirabi, lastekaitset, valla esindajat, lukuabi ja kolimisfirmat suure autoga,“ kirjeldas enampakkumiselt odavama hinnaga kinnisvara soetanud investor Jaanus Orusalu läbielatut. „Oleks ma teadnud, et asi nii hulluks läheb, poleks seda elusees ette võtnud, ostsin lihtsalt kinnisvara, see registreeriti minu nimele ja algas väljatõstmise protsess,“ lisas ta.

Nimetatud näite puhul oli eelmine omanik töötanud jõustruktuurides, tal oli tõenäoliselt relv ning ka teenistuskoer. Peale selle ei allunud väljatõstetav kohtutäituri varasematele ettekirjutustele. „Ta oli ekstsentrik, rebis paberid kohtutäiturite nina all pooleks ja saatis neid igale poole,“ rääkis Orusalu. „Samuti ähvardati kohtutäitureid koeraga, kui nad peaksid objektile sisenema,“ andis ta ülevaate, kui hulluks olukord lõpuks läks.

Orusalu sõnul korraldas väljatõstmise siiski kohtutäitur. „Mind sinna juurde ei lastud, olin staabis ja vaatasin, kuidas asju raadio teel koordineeritakse, tundus nagu tegemist oleks väikese lahinguga“ rääkis ta. „Mina pidin kutsuma lukuabi ja maksma kolimisfirmale, kes vana omaniku koli ära pakib ja seda mingi mõistliku aja hoiustab ning kui sellele järgi ei tulda, tuleb mul tasuda ka selle realiseerimise eest – nii et kohati päris karm,“ tõdes Orusalu.

Kuigi enampakkumiselt ostetud objektilt eelmise omaniku väljatõstmine on lihtsam, kui puuküürnikest vabanemine, tuleb ka selle protsessi juures arvestada ajakuluga. „Kui enampakkumine on tehtud ja võidetud, kantakse raha üle ning siis võib minna veel kuni kuu, et sind korteri uueks omanikuks registreeritaks ja saaksid õiguse vana omanik oma valdusest välja tõsta,“ selgitas Orusalu. „Ning ka see protsess võib kesta veel 2-4 kuud, sest seadus näeb ette igasugused mõistlikud ajad, kohtutäitur peab uuesti eelmise omanikuga kontakti saama,“ lisas ta.

Üldjuhul pole enampakkumiselt ostetud kinnisvara puhul eelmise omaniku väljatõstmiseks kohtusse minek vajalik, kuid probleem tekib siis, kui soetatud objektiga on seotud kehtiv üürileping. „Järjest tüüpilisemaks muutub see, et eelmine omanik teeb enda või kellegi teisega pikaajalise üürilepingu ning sel juhul on tema väljatõstmiseks vaja juba kohtu luba, mille saamine võib võtta kuni 10 aastat,“ viitas Orusalu võimalikele riskidele.

Üha rohkem esineb Orusalu sõnul näiteid, kus eelmine omanik on sõlminud pikaajalise üürilepingu, määranud kuiseks üürihinnaks koos kommunaalmaksetega marginaalse, näiteks 1eurose summa ning teinud ka ettemaksu. „Kui nüüd uus omanik tahab lepingut üles öelda, tuleb tal välja käia tohutu summa,“ märkis Orusalu.

„Juhul kui tähtajalise üürilepinguga koormatud korteri omanik muutub korteri võõrandamisel enampakkumisel, siis lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle korteri omandajale,“ kinnitas ka advokaadibüroo Arvisto & Partnerid advokaat Triin Antsov.

Küll aga võib Antsovi sõnul korteri uus omanik tähtajalise üürilepingu kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamisega üles öelda juhul, kui ta vajab üüritud korterit tungivalt ise. „See tingimus on täidetud eelkõige juhul, kui isik ostab korteri selleks, et sinna ise elama asuda,“ selgitas Antsov. „Samas näiteks soov lõpetada kehtiv üürileping selleks, et sõlmida uus üürileping parematel tingimustel ei ole kõnealuse ülesütlemise aluse puhul aktsepteeritav põhjus,“ lisas ta.

Siinjuures on Antsovi sõnul aga oluline, et tungival vajadusel saab üürilepingu üles öelda üksnes juhul, kui üürilepingu kohta kinnistusraamatusse tehtud märge on järjekorras tagapool sissenõudja nõudest või selle tagatiseks olevast õigusest, mille rahuldamiseks korter enampakkumisel müüakse. „Lisaks võib enampakkumisel korteri ostnud omandajal olla ka muu alus tähtajalise üürilepingu ülesütlemiseks, näiteks kui üürnik viivitab üüri või kõrvalkulude eest tasumisega,“ ütles Antsov. „Juhul, kui aga korteri uus omanik rikub üürilepingust tulenevat kohustust, siis vastutab ta sellega tekkinud kahju eest ise,“ lisas ta.

Siiski kinnitas Antsov, et kui enampakkumisel ostetud korteri uus omanik ütleb üürilepingu üles tungival vajadusel, siis vastutab lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest korteri eelmine omanik.

Peale pikaajaliste üürilepingute võib ette tulla, et ostetava pinnaga on seotud näiteks kellegi eluaegne kasutusõigus. „Sel juhul võid objekti küll ära osta, kuid keegi võib seda ikkagi kasutada ja sinna ei ole mitte midagi teha,“ nentis Orusalu. Ta juhtis tähelepanu veel sellele, et peale viidatud riskide võivad pankrotipesast ostetud pinnaga olla seotud ka hüpoteegid või aastaid maksmata kommunaalteenuste arved. „Asju põhjalikumalt kontrollimata võib uus omanik enda kraesse korralikud võlad saada,“ tõdes ta.

Samuti kaasneb enampakkumiselt ostetud kinnisvaraga risk, et nii kaua kuni uuel omanikul tekib seoses registrisse kandmisega väljatõstmisõigus, võib vana omanik objekti kahjustada. „Tuleb arvestada sellega, et see pind jääb selliseks, kus pole pärast võimalik elada ning kõik, mis vähegi võimalik, lõhutakse ära,“ ütles Orusalu. „Neid kahjusid ei kata ka kindlustus, seetõttu jätsin näiteks ostmata objekti, mille eelmine omanik lubas selle põlema panna,“ viitas ta probleemile.

Antsovi sõnul on kinnisasja enampakkumisel müümise korral tegemist sundmüügiga ning seetõttu ei vastuta võlgnik, kelle vara müüakse, selle puuduste eest tavapärases korras. „Sisuliselt ostab ostja enampakkumisel kinnisasja „nii nagu on“ ja saab selle omanikuks kinnistusraamatusse kande tegemisega,“ ütles ta. „Seega juhul, kui kinnisasi saab pärast pakkumise parimaks tunnistamist juhuslikult kahjustada, siis on see enampakkumisel ostja risk,“ selgitas advokaat. Ta viitas täitemenetluse seadusele, mille järgi läheb kinnisasja ja sellega koos müüdud esemete hävimise riisiko üle pakkumise parimaks tunnistamisega.

Orusalu sõnul on K-komando abiga väljatõstmise näide üks markantsemaid ning tihti nii äärmuslikult probleeme ei lahendada. „Ka paljunäinud kohtutäitur ütles, et see oli tema elus üks keerulisemaid väljatõstmisi,“ märkis ta.

Et selliseid olukordi vältida, tuleb enne enampakkumiselt kinnisvara soetamist Orusalu hinnangul eelmise omanikuga rääkida ning teda tundma õppida. „Oleksin pidanud ka K-komando juhtumi puhul seda tegema, omanikuga silmast silma rääkima ja teda nägema, kahjuks see ei õnnestunud,“ ütles Orusalu. „Tähtis on tuvastada, millised on eelmise omaniku plaanid ja mõtlemine,“ lisas ta.

Enampakkumisel saada olevate objektide kohta on Orusalu kinnitusel lihtne informatsiooni saada ka kohtutäituritelt, kellel on tihti palju informatsiooni pinnal elavate inimeste kohta. „Nad on tavaliselt abivalmid aitama, kuid tuleb küsida. Kui sa ei küsi, ega siis nad ei vasta ka,“ rääkis kinnisvarainvestor.

Alustas kinnisvarasse investeerimist 2013. aastal.

Motivatsiooni sai ta kinnisvarakoolitustelt.

Oma esimese objekti soetas ta Tallinnast 50 km kaugusele, hiljem hakkas vaatama kohtutäiturite pakkumisi.

Hetkel on Orusalu portfellis kaks kohtutäituritelt soetatud objetkti.

Soetatud objektid Orusalu uuendab ning müüb seejärel osaliselt edasi, osaliselt üürib välja.

Orusalu eelistab lühiajalist renti AirBnb kaudu.

Pikaajaliste üürnike valimistel määrab hinna selliselt, et tal oleks võimalik valida 3-4 potentsiaalse üürniku hulgast.