Mäele jõuavad kaalutlevad ostjad

Ain Alvela 19. märts 2001, 00:00

Korteriostuks on Tallinnas soodsaimad piirkonnad vanalinnas, kus aga vabu pindasid jääb üha vähemaks, nii et ilmnema hakkab juba pakkumiste defitsiit. Alla turuhinna vanalinnas korterit ega maja ei saa. Või kui see kellelgi õnnestub, siis on põhjust tehingu seaduslikkuses kahelda. Kesklinna korterid on samuti jätkuvalt nõutud, ent spetsialistid ennustavad, et juba paari aasta pärast siirduvad linnakärast ja city melust tüdinenud inimesed äärelinna.

Helge tulevik ja sellega kaasnev kinnisvarahindade tõus on ootamas Kalamaja ja Sikupilli piirkonda, jätkuvalt hinnatud elukeskkond on Kadriorg. Järjest sagedamini leiavad ostja ka pealinnaga piirnevates valdades asuvad krundid ja eramud. Praegu on Viimsi ja Harku valla kõrval kiiresti hinda tõusmas Saue ja Rae valla uuselamud. Märgata on nõudluse kasvu Harjumaa talude ja talumaade järele, kuigi pakkumine on nende osas peaaegu olematu.

Eri Kinnisvara hindamisekspert Oliver Makko sõnul on elamispindade turul stabiilsus olemas, mistõttu keskpäraste kesklinna või selle lähikonna uuselamute korterite müük jääb vinduma. ?Sageli on nende projektide tasuvus küsitav, kusjuures uute korterite müügiperiood pikeneb paari aasta taguse ajaga võrreldes edaspidi veel märgatavalt? rääkis Makko. Ta soovitab majaostu planeerival perel maad kuulata Nõmmel. ?See on läbi ajaloo hea mainega kant, kuhu võib riskivabalt kinnisvara soetada,? kinnitas ta. Kõrged hinnad ja prestii? käivad kaasas ka Pirita elamukruntidega.

OÜ Mendelsoni Elamispinnad peamaakler Maire Luksi hinnangul tasub renditulu taga ajavatel lühiajalistel investoritel keskenduda eelkõige Tallinna vanalinnas ja kesklinnas asuva kinnisvara soetamisele. Nõutavaimad rendipiirkonnad on vanalinn ja Roosikrantsi, Lauteri, Lembitu ning Kentmanni tänav. ?Kesklinn kannatab välja eluruumidele lisaväärtuste loomisest tingitud investeeringud,? iseloomustas Luks. ?Ja rusikareegel on, et mida väiksem korter, seda kiiremini see tulu hakkab tootma.?

Tänapäeval nõuavad rentnikud kvaliteetsete elukondlike teenustega varustatud mugavaid üüripindu.

Maire Luks iseloomustab kõrget ja kiiret renditulu toovate pindade leidmist kui õnnemängu, kusjuures olulist rolli mängivad ka tark tegutsemine ostutehingu sõlmimisel ja pakutava erilisus, näiteks naabritest.

Kinnisvarafirma Uus Maa analüütik Ain Kivisaar manitseb investoreid valvsusele, sest nõudlus uute korterite ja eramute järele on prognoosimatu. ?Võime küll elanikkonna maksevõime suurenemisele toetuda, kuid samas võib turg käituda ettearvamatult,? rääkis Kivisaar.

Makko sõnul tuleks ettevaatlik olla aja jooksul soiku jäänud arenduspiirkondadesse maja ostmisega. ?Näiteks Kloostrimetsa, Maarjamäe ja Järveküla, kus alguses läks müük hästi, on nüüd raskustes.?

Samas näeb ta nõudluse kasvu kvaliteetsete laopindade järele, mida Peterburi tee või Vana-Narva maantee naabrusse võiks veelgi rajada, kartmata rendilesoovijate vähesust. Kindel investeering on Makko sõnul 300?800 m² suurused laod, mille juurde peaks kuuluma ka 100?200 m² kontoripinda ja kus rendis oleks 80?100 krooni ruutmeetri eest kuus.

Elamuarendusprojektid on praegu suunatud nõudluse kasvule, sisaldavad selle prognoosimatusest tulenevalt märkimisväärset müügiriski. Seepärast ei ole soovitatav teostada täielikult võõrkapitalil baseeruvaid arendusprojekte. Kui algstaadiumis kaasatakse projekti mingi hulk laenuraha, peaks arendajal olema piisavalt omakapitali, et vajadusel projekti 100% finantseerida. See võimaldab üle elada võimalikke turulangusi ja tagasilööke prognoositud müügis. Elamuehituses pole veel mastaabiefekti saavutatud, odavaid pakkumisi toodavad vaid väikesed tegijad, kelle peamine kokkuhoid on madalad juhtimiskulud ning säästmine maksude arvelt.

Kinnisvaraarenduses tasub ülekapitaliseeritus end varem või hiljem ära. Hea näide on Pro Kapitali Ilmarise elurajoon, mis iseenesest on hea projekt, kuid vale ajastuse ja kahe aasta taguse müügikriisi tõttu osutus müük väiksemaks prognoositust. Laenuraha kasutades oleks see juba ammu kõrbenud. Kurvad näited lähiminevikust võiksid investorite hoogu maha võtta, et realistlikult oma võimeid ja muutuvat turgu hinnata.

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
06. December 2011, 19:34
Otsi:

Ava täpsem otsing