Hüpoteegiga koormatud kinnisasja müümine

Üha sagedamini tekib küsimus, kui-das müüa hüpoteegiga koormatud kinnistul asuvat ehitist või sellist ehitist, mis asub teisele isikule kuuluval maal hoonestusõiguse alusel. Ehitis on sellisel juhul kas kinnistu või hoonestusõiguse oluline osa ning seda ei saa käsitleda kinnisasjast eraldi seisvana.

Et hüpoteegi ehk kinnispandiga saab tagada igasuguseid nõudeid (sealhulgas tingimuslikke ja tulevikus tekkivaid) ning et tagatava nõude olemasolu ei oma tähtsust, peab ostja arvestama võimalusega, kus ostetaval kinnisasjal lasub eelnevalt seatud hüpoteek.

Hüpoteek tekib ja lõpeb vastava kande tegemisega kinnistusregistrisse. Kinnistusregistri seisu kajastavas kinnistusraamatu väljavõtte IV jaos «Hüpoteegid» on muuhulgas fikseeritud informatsioon kinnisasja koormava hüpoteegi kohta:

- hüpoteegipidaja (isik, kelle kasuks hüpoteek on seatud);

- hüpoteegisumma (summa, mille ulatuses kinnisasi vastutab hüpoteegipidaja võimalike nõuete eest);

- hüpoteegi intressimäär;

- kõrvalnõuete summa (summa, mille suurusega on määratud kinnisasja vastutuse ulatus kõrvalnõuete rahuldamiseks. Kõrvalnõuded on: leppetrahvid, müügikulud jne).

Kinnisasja võib koormata mitu hüpoteeki, mis on omandanud järjekohad vastavalt nende kinnistusraamatusse kandmise ajalisele järjekorrale.

Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku õigus vallata, kasutada ja käsutada (sealhulgas võõrandada) talle kuuluvat kinnisasja ei ole piiratud ning hüpoteegipidaja nõusolek ei ole vajalik. Seega ei takista hüpoteegi olemasolu kinnisasja müüki, kuid arvestada tuleb, et koos kinnisasjaga omandab ostja ka kinnisasja koormavad hüpoteegid ning võtab niimoodi üle kohustuse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõuded, kui võlgnik jätab oma kohustused täitmata või täidab mittenõuetekohaselt.

Kinnisasja ostjal on alati soovitatav enne tehingu planeerimist tutvuda kinnisasja koormava hüpoteegi suurusega ja nõuetega, mida hüpoteek tagab, ning taotleda müügihinna vastavat alandamist.

Kui reaalset nõuet ei eksisteeri, saab kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kustutamist või hüpoteegi vormistamist enda kasuks (omanikuhüpoteek). Kui tegemist on reaalse nõudega, siis saab selle ostuhinna arvel tasuda ning nõuda seejärel hüpoteegi kustutamist või omanikuhüpoteegi seadmist. Kinnisasja omanikul on õigus nõuda hüpoteegisumma vähendamist, kui tagatav nõue on vähenenud.

Kinnisasja müük tuleb vormistada notari juures. Eelnevalt tuleb notarile esitada kinnistusraamatu väljavõte ning ostu-müügitehingut ja tehingu poolteks olevaid isikuid puudutav informatsioon.

Kinnisasja müük ja hüpoteegi seadmine (sh muutmine) saab toimuda ainult abikaasa notariaalsel nõusolekul. Abikaasa nõusolekut ei ole vaja küsida, kui:

- kinnisasi on omandatud enne abielu registreerimist;

- kinnisasi on saadud päranduse või kinkena;

- on sõlmitud abieluvaraleping, mille kohaselt kinnisasi on jäetud ühe abikaasa lahusvaraks.