Üüriinvestori abimees: kuidas hakata kinnisvarasse investeerima?

30. august 2017, 06:00
Scandium Kinnisvara juhatuse liige ja arendusjuht Kalle Aron Mustamäele spetsiaalselt üürimajaks ehitatava maja katusel. Maja sisaldab kokku 33 korterit, mis tänu oma kompaktsele suurusele (12 -32 m2) on üüriturul eriti nõutud.
http://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20170830/USEFUL/170829726/AR/0/AR-170829726.jpg
Ainult tellijale

Kui vanasti olid tüdruku parimad sõbrad teemandid, siis nüüd on selleks kinnisvara, meenutas kinnisvaraekspert Tõnu Toompark ühe vanema daami tõdemust. See trend ei kehti üksnes tüdrukute puhul.

Kinnisvaraeksperdid kinnitavad, et viimastel aastatel on korteri ostmine välja üürimise eesmärgil saanud väga populaarseks. Pealinna on rajatud kortermaju, mis ongi peamiselt turundatud just üüriinvestorite huve silmas pidades. Rääkimata tavalistest kortermajadest, kuhu inimesed ostavad korteri eesmärgiga see kohe välja üürida.

Toompark tõdes, et üüriinvestorid on saanud populaarseks just viimastel aastatel. Miks? Ühelt poolt on investeeringud kinnisvarasse muutunud väga populaarseks: inimestel on raha, ent alternatiivseid võimalusi, kuhu krõbisevat paigutada, pole just ülemäära palju. Lisaks räägitakse viimastel aastatel palju jagamismajandusest ja Airbnb populaarsus mängib kindlasti suurt osa selles, miks üüriinvestoreid juurde on tekkinud: nõnda võib head tulu teenida.

Trend üürituru kasuks

Mõistagi võiks küsida, miks on üüriinvestorite tekkega nii kaua läinud. Kui silmas pidada üüriinvestoritele mõeldud toodete teket, siis on Toomparki sõnul asi näiteks selles, et eluruumidele on klientidel siiski omad nõuded: päike peaks aknast sisse piiluma ning inimeste liikuvat eluviisi arvestades on ka parkimiskoha olemasolu vajalik. See kõik omakorda piirab seda, kuhu saab maja ehitada.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter tõdes, et üüriinvestorite teket ja populaarsust võib selgitada ka sellega, et üldine majandustsükkel on jõudnud sinnamaale, kus paljudel inimestel ei ole võimalust või soovi korterit osta. Vahter selgitas, et inimesed ei saa pankadelt enam väga lihtsalt laenu ning korteri ostuks vaja minevat raha pole just väga kerge kokku saada. Kui arvestada, et omafinantseering jääb pankade puhul 15–20% juurde, on tegu üsna kopsaka summaga, mida kokku koguda.

Väikekorteritele suur nõudlus

Toompark hindas, et uusarendustesse kortereid ostvatest inimestest nii 10–20% on üüriinvestorid. Vanemate majade puhul on osakaal väiksem, nii 5–15%. Samas on seda näitajat hinnata väga raske, kuna kinnisvaramüüjad või maaklerid üldjuhul ei küsi, miks korter ostetakse. Samuti võivad otsused pärast tehingut muutuda.

Üüriinvestori peamine huviala on väikekorterid, milles üks-kaks tuba. Vahter märkis, et ta teab juhuseid, kus korteri suurus on olnud alla 10 ruutmeetri ja ka sellele on olnud suur nõudlus. Üldjuhul eelistatakse väikest korterit seetõttu, et see polegi mõeldud päris oma koduks, ütles Toompark. Need on mõeldud inimestele, kes alles otsivad oma kohta elus või hoopiski vanemale põlvkonnale, kes eelistabki elada kompaktsel ning väikesel pinnal. Demograafilisi trende vaadates on selge, et ka leibkonnad muutuvad aina väiksemaks ning seegi on põhjus, miks inimesed pisikesi kortereid eelistavad.

Vahter tõdes, et Eesti kinnisvaraturul näib juba olevat üsnagi hea tervise juures üüriturg, mis tähendab, et see võiks anda võimaluse investoritele uue võimaliku äri tekkeks. Terveid korterelamuid veel märkimisväärsel hulgal väljaüürimiseks ei ehitata, ent sellisel ideel võiks pikas plaanis jumet olla.

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark leidis, et investeeringud kinnisvarasse on muutunud viimastel aastatel populaarseks seetõttu, et inimestel on rohkem raha, mida kasvama panna.

Millele mõelda, kui tahta hakata üüriinvestoriks?

 

Arvesta, kui palju sul parasjagu raha on ja kui palju on juurde vaja, et korter osta. Suure tõenäosusega tuleb võtta mingis mahus laenu, seega tuleks selle tagasi maksmine ka läbi mõelda. 

Analüüsi, kas korterit tuleks sisustada või seda ajakohastada. Väga peent sisustust pole mõtet korterisse panna, peamine on, et see oleks korralik ja funktsionaalne. Samuti arvesta, et väga peene ja kalli üürikorteri puhul on ka üürniku nõudmised suuremad ning võimalik raha- ja ajakulu suurem.

Selgita välja, kes on sihtgrupp. 15ruutmeetrises korteris võib oodata küll suuremat üüritootlust, ent samas on ka suurem tõenäosus, et üürnik vahetub kiiremini kui näiteks kolmetoalises korteris.

Samuti mõtle hoolikalt läbi, kes hakkab suure tõenäosusega sinu üürikorteris elama ja kas piirkonnas jätkub kliente nii praegu kui ka viie aasta pärast. Kindla peale minek oleks Eesti suuremate ülikoolide ja õppeasutuste läheduses. Samas arvesta, et kui turg küllastub, siis leiavad kõigepealt üürilised need, kelle korter asub heas kohas.

Scandium Kinnisvara juhatuse liikme Kalle Aroni hinnangul ei ole majanduslikult mõttekas vaadata 33 ruutmeetri suuruseid ühetoalisi, samuti võiks välistada neljatoalised perekorterid, mille likviidsus turul on väike. Pigem soovitab ta otsida hea planeeringuga umbes 16–25 ruutmeetriseid ühetoalisi ja 25–35 ruutmeetriseid kahetoalisi. 

Analüüsi, kui suured tulevad kommunaalkulud. Suuremate kommunaalkulude korral ei saa küsida liiga kõrget üüri. 

Vaata tulevikku, kui valid korterit Tallinnas. Mõni piirkond või kvartal ei ole oma potentsiaali veel täielikult avanud ning investor võiks näha pikemat perspektiivi. "Näiteks, kui mina tegin oma esimesed investeeringud eelmise kümnendi keskel Kalamajja, vaatasid paljud mind kahetseva pilguga," meenutas Koidu Ehitus OÜ juhatuse liige Ivar Arumäe.

Mõtle, mida sa pikas perspektiivis oma investeeringust tahad. Kas suurt tootlust või ostad korteri hoopis eesmärgiga see kunagi oma lastele pärandada või elukohaks anda?

Otsusta, kas oled valmis tegelema oma investeeringuga pidevalt ja inimestega suhtlema. Kui kasutada vahendajat, tähendaks see investori vaatevinklist väiksemat kasumit. Kui investorile kuulub 20 korterit, on nendega ise majandamine täiskohaga töö. Samas on palju toimetamist ka väiksema arvu korterite puhul. 

Vali geograafiliselt soodne asukoht. Kui elad Tallinnas ja plaanid osta Viljandisse korterit, siis kuidas võiks aja- ja rahakulus kajastuda see, et investeerimisobjekt on üsna kaugel? Taaskord võib siingi teenust sisse osta ning lasta oma investeeringut hallata, ent seeläbi väheneb tulu.

Osta korter piirkonda, kus on palju tehinguid ning kuhu on nõudlus. See tagab turu läbipaistvuse ja selle, et keegi ei maksa korteri eest liiga vähe või liiga palju.

Arvesta, et üürihinnad võivad langeda. Analüüsi, kas jõuad langusperioodil laenu maksta või mis muudatusi tooks see kaasa pere eelarves.

Allikad: Tõnu Toompark, Martin Vahter, Kalle Aron ja Ivar Arumäe

Kalle Aron ütles, et järjest rohkem eestlasi on valmis soetama endale kinnisvara juurde, et see üürile anda ja sellisel viisil oma vaba raha teenima panna või kindlustada selliselt oma tulevikku.

Pensionärid otsivad lisasissetulekut

Üüriinvestoritele suunatud kinnisvara arendavad ettevõtted tajuvad, et märksa rohkem tunnevad sellise rahapaigutuse vastu huvi inimesed, kes pole varem investeerimisega kokku puutunud.

Äripäevale antud intervjuus selgitasid üürikorterite investeerimises toimunud muutusi Scandium Kinnisvara juhatuse liige ja arendusjuht Kalle Aron ja Koidu Ehitus OÜ juhatuse liige Ivar Arumäe.

Kuivõrd on muutunud inimeste huvi investeerida üürikorteritesse?

Kalle Aron: Kindlasti on inimeste mõttemaailm mõnevõrra muutunud. Sageli rõhutatakse, et eestlased on kinnisvarausku rahvas, sest soovime olla ise oma kodu omanikud. Nüüd on paljud kinnisvara omanikud mõistnud, et oma kodu omamine iseenesest veel kedagi jõukaks ei tee. Järjest rohkem eestlasi on valmis soetama endale kinnisvara juurde, et see üürile anda ja sellisel viisil oma vaba raha teenima panna või kindlustada selliselt oma tulevikku.

Ivar Arumäe: Üha enam on kinnisvarainvestoreid, kes iga päev ei tegele kinnisvarasse investeerimisega. Huvi selle vastu on tundnud näiteks vanemad inimesed, pensionärid, kes näevad üürikinnisvaras lisasissetulekut pensionile. Samuti oleme kokku puutunud noortega, kes mõtlevad tulevikule ja finantsvabadusele.

Paljudel on jäänud pere loomisel ja kokku kolimisel üks korter üle, mis välja üüriti, nüüd aga otsitakse järgmisi investeeringuid üüriportfelli kasvatamise eesmärgil.

Kes seesuguseid kortereid ostavad?

Kalle Aron: Meie kliendid on nii kogenud ja professionaalsed, üüriärile spetsialiseerunud ettevõtted, kes ostavad arendustesse korruste kaupa, kui ka vaid paar aastat tööturul olnud noored. Samas on investoreid, kes ei tegele millegi muuga peale kinnisvara. Peamiselt seetõttu, et aktsiaturge peetakse küllaltki riskantseks ja ka seetõttu, et neil puudub aeg või teadmised, et aktsiaturge jälgida ja seal loto mängimise asemel põhjendatud valikuid teha.

Ivar Arumäe: Paljud kliendid on välismaal töötavad eestlased, kes otsivad rahapaigutusvõimalust Eestisse. On ka päranduse saajaid või mõne muu kinnisvara müünud inimesi, kes otsivad oma rahale paremat tootlust. Lisaks kohalikud kõrgepalgalised juhid ja spetsialistid, kellel on ajaga tekkinud vabu vahendeid. Veel oleme kohanud Eestisse investeerida soovivad venelasi, lapsevanemaid, kes näevad, et tudengiikka jõudnud lapsele on mõtet osta tulevikus välja üüritav kinnisvara, kui maksta üüri kellelegi teisele. Tundub, et ka suuremad kinnisvarafondid ja pensionifondid on hakanud elukondliku üürikinnisvara poole vaatama.

Raadio ettevõtlikule inimesele

Äripäeva raadio 92.4

Hetkel eetris

Kava

Vaata kogu kava
Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
29. August 2017, 14:33
Otsi:

Ava täpsem otsing