Mittevajalik maks

Eesti avaliku sektori sissetulekuallikad on järjest ahtamaks muutumas. Võimaliku lisaallikana nähakse kinnisvaramaksu, mille puhul maksustataks lisaks maale ka hooneid ja ehitisi, st inimese poolt loodud väärtust. Siiski tuleks enne uue maksu kehtestamist selle otstarbekust põhjalikult kaaluda.

Mis määrab maa hinna? Tema AAA, ehk asukoht, asukoht ja veel kord asukoht. Enamasti on atraktiivsed asukohad linnade keskused, sest seal on kommunikatsioonid, transport, teed, asutused, poed, koolid, vaba aja veetmise kohad, arstiabi käe-jala juures. Samuti on maa hind kõrge looduskaunites kohtades, kus hinnatakse eelkõige privaatsust ja turvalisust. Ka siin mõjutab hinda oluliselt teede ja kommunikatsioonide olemasolu.

Kelle rahaga on rajatud enamik kommunikatsioone (vesi ja kanalisatsioon), teid, rajatakse koole, arstiabi keskusi, hoitakse korras parke, makstakse politseile, doteeritakse ühiskondlikku transporti? Raha tuleb eelkõige maksumaksjalt. Seega kujundavad maa väärtust maksumaksjad ehk ühiskond.

Läbi aegade on linnades maa hind kasvanud kiiremini, kui sissetulekud või elanikkond ise. Rikkus on kapitaliseeritud maasse. Seega tundub maa eraomandusse ostmine täna linnakeskuses või looduskaunis kohas üsnagi kindla investeeringuna. Spekulatiivne kasum ahvatleb. Kuid mis kasu saab ühiskond, kelle rahaga on aegade jooksul loodud suurem osa nende maade väärtusest?

Olematu või madala maamaksu puhul privatiseeritakse ühiskonna poolt loodud väärtused. Madal maamaks ja kehtestatav ehitiste maks soodustavad kruntide hoidmist tulevikus realiseerimiseks, seal sageli midagi tegemata. Maid, kus midagi arendada saaks, tuleb otsida järjest kaugemalt - linnad valguvad laiali, mattes enda alla üha rohkem loodust, muutes inimesi järjest rohkem autosõltlasteks. Laialivalguvad asumid nõuavad omavalitsustelt omakorda uusi teid, kommunikatsioone, transporti, jne. Ühiskond kaotab läbi ebaefektiivsuse.

Alternatiivina kinnisvaramaksu kehtestamisele võiks kaaluda maamaksu tõstmist. Maamaksu tõstmisel on maa hinda alandav mõju, sest kõrgema maksu puhul muutub maa hoidmine kallimaks ning loodetav kasum väiksemaks. Maa omanik on huvitatud krundi kiiremast väljaarendamisest või edasimüümisest kellelegi, kes arendada sooviks. Maa hinna alanemisel väheneb ka laenuvajadus ise. Maa ostmine saab võimalikuks rohkematele.

Eestis on maamaks kohalik maks ning selle osaline kujundamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. Kõrgema maamaksu korral laekub rohkem raha kohaliku omavalitsuse eelarvesse.

Maamaksust laekuvad suuremad summad muudaks nii riigi kui ka kohalike omavalitsuste eelarved vähem tundlikuks teiste maksude (nt tulumaksu) laekumisele. Kohalikud omavalitsused võistlevad maksujõulise elanikkonna oma valda või linna üle meelitamises, seda suureneva tulubaasi lootuses. Sageli kujunevad kulutused uute elanike teenindamisel suuremaks, kui nende poolt lisanduv sissetulek tulumaksu näol.

Maamaksu kogumine on administratiivselt odavam kui maksu kogumine ehituste väärtuselt. Maamaksul on ka keskkonda hoidev roll. Kui asumeid arendatakse sisemiste reservide arvel, säilib rohkem loodust.

Maamaksu peetakse üheks progressiivseimaks maksuks, sest enamasti omavad väärtuslikemaid (hinnalisemaid) maid keskustes või keskuste lähedal jõukamad ettevõtted, suure sissetulekuga inimesed, välisinvestorid. Keskuste hoonestus on paljukorruseline ning rentnike rohkem. Seega jaotub kõrgem maamaks paljude peale laiali.

Väliskapitali omanduses olevatel kruntidel loodud kasumid võivad kodumaale naasta, kuid kõrgema maamaksu puhul jääks senisest suurem osa kohalikule omavalitsusele või riigile. Investorid võivad suunata oma investeeringud maaspekulatsioonidelt tootmisse.

Arenenud maailm liigub kinnisvaramaksust loobumise suunas. Ehitiste ja hoonete maksustamise osa vähendatakse või kaotatakse ning maa väärtuse maksustamist suurendatakse.

Aktiivne ehitusturg annab tööd paljudele ? arhitektid, planeerijad, arendajad, ehitajad, materjalide tootjad ja tarnijad, jne. Ehitiste väärtuse maksustamine oleks valus hoop ehitus- ja sellega seotud sektoritele. Majade maksustamine jahutaks noorte perede püüdlusi rajada oma kodu. Tänased kinnisvaraomanikud kaotaksid vähemalt osaliselt motivatsiooni oma vara väärtust tõsta.

Hoonete maksustamine on regressiivne, st maksukoormus suureneb just madalama sissetulekuga inimeste jaoks. Samuti ei võidaks uuest kinnisvaramaksust meie asumite välisilme ja funktsionalsus ega ka loodushoid.

Rahvusvaheliselt on Eesti riik võitnud tunnustust vaid ühe kinnisvaraga seotud maksu, s.o maamaksu kogumisega. Kinnisvaramaksu kehtestamise asemel tuleks üle vaadata maamaksu realiseerimata võimalused. Maamaksu potentsiaali tuleb arvesse võtta ka Eesti haldusreformi kujundamisel.