Tallinna küllastunud büroopindade turul varitsevad kriis ja hinnasõda

Tallinna äri- ja büroopindade turu harmooniliseks arenguks oleks vaja tagada kolme teguri koosmõju ? kohalike ettevõtete vajadused, nõudlus ja kinnisvaraarendajate krediidivõimalused.

Kuna sellist ideaalset tasakaalu elus ei esine, peaksid Tallinna äri- ja büroopindade arendajad juba praegu mõtlema sellele, kuidas vältida ähvardavat kinnisvarakriisi. Kolme aasta taguse büroopindade ehitamise buumi peatas likviiduskriis. Samas ei ole isegi praegu kõik tolleks ajaks valmisehitatud pinnad leidnud omanikku.

Nüüd võime taas märgata, et äripindade turg hakkab täis saama. Varsti võib saabuda hetk, kus ülepakkumine vallandab hinnasõja ja kinnisvaraturg viiakse pikaks ajaks tasakaalust välja. Eesti kinnisvarabuum ei toetu niivõrd nõudlusele kui odava raha pakkumisele ja stabiilselt soodsatele intressimääradele. Et laenukapitali hind võrreldes arenduskulude ja kasumimarginaalidega on madal, on oht, et kinnisvaraarendajad laenavad end kasusaamise nimel lõhki. Iga raputus maailma finantsturgudel võib vallandada investorite hulgas paanika ja jätta Kesk- ja Ida-Euroopa kinnisvaraturu ilma odavast laenukapitalist. Kuna Eesti majandus sõltub suuresti otsestest välisinvesteeringutest, mõjutaks see automaatselt riigi majanduskasvu ja pankade likviidsust.

Loomulikult ei saa väita, et see mõju saab olema nii tormiline. Esiteks on äripindade rendihinnad Tallinnas suhteliselt mõistlikul tasemel, võrreldes selliste Ida- ja Kesk-Euroopa suurlinnadega nagu Varssavi, Praha ja Budapest. Selle põhjuseks on aga siiski Eesti väiksus ja nõudluse vähesus, mitte hindade tasakaalustamatus, nagu aeg-ajalt väidetakse. Tallinna õnneks aitaks võimalikku tagasilööki pehmendada peale madala hinnataseme ka nõudluse ja pakkumise suhteline tasakaal. Samas jätaks selline kriis ilmselt puutumata kallimad kinnisvaraobjektid, mille väärtuse määrab üha sagedamini kindlaks asukoht ja juurdepääs.

Lähitulevikust rääkides on selge, et Viru tänava ja hotelli piirkond on värav Tallinna vanalinna ja jääb konkurentsitult kõige väärtuslikumaks arenduspiirkonnaks. Vanalinna vahetusse lähedusse jäävad hotellid, kaubamajad ja esinduskauplused moodustavad harmoonilise terviku vanalinna väikeste butiikide, kohvikute, restoranide ja meelelahutuskohtadega.

Üle kivide ja kändude kulgev sadamapiirkonna arendamine orienteerub peamiselt turistidele ja jääb meelelahutuspiirkonnaks. Võib arvata, et üha rohkem pöördub lähitulevikus tähelepanu linna äärealade ja kohalike ärikeskuste arendamisele, mis pakuvad kaasaegsel tasemel äripindu, häid parkimisvõimalusi ja rohelust ning head juurdepääsu transpordile. Ehkki Tallinna lähistel asuvatel äri- ja tehnoloogiakeskustel on potentsiaali tõmmata endale mõningaid kesklinna äripindade rentnikke, ei ole seni keegi sellesse valdkonda märkimisväärselt süvenenud. Samas võib just siin oodata olulist turu arengut.

Mida probleemsemaks muutub parkimine kesklinnas, seda rohkem ettevõtteid tahavad lahkuda kesklinnast ja kolida kliendisõbralikematesse piirkondadesse.

Rentnikud hakkavad lahkuma kõrgeima ja keskmise kategooria kesklinnapindadelt, mis omakorda kiirendab hinnalangust. Teiselt poolt, eeldusel, et juurdepääs ja transporditeed linnakeskusele paranevad, näiteks Tartu maantee läbimurdega, võib see omakorda rentnike äravoolu peatada.

Kõik ärimehed ei ole kaugeltki veendunud majanduse helges tulevikus ja jäävad selletõttu ettevaatlikuks. Kui praegune uute äriobjektide juurdevool turule jätkub, on põhjust olla murelik. Turu üleküllastumise vältimiseks oleks tark uute kinnisvaraprojektide käivitamine edasi lükata ja lasta turunõudlusel tõsta kinnisvarahindasid.

Autor: Paul Oberschneide