Murdepunkt äripinnaturul

«Aasta tagasi peeti pangast kergelt saadava raha taustal suuri arendusplaane ja kõik teed olid justkui valla,» räägib kinnisvarabüroo Uus Maa äripindade maakler Üllar Aedna. «Täna vaadatakse töösolevaid projekte kriitiliselt läbi ning ei proovita iga hinna eest kõrget renditasu saada. Tähtis on, et maja oleks välja renditud ja kassavoog stabiilne.»

Mendelson & Co äripindade grupi juhi Aivar Kaitsa sõnul on praegu üleminekumoment, kus büroopinda osta enam ei jõuta ja rentimisele veel ei mõelda. Kaitsa arvates peaks mõne aja pärast rentimi-ne valdavamaks ja kergemaks minema. «Intensiivselt kasvavatel firmadel ei ole mõtet pinda osta,» arvab ta. «Ostma peaksid need, kes on end Eesti turule täpselt paika pannud ja kvantitatiivselt enam ei arene.»

Mitmete uute büroohoonete valmimine ning pankade liitumisel üle jäävad hooned loovad situatsiooni, kus büroopindade pakkumine suureneb hüppeliselt. Nõudlus säilib eelkõige kaasaegsete heas asukohas pindade järele. Aedna sõnul turg diferentseerub, enam ei leia kõik majad rentnikku. Eelkõige vahetavad asukohta elumajade esimeste korruste korterites ja vanalinnas asuvad bürood.

Uues büroohoones tuleb ruutmeetri eest tasuda renti 240--260 krooni, mis on ligikaudu 50 krooni rohkem kui vanas majas. Kuid maaklerite sõnul kompenseerib osaliselt vahet sääst kommunikatsioonikuludes.

Ebaõnnestunud pinda defineerides peab Aedna hoone east olulisemaks parkimisprobleemidega asukohta. «Küsimus on selles, kas üldse on kuskile parkida, mitte niivõrd tasus.»

Asukohaprobleemide tõttu vahetab varsti kohta Narva maanteel Forekspanga majas asuv ASi Ühiskindlustus kontor. «Praegu on klientide pääs meie juurde peaaegu et võimatu,» ütleb Ühiskindlustuse personalijuht Reet Mäekivi. Eesti Gaasi maja Põhja puiesteel valiti paremate ligipääsuvõimaluste tõttu ning ümbruskonna üldist perspektiivi arendatava kinnisvaraga piirkonnana arvestades. Mäekivi sõnul hoitakse kolimisega ka kulusid kokku, sest üldpind väheneb ja rendihind langeb. «Forekspanga rent on praegu röögatult suurem, kui teised pakuvad, ikka kõvasti üle 200 krooni,» räägib Mäekivi.

Parkimisprobleeme tunnetab vanalinnas töötav Aivar Kaitsa, kes toob uutest perspektiivsetest äripiirkondadest esile Pärnu maantee ja Tammsaare tee ristumiskoha, kus autole ruumi leidmisega raskusi ei tohiks olla.

Pärnu maanteele endisesse Vasara majja kaasaegset büroohoonet rajava ASi Majaekspert tegevdirektor Jaan Korrol on kindel, et nende hoonesse üldpinnaga 4000 m2 leitakse rentnikud kõigile kuuele korrusele. Eeliseks on Korroli sõnul hea ligipääs ühistranspordiga, mahukas parkla maja taga ning naabruses asuvad suured laopinnad.

Postimaja kõrvale ehitatava Norma Grupile kuuluva büroohoone tulevikku näeb Norma Grupi kinnisvaradivisjoni direktor Peeter Kütt samuti helgetes toonides. Kuuele kontorikorrusele lisaks on majas kaks tasulist parkimiskorrust. Detsembris valmiva maja rent sõltub Küti sõnul pinna suurusest, keskmine pakkumishind on 265 krooni ruutmeeter. 4400ruutmeetrisest büroopinnast on viiendik juba ette välja renditud. «Reklaami puudumisele vaatamata on huvi olnud aktiivne,» muheleb Kütt.

Muutunud turusituatsioon sunnib Mustamäe teel asuva kolmekorruselise Electroluxi maja kahe ülemise korruse omanikku Merko Kinnisvara ASi hinda alla laskma. «Olime valmis alla 190 krooni andma, aga ka see ei ole piisav,» räägib Merko Kinnisvara ASi juhatuse liige Almar Otter.

Teatud piirist allapoole ei saa uute majade omanikud ehituskulusid ja panga tingimusi arvestades rendihinda lasta, Otteri väitel on Electroluxi puhul selleks 170--180 krooni.

Maja ümberehitust alustati eelmisel aastal, mil suurte pindade väljarentimine probleeme ei tekitanud, ja nii ongi praegu neli ligi 300ruutmeetrist ruumi tühjad. «Ei osanud tõesti ette prognoosida, et läheb nii raskelt,» võtab Otter jutu kokku.

H-pankade ühinemise tõttu tulevad veel sel aastal Hansapanga haldusjuhi Andres Loigomi sõnul avalikku müüki Hoiupanga endised peahooned Rävala ja Kinga tänaval. Loigomi arvates mõjutab 10 000m2 üldpinnaga Rävala tänava maja äripindade turgu päris oluliselt. Hansapank ei välista ka majas asuvate pindade rentimist, kuigi Loigomi sõnul on eesmärgiks majad tervikuna müüa. «Huvi on tuntud päris palju ja nad kõik vahendavad minu arust mingit välismaist huvi,» räägib Loigom.

Tallinna Panga liitnud Ühispank peab uued rentnikud leidma Tallinna Panga majale Vabaduse väljakul, mis Ühispanga juhatuse liikme Leho Lugna sõnul jääb tütarfirma kaudu edasi panga kinnisvaraprojektiks. «Mina ei tunne rentimise suhtes mingit muret,» peab Lugna olukorda soodsaks.

Valmiv 23korruseline Ühispanga maja Lugna hinnangul bürooturgu eriti ei mõjuta, sest maja asustavad peale panga veel kaasomanikud Hüvitusfond ja Merko. Parkimisprobleemid lahendatakse panga praeguse peakorteri taha sügisel ehitatava 300kohalise parkimismajaga.

Rahaallikate koomaletõmbumine kinnisvaraturul on toonud Eestisse välisfirmade esindajad, kes peavad kinnisvara kokkuostmise plaane. Aivar Kaitsa sõnul on viimasel ajal mitu korda Tallinnas käinud Mendelsoni koostööpartnerid ühest Briti suurimast kinnisvarafirmast King Sturge & Co. «Välismaalastel on traditsiooniline huvi vanalinna ning samuti uuemate suurte büroomajade vastu,» kõneleb Kaitsa.

Büroopindade vahendajad endale raskusi ei ennusta, sest tehingud toimuvad ka madala hinnataseme juures ja vahendajad teenivad käibelt. «Omanikul on teistsugune psühholoogia,» arvab Üllar Aedna. «Turu muutust omanikule selgitada ei ole vahel kerge. Kui pind on ikka pool aastat tühi olnud, siis laseb ta ise hinna alla.»