5 põhjust, miks investeerida ärikinnisvarafondi

Ärikinnisvara puhul saame rääkida 7–8protsendisest tootlusest hinna kohta aastas, samal ajal kui elukondliku kinnisvara puhul on see 4,5–5,5%. Seda põhjustab ärikinnisvara suurem renditase ruutmeetri kohta aastas. Väljarenditava ruutmeetri ostuhind on kommertskinnisvara puhul aga kohati isegi odavam kui näiteks korteri puhul. Näiteks kui modernse büroohoonete renditava ruutmeetri hind jääb keskmiselt vahemikku 1600–2100 eurot ning renditase10–15 eurot/m2, siis modernsete korterite ruutmeetrite hinnad jäävad keskmiselt vahemikku 2000–3000 eurot ning renditase keskmiselt 8–14 eurot/m2.Üldiselt öeldakse, et korterite rentnikud on stabiilsemad kui kommertskinnisvara puhul, kuid kas see Baltikumis ka tõesti nii on? Pigem võiks öelda, et kui kommertskinnisvara rendilepingud sõlmitakse keskmiselt 3–7 aastaks lõpetamistingimusteta, siis elukondliku kinnisvara üürilepingud on üheaastased. See tuleneb meie inimeste kinnisvara usust, et üldjuhul üüritakse vaid nii kaua, kuni ollakse võimelised endale elukoht soetama.

Eesti lepingulist kinnisvara­fondi struktuuri võrreldakse tihti rahvusvahelise REIT-struktuuriga, mis on kulu- ja maksuefektiivne struktuur tegemaks kinnisvarainvesteeringuid ning makstes 90% rendivoost tagasi investoritele ja seda regulaarselt vähemalt kord aastas. Baltic Opportunity Fundi puhul, mis on just lepinguline kinnisvara­fond, on võimalik renditulusid investoritele jagada otse raha­voost ning seda kasvõi kord kvartalis.Alternatiivsete investeerimisfondide valitseja poolt hallatavate fondide puhul nõuab Finantsinspektsioon järjepidevat ning täiskohaga riskide juhtimist, näiteks toimub regulaarne rendilepingutest ning finantseerimisest tulenevate riskide analüüs ja juhtimine. Baltic Opportunity Fundi puhul on riske juhitud erinevate rendilepingute pikkustega ning madala finantsvõimendusega. Rendilepingud ei tohiks lõppeda kõik ühel ajal ning varadele on võetud parimatel tingimustel vaid 50% ulatuses laenud igale varale eraldi. Selline professionaalne lähenemine võimaldab tihti fondi väärtuse kõikumist vähendada, mis väljendub stabiilsemas investeerimisportfelli tootluses. Samuti toetutakse fondides otsuste tegemisel ajaloolistele analüüsitud andmetele, detailsetele eelarvetele ning otsuseid võetakse vastu professionaalse meeskonnaga, kuhu kuuluvad analüütikud, mitmekülgse investeerimiskogemusega investorid ja fondijuht.Mitmeti on aktiivselt juhitud fond parim valik neile, kes alles investeerimisega alustavad või kellel muidu kiire elutempo kõrvalt pole aega päevast päeva turge jälgida ja selle põhjal strateegilisi analüüse portfelli osas teha. Lepingulise kinnisvara puhul on fondi reeglites kirjas detailne investeerimisstrateegia ning riskida hajutamise reeglid, mille järgi peab fondijuht alati joonduma. Investorid peavad kindlasti enne investeeringut tutvuma fondi reeglite sisuga ning hindama, kas strateegia ja riskid on nende sobivad.

Kinnisvara on alternatiivne varaklass, mille korrelatsioon näiteks aktsiate ja võlakirjade tootlusega on üldiselt madal. Portfelli seisukohast hajutab kinnisvarainvesteering riske investori portfellis. Fondijuht hajutab omakorda kinnisvarafondi riske, investeerides erinevate sektorite ja regioonide vahel. Baltic Opportunity Fundi investeeringud on hajutatud kaubandus-, büroo- ning vaba aja veetmise sektorite vahel ning varad asuvad ainult Baltikumi pealinnades. Fondi peamine eesmärk on olnud toota investoritele regulaarseid dividende ning oleme tahtnud üles ehitada rahavooportfelli pikkade rendilepingutega, mis on võimeline tegema rendivoost väljamakseid investoritele ka majanduslanguse ajal.

Investeering kinnisvarasse on tulus isegi siis, kui inflatsioon silmapiiril ning see on oluline, kuna inflatsioon piltlikult öeldes sööb raha. Baltic Opportunity Fund on võtnud suuna tugevatele rentnikele ning pikaajaliselt atraktiivsetele hoonetele. Üüritasemete iga-aastane tõus on reeglina seotud jooksva inflatsiooniga. Inflatsioonikaitse annab hoonete lepingujärgse üüri indekseerimine igal aastal inflatsioonimääraga. Hea asukohaga kinnisvaral on head eeldused nõudluse suurenedes tagada isegi inflatsioonist kiirem üüritulude kasv.

Baltikumi ärikinnisvara on kasvav varaklass. Ehitatud on modernseid hooneid, mida on efektiivne hallata, ehituskulud on jätkuvalt mõistlikud ning ehituskvaliteet heal tasemel.Apetiitseks muudab siinse Balti ärikinnisvarasse investeeringud aga asjaolu, et investor saab osta Põhjamaadest pärit rentnikega hooneid oluliselt odavamalt ning teenida seejuures kõrgemat tootlust kui investeerides otse ärikinnisvarasse Põhjamaades. See tähendab, et investori jaoks on siinses regioonis ärikinnisvara puhul riski-tootluse suhe oluliselt parem just Balti riikides.