Teisipäev 17. jaanuar 2017

AS ÄRIPÄEV
Pärnu mnt 105, 19094 Tallinn
Telefon: (372) 667 0111
E-post: online@aripaev.ee

Renoveerimine algab asukoha hindamisest

Toivo Rattasepp 01. veebruar 2001, 00:00

Enne kui investeerida suvila või korteri renoveerimisse, tuleks kinnisvara spetsialistil lasta hinnata, milliseks kujuneb selle turuväärtus peale tööde lõppu. Piirkonniti on välja kujunenud turuhindade piirväärtused, millest kõrgemale turuväärtus renoveeritud suvila või korteri puhul ei tõuse, sõltumata investeeritud rahasummast ja kasutatud ehitusmaterjalidest.

Kulutused kinnisvarasse koosnevad algkuludest (soetuskuludest), ehituskuludest (sh renoveerimiskulud) ja kasutuskuludest pärast ehitusperioodi lõppu kinnisvara tegeliku kasutusperioodi jooksul.

Investeerides Tallinna vanalinna korteri renoveerimisse näiteks 5000 krooni suletud netopinna kohta, võib väärtuse kasv pärast ehitusperioodi lõppu ulatuda 10 000?15 000 kr/m2. Seega vara väärtus kasvab. Samal ajal investeerides Lasnamäe 4toalise korteri remonti 240 000 krooni, võib olla kindel, et paari aasta möödudes ei ole võimalik investeeritud raha tagasi saada. Seega korteri väärtus ajas väheneb.

Siinkohal on jäetud arvestamata kinnisvara üldisest tõusust tingitud väärtuse muutus, mis mõjutab üldiselt kõiki turuhindu. Sama kehtib ka väljaspool Tallinna merest kaugel asuva suvila või elamu renoveerimise kohta. Seda siiski erinevalt, kuna kinnisvaraturul toimub diferentseerumine: prestii?ikamate piirkondade turuhinnad tõusevad kiiremini kui hinnad vähemnõutud piirkondades.

Selleks, et otsustada, kas renoveerida suvila või olemasolev korter, tuleks väga põhjalikult oma soove ja võimalusi hinnata.

Enne otsustamist peaks igaüks teostama finantsanalüüsi, mille koostamisel võiks abi olla ka järgmistest punktidest:

  • kui palju peaks olema raha, et renoveerida korter või ümber ehitada suvila;
  • enda rahaliste vahendite piisavuse hindamine;
  • kas valida eluasemelaen või kinnisvaraliising;
  • alginvesteering ja jooksvad ekspluatatsioonikulud;
  • tekkida võivad lisakulutused (liitumised, tulevased infrastruktuuriehitused);
  • selgitada laenu võtmise võimalused ja see, kui palju läheb lõplik ehitus intresside võrra kallimaks.

Kui teil on kindel soov koos perega soetada ja renoveerida elamuks mõni suvila, siis tuleks alustada perekonna eelarve koostamisest.

Analüüsima peaks oma rahalisi võimalusi ? kui palju on õnnestunud raha säästa, kui suur on perekonna summaarne palk ja igakuised kulutused toidule, üürile jm. Kirja tuleks panna kõik tulud-kulud.

Laenu- või liisingmakse ei tohi ületada 20?45% perekonna (laenuvõtja) netosissetulekutest.

Seejärel tuleks:

  • otsustada, kas renoveerida suvila või olemasolev korter;
  • otsida ümberehitamiseks sobiv suvila, kas kinnisvarabüroo teenuseid kasutades või omal käel. Kui sobiv suvila on leitud, tuleks lasta ehituseksperdil anda ehitus-tehniline hinnang suvila ümberehitusvõimalustele ja alles seejärel võiks sõlmida omanikuga ostu-müügi eellepingu. Suvila krunt peaks olema kinnistatud, kuna seda saab hiljem kasutada kinnispandina;
  • otsustada, kas valida eluasemelaen või kinnisvaraliising;
  • leida panga või liisingufirma poolt aktsepteeritav kinnisvarabüroo, mis hindab kinnisvara väärtuse ning otsustab, kas see sobib laenu tagatiseks; kui tagatisest ei piisa, tuleks leida täiendavad tagatised kas olemasoleva korteri või mõne muu vara näol;
  • vältimaks asjatuid kulutusi on soovitav enne eluaseme ostu-müügi eellepingu sõlmimist, käsiraha maksmist ja tagatisvara turuväärtuse eksperthinnangu tellimist tingimata nõu pidada laenutöötajaga;
  • esitada eluasemelaenu või kinnisvaraliisingu taotlus koos kõigi nõutud dokumentidega laenuandjale. Laenukomisjon langetab otsuse umbes nädala jooksul.

Suvila või aiamaja ümberehitusel koosta kõigepealt tööde nimekiri. Sageli jääb suvila ümberehitamisel alles ainult vundament ning puidust katuse- ja kandeseinte karkass.

Seega läheneb suvila ümberehitus olemuselt uue elamu ehitamisele, lisanduvad aga vanade konstruktsioonide lammutus- ja äraveokulud:

  • suvilasiseste vee- ja kanalisatsioonitorustike vahetamine või paigaldamine;
  • suvilasiseste elektrijuhtmete vahetamine koos kahetariifse mõõdiku paigaldamisega;
  • side- ja telekommunikatsioonisüsteemide väljaehitamine;
  • sundventilatsioonisüsteemi väljaehitamine;
  • võimalusel ja vajadusel keskküttesüsteemi väljaehitamine koos kütteõlimahuti paigaldamise ja torustike ehitamisega; tavaliselt ei möödu suvilarajoonide lähedalt magistraalgaasi trasse, mis võimaldaks gaasikeskkütte ehitust;
  • välisseinte täiendav soojustamine koos tuuletõkkeplaatide paigaldamisega;
  • välisviimistlus vastavalt maitsele (lihtlaudis, poolpunnlaudis, plastikpaneelid, Marmoroc-plaadid, krohv, klombitud silikaattellis);
  • vana katusekatte (tavaliselt eterniit) asendamine näiteks plekk-kattega; asendamisel katusekividega tuleks eelnevalt hinnata katustarindi tugevust ja jäikust;
  • vannitoa elektrilise põrandakütte paigaldamine koos vastavate temperatuurianduritega;
  • akende vahetus;
  • siseuste vahetus;
  • välisukse asendamine terasest turvauksega koos kvaliteetsete lukusüsteemidega;
  • ebatasaste siseseinte korral nende katmine kipsplaatidega, pahteldamine, seintes olevate ukse- ja aknaavade nurkade tugevdamine spetsiaalteibiga;
  • seinte siseviimistlemine tapeedi või muu kattega;
  • lagede siseviimistlustööd ? sageli ei ole võimalik lagesid tasaseks pahteldada, vaid tuleb paigaldada kipsplaadid või ehitada ripplagi;
  • uue aluspõranda ehitus ja kaasaegse põrandakatte paigaldus (elutubades PVC-kate, liist- või laminaatparkett, sanitaarsõlmedes klinkerplaadid);
  • sanitaarsõlmedes kaasaegsete valamute ja WC-loputuskompaktide paigaldamine;
  • signalisatsiooni paigaldamine.

Suvila või aiamaja paikneb sageli rajoonis, kus puudub ühisveevärk ja -kanalisatsioon, napib elektrivõimsust, teedevõrgustik on välja arendamata või on teed asfalteerimata.

Suvila renoveerimisel elamuks tuleks tutvuda antud piirkonna üldplaneeringuga, et välja selgitada võimalik turuväärtuse muutus, mille võib põhjustada infrastruktuurirajatiste ehitamine. Lisaks võib see kaasa tuua täiendavaid kulutusi liitumistasude näol.

Korteri renoveerimise puhul tuleks hinnata oma rahalisi võimalusi, samuti uurida kogu elamu olukorda ja ühistu ühisveevärgi, -kanalisatsiooni ja -küttesüsteemi renoveerimise plaane.

Paneel- või telliselamu korteri remondil koosta kõigepealt tööde nimekiri:

  • korterisiseste vee- ja kanalisatsioonitorustike vahetamine;
  • korterisiseste elektrijuhtmete vahetamine koos kahetariifse mõõdiku paigaldamisega;
  • side- ja telekommunikatsioonisüsteemide väljaehitamine;
  • sundventilatsioonisüsteemi väljaehitamine;
  • vannitoa elektrilise põrandakütte paigaldamine koos vastavate temperatuurianduritega;
  • akende vahetus;
  • siseuste vahetus;
  • välisukse asendamine terasest turvauksega koos kvaliteetsete lukusüsteemidega;
  • ebatasaste seinte korral nende katmine kipsplaatidega, pahteldamine, seintes olevate ukse- ja aknaavade nurkade tugevdamine spetsiaalteibiga;
  • seinte viimistlemine tapeedi või mõne muu kattega;
  • vajaduse korral lakke kipsplaatide paigaldamine või ripplae ehitamine;
  • uue aluspõranda ehitus ja kaasaegse põrandakatte paigaldus (elutubades PVC-kate, parkett, sanitaarsõlmedes klinkerplaadid);
  • sanitaarsõlmedes kaasaegsete valamute ja WC-loputuskompaktide paigaldamine;
  • signalisatsiooni paigaldamine.

Korteri seespoolse soojustamisega tuleks olla ettevaatlik ja kindlasti pidada nõu ehitusspetsialistiga. Ei maksa unustada, et ehitusmaterjale on saadaval väga erinevas kvaliteedi- ja hinnaklassis, seetõttu tuleks alati leida kompromiss soovide ja rahaliste võimaluste vahel.

Korteri renoveerimise puhul on raske kasutada analoogmeetodit ja tuua välja protsentuaalseid suhteid ehituse eri konstruktiivelementide kaupa, nagu seda oli võimalik Oma Maja eramu eelkalkulatsiooni tehes. Seetõttu osutub kõige optimaalsemaks kasutada ressursside meetodit, hinnates renoveerimistöödel ehitusmaterjalide, masinate, väikemehhanismide ja tööjõu kulu erinevate tööde kaupa. Soovitav on tellida renoveerimispakkumised eri ehitusettevõtete käest ja võrrelda neid ehituskonsultandi poolt koostatud kalkulatsiooniga. Olemasoleva suvila korral jääb esimene etapp ära ja võiks kohe asuda renoveerimisplaanide koostamise kallale.q

�rip�ev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
25. November 2011, 09:05
Otsi:

Ava täpsem otsing