Suvila ümberehitamine vajab planeeringut

Et arengusuundi ette näha ja kõikide komponentidega arvestada, koostataksegi planeeringuid. Üldplaneering tegeleb kogu linna või linnaosa planeerimisega. Detailplaneering käsitleb üht väiksemat ala detailsemalt.

Planeeringu puhul on olulisim, et see vaataks tulevikku vähemalt 10aastase perspektiiviga. Detailplaneering määrab suunad, mille alusel hakatakse teostama konkreetseid ehitusprojekte, heakorrastuse ja haljastuse projekte ning arendatakse tänavatevõrku ja infrastruktuure.

Linna või valla üldplaneering on suunanäitaja detailplaneerimisprojektidele. Detailplaneeringu puudumine võib kaasa tuua lisasekeldusi.

Puuduva planeeringu koostamine ja tellimine venitab ehitustöödega alustamist, kuna planeeringu vajadusega aladel ei ole võimalik ehitusluba saada.

Oma Majas leheküljel 4 tutvustatud objektide puhul on detailplaneering hädavajalik suvilast ümberehitatava maja korral. Mitte pro forma, et seadus seda nõuab, vaid ka asja sisulisest küljest. Kuna tegemist on suhteliselt väikeste kruntidega, siis ei saa hoonete laiendamine (juurdeehitused) toimuda päris isevoolu teed. Et hoonestus liiga tihedalt kokku ei läheks, tuleks seda protsessi natukenegi reguleerida. Parim võimalus konsensuse saavutamiseks ühistu liikmete vahel ongi planeering, sest see on avalik protsess, kus kõigil on sõnaõigus. Suvila- ja aianduskooperatiivide hoonestusskeemid on tehtud ajal, mil kehtisid normid, mis praeguseks on ammu muudetud. Eriti puudutab see tuleohutust.

Omaaegsete kujanõuete järgi valitseb olukord, kus praktiliselt kogu krunt osutub ehituskeelualas olevaks. Tihti on naabri kasvuhoone ehitatud vahetult krundi piiri lähedusse ja kui skeemile on ?kogemata? tuleohutuskuja selle järgi joonistatud, siis puudub võimalus juurdeehituseks.

Asjaõigusseadust polnud toona üldse olemas, seega on neis honestusskeemides ka juriidilisi vastuolusid. Lähemale kui 3 meetrit krundi piirist ei tohi ilma naabri nõusolekuta või ühise kokkuleppeta midagi rajada. Ka tagantjärele ei tohiks sellist rajatist legaliseerida naabrite kokkuleppeta.

Planeering peakski määrama, et üldjuhul lõuna- ja läänepiirile ei ehitataks lähemale kui 5 meetrit ühtegi hoonet. Need on ilmakaared, kus pärast tööpäeva lõppu veel aiale päikest langeb. Kui aia rajamiseks jääb ruumi vaid hoonest põhja poole, on see raiskamine. Varjus ei kasva midagi ja seal pole meeldiv viibida.

Omandiküsimuste postreformiajastul on detailplaneering paratamatus paneelmajade ja teiste nõukogude ajal ehitatud tüüpsete korterelamute puhul. Planeering on vajalik eelkõige kruntide määramiseks, kuid mitte ainult.

Praegu pole mikrorajoonides kohta parkivatel autodel ja mängivatel lastel. Lahendamata on liikluskorraldus ning haljastus. Maa on ebaotstarbekalt kasutatud, kujundamata on inimsõbralik miljöö ning puudub sotsiaalne käsitlus. Lahendamata probleeme on palju ning praegu hädavajalik krundijaotus on vaid tühine osa planeeringust.

Probleeme, mis otseselt korteri rekonstrueerimist ei mõjuta, küll aga oluliselt elukeskkonna miljööd, on kuhjaga. Planeeringu puudumine ei takista korterite rekonstrueerimist seestpoolt.

Tagastatud majade puhul pole planeering nii vajalik, sest see on neile omal ajal tehtud ning hoonestus on juba paigas. Olgugi et planeering pole hädavajalik, tuleb see siiski kasuks. Eelkõige siis, kui piirkonnas on pommitamise, tulekahju või vandalismi tagajärjel tekkinud ?tühje auke?. Perimetraalse hoonestusega piirkondades saab räämas hoovidest kujundada uut linnakeskkonda õuealade arendamisega, kuid seda on küllalt keerukas planeeringuta teha.

Planeeringu vajalikkus sõltub ka asukohast. Näiteks ?kivise? kesklinna pealetungil on vajalik hoonestuse täielik rekonstrueerimine ? madalate puitmajade asendamine uute kõrgemate korterelamutega.

Sellised võimalikud laienemise piirkonnad on Tallinnas näiteks Kassisaba, Uus Maailm. Nii mõneski kohas on amortiseerunud puithoonestus jäänud kohe-kohe kaduvaks oaasiks uute linnamajade keskele.

Ka rekonstrueeritavate eramute puhul võib detailplaneeringut vaja minna. Tihti on siiski tegemist sissetöötanud keskkonnaga, kus planeerigute järele puudub otsene tarve.

Linnades ning mõnel pool ka hajaasustusega aladel kehtib planeeringu kohustus. See tähendab, et enne projekteerimist ja ehitustegevust tuleb teha planeering. Viimase puudumise korral on omavalitsusel õigus seda nõuda. Siiski määratlevad linnade ja valdade ehitusmäärused, et erandkorras on võimalik tugineda ka projekteerimistingimustele. Praktikas on see ?erand? paraku üsna tavaline ning enamik rekonstrueerimisprojekte teostatakse projekteerimistingimuste alusel.q

krundijaotus, ehitusõigus, tänavate maa-alad, liikluskorralduse põhimõtted, haljastus, heakorrastus, kujad, tehnorajatised ja võrgud, keskkonnakaitse abinõud, kaitsealade loomine ja/või kasutamise tingimused, olulisemad nõuded ehitistele, kinnisomandite servituudid ja kitsendused.

suurim ehitusalune pind ja lubatud kõrgus, samuti krundikasutussihtotstarve ja lubatud ehitiste arv krundil

Autor: Ahti Kooskora