Ostan korteri ja annan äriruumina üürile – riskantne äriplaan

Vaidlus sai alguse sellest, kui maksuamet jättis rahuldamata Texpo OÜ käibemaksu tagastusnõude summas 101 214,13 eurot ning kohustas ettevõtet tasuma maksusumma 119,04 eurot. Maksuotsuse järgi soetas ettevõte korteriomandid Tallinnas aadressil Kentmanni 6-26 ja Kentmanni 6-73 ning arvestas kontrolliperioodi sisendkäibemaksu hulgas nimetatud soetuselt tasutud käibemaksu 101 333,17 eurot.

„Korteriomandid on eluruumid, mille kasutamine kaebaja äritegevuseks pole tõendatud. Seega ei teki korteriomanditega seoses maksustatavat käivet käibemaksuseaduse järgi. Kuna korteriomandid polnud soetatud kaebaja maksustatava käibe tarbeks, polnud tal õigust kajastada käibemaksuarvestuses korteriomandite soetamise arvel märgitud käibemaksu,“ põhjendas maksuamet.

Texpo OÜ taotles halduskohtule esitatud kaebuses maksuotsuse tühistamist, leides, et korteriomand Kentmanni 6-26 soetati 50% ulatuses äriühingu kontoriks ja korteriomand aadressil Kentmanni 6-73 plaanitakse välja rentida äriruumina.

Tallinna halduskohus rahuldas kaebuse osaliselt: tühistas maksuotsuse korteri kohta, mille Texpo plaanis välja rentida. Kohus põhjendas: „Kaebaja on Kentmanni 6-73 puhul tõendanud kavatsust see üürile anda, esitades maksuhaldurile korterit üürile pakkunud maakleri postkasti ekraanipildid korteriga seotud e-kirjavahetuse kohta ja kinnisvaraportaalis avaldatud üürikuulutuste internetiaadressid. Kaebaja esitas kohtule üürilepingu ja arve, millest selgub, et Kentmanni 6-73 on antud äripinnana üürile alates 2. novembrist 2015 ning ka see viitab, et maksuhalduri kahtlused äriplaani realiseerumise ja elulise usutavuse osas polnud põhjendatud.“

Teise korteri küsimuses arvas halduskohus, et Texpo pole veenvalt tõendanud oma kavatsust asuda seda 50% ulatuses kasutama kontorina. „Sisendkäibemaksu mahaarvamiseks ei anna alust üldsõnaline selgitus, et üle 500 000 euro maksev korter on plaanitud pooles ulatuses äriühingu teiseks kontoriks. Kuna kaebaja on kinnitanud lisaks kavatsust kasutada Kentmanni 6-26 korterit juhatuse liikmete ööbimiskoha/elukohana Tallinnas, võib pidada põhjendatuks maksuhalduri järeldust, et Kentmanni 6-26 kontorina kasutamise plaan ja vajadus on piisavalt põhjendamata ning asjaolud viitavad pigem eesmärgile kasutada korterit juhatuse liikmete elukohana Eestis.“

Nii Texpo kui ka maksuamet vaidlustasid otsuse, aga Tallinna ringkonnakohus jättis mõlema apellatsioonkaebused rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. „Kinnisvarainvesteeringu puhul, mis seisneb ühe korteriomandi soetamises selle äriruumina väljaüürimise eesmärgil, ei pruugi dokumenteeritud äriplaani koostamine olla tavapärases äritegevuses üldse tingimata vajalik, eriti olukorras, kus kinnisvara ostu ei finantseerita näiteks krediidiasutuselt laenatava kapitali arvelt,“ ei olnud kohus nõus maksuameti arvamusega, et Texpo äriplaan pole usutav, sest see on dokumenteerimata.

Ringkonnakohus lisas, et kaebaja äriplaani realiseerimiseks puudub seaduslik takistus, mille väidab olemas olevat maksuamet. „Olenemata sellest, et eluruumi kasutamine (sh väljaüürimine) büroona ei vastaks korteriomandi ehitusõiguslikule kasutusotstarbele, ei ole alust omistada sellele maksuõiguslikult määravat tähendust ja lähtuda tuleks tegelikust kasutusest. Sellele lisaks ei ole maksuamet maksuotsuses tuginenud kasutusotstarbest tulenevale võimatusele äriplaani elluviimiseks.“

Jälle vaidlustasid mõlemad pooled kohtu otsuse.

Maksuamet väitis esimese korteri kohta: „Ringkonnakohus leidis, et kaebaja tegi väikese riskiga investeeringu, sest kahe korteri väljaüürimine Tallinna kesklinnas on väga lihtne. Selle seisukohaga ei saa nõustuda. Kaebaja jaoks oli kahe korteri soetamise puhul tegemist suure pikaajalise investeeringuga, arvestades näiteks tema majandusaasta aruandest nähtuvat kahjumit 2015. aastal ja meedias kajastatud probleeme äriruumide väljarentimisel.“ Ja veel: „Korteriomandi kasutusotstarve on eluruum nii formaalselt kui ka sisuliselt. Varasemast kohtupraktikast ei saa järeldada, et kaebaja plaanitud tegevus oleks eluruumis võimalik.“

Texpo väitis teise korteri kohta: „Korteri sisustamine oli kontrolli tegemise ajal alles algusjärgus ning seepärast ei ole õige teha järeldusi nõupidamisruumile kohase mööbli puudumise või köögi ja vannitoa sisustamise järgi.“ Ja pidas õigeks sisendkäibemaksu maha arvamist ka sellelt korterilt.

Riigikohus otsustas, et kohtuotsus tuleb kohtuotsuse põhjendamise kohustuse rikkumise tõttu tühistada ja asi saata uueks arutamiseks ringkonnakohtule.

Riigikohus meenutab oma otsuse põhjenduses üht varasemat lahendit, kus võttis kinnisasja soetamisega seotud käibemaksuvabastused kokku järgmiselt: „Käibemaksuseaduse tõlgendamisel saab teha järelduse, et majutusteenuse pakkumine pole kunagi maksuvaba ja eluruumi üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmine on alati maksuvaba, muu kinnisasja või selle osa kasutusse andmine on maksuvaba, kui maksukohustuslane pole maksuvabastusest loobunud. Seega tuleks eluruumi soetamine maksustatava käibe tarbeks kõne alla juhul, kui see soetatakse eesmärgiga osutada neis ruumides majutusteenust.“

Riigikohus juhib tähelepanu kohtute seisukohale, et kinnisasja väljaüürimine kontorina või kasutamine äriühingu kontorina annab aluse korteriomandite soetamisel tasutava käibemaksu sisendkäibemaksuna maha arvata. See seisukoht ei ole täies kooskõlas seadusega: „Kinnisasja üürile andmine on üldjuhul maksuvaba käive. Üksnes siis, kui maksukohustuslane on maksuvabastusest loobunud, esitades enne käibe toimumist kirjaliku teate maksuhaldurile, on tegemist maksustatava käibega.“

Riigikohus lisab, et lepingus mitteeluruumile vastava kasutusotstarbe kokkuleppimine ei tähenda vältimatult, et korteri kasutamine mitteeluruumina on õiguslikult võimalik. Leping ei saa vabastada ehitusõigusliku kasutusotstarbe järgimise kohustusest.

Nii vaidluse alguse ajal kehtinud kui ka praegu kehtiva ehitusseadustiku kohaselt määratakse kasutusloaga ehitise kasutamise otstarve. Ehitusseadus näeb ette karistuse selle eest, kui ehitist kasutatakse ilma kasutusloata. Kohtuasjas leidis riigikohus, et kaaskorteriomanikel on nõudeõigus lõpetada korteriomandi kasutamine tegevuseks, mis on vastuolus hoone kasutusloas märgitud otstarbega.

Riigikohtu hinnangul nähtub maksumenetluses kaebaja antud selgitustest, et kaebajale oli selge, et äriplaani teostamine vajab korteriomandi kasutusotstarbe muutmist. „Muidu poleks ta väitnud, et dokumendid kasutusotstarbe muutmiseks on juba pikemat aega menetluses. Hoolimata maksuhalduri korduvatest nõuetest ei ole sellekohaseid dokumente maksumenetluse käigus ega ka kohtule esitatud, kuigi tõendamiskohustus lasub praegusel juhul kaebajal ehk Texpol.“

Sõlmitud üürilepingu kui äriplaani usutavuse tõendi kohta väitis riigikohus, et maksuotsuse õiguspärasust hinnatakse selle andmise aja seisuga ja sel ajal korter tegelikus kasutuses ei olnud.

„Selleks et tegemist oleks maksustatava käibega, pidi maksukohustuslane enne tehingu tegemist maksuvabastusest loobuma kirjaliku teatega maksuhaldurile. Sellist tõendit asjas esitatud ei ole,“ märkis riigikohus ja lisas, et äriplaani usutavuse suurendamiseks oleks tulnud see esitada enne maksuhalduri kontrollitoiminguid. Riigikohus lisas, et kohus pole veenvalt põhjendanud sedagi, milline erinevus asjaoludes tingib ühe korteri maksustatava käibe tarbeks kasutamise elulise usutavuse ja teise korteri puhul mitte.

Autor: Finantsjuhtimine, Äripäeva infoleht