Kriis käeulatuses?

29. märts 2001, 00:00

Kriisid kinnisvaraturul on reeglina seotud madalseisuga majanduses. Kas Eesti majanduses on 2001. a oodata kriisi? Seni pole küll kuulnud nii pessimistlikke hinnanguid. Ilmselt on probleem pigem selles kuidas defineerida mõistet kriis.

Hetkel on Eestis mitmeid kinnisvaraarendusprojekte millel on ebaselge sihtgrupp ja/või puudub konkurentsieelis kuid nende mõju turule ei ole fataalne ning ei pruugi avalduda jooksval aastal.

Usun et käesoleval aastal tehakse rekordarv kinnisvaratehinguid järgmistel põhjustel:

Esiteks. Soov parandada oma elamistingimusi on Eestis tehtud uuringute kohaselt elanike prioriteet nr 1. Seega suunavad inimesed oma aastatepikkused säästud eelkõige elamistingimuste parandamisele. Toetades oma lapsi suunavad ka elatanud inimesed oma säästud sageli elamispinna soetamisse.

Teiseks. Paljud jõukama kesklassi esindajad on elanud oma 1995-97. a soetatud elamispinnal 3-5 aastat ning mõtlevad tõsiselt uue elamispinna soetamisele. Möödunud aasta oli Eesti majandusele edukas ning see annab kindlust edasisteks otsusteks.

Kolmandaks. Üha rohkem kinnisvaraarendajaid on mõistnud et suurim nõudlus valitseb odavaima hinnatasemega sektoris. Odavate projektide kasumimarginaalid pole küll suured kui laiapõhjaline sihtgrupp maandab hästi riske ning suurem maht peaks siiski rahuldama kasumiootusi. Vilju peaks kandma ka kohalike omavalitsuste ja riigi tegevus noore pere elamute ja laenude osas.

Aina soodsamaks muutuvad laenutingimused võimaldavad ühe enamatel inimestel võtta eluasemelaenu. Praktika on tõestanud et eluasemelaen on üks väikseima kahjususega laenutooteid turul. See innustab panku ja liisingufirmasid rohkem laenama.

Uued kaubamärgid laenuturul peavad oma turuosa igal juhul kasvatama. Kõige selgem tee selleks on konkurentidega võrreldes soodsamate laenutingimuste pakkumine, mis toob kaasa laenude jätkuva odavnemise. Et kasvatada laenuportfelle enam kui eelmisel aastal laiendatakse laenusaajate ringi, mis toob kaasa ka kvaliteedi languse ja kahjususe kasvu.

Keskmise Eesti kinnisvaraarenduseettevõtte kontrollosalus kuulub ehitusfirmale. Kinnisvaraarendustegevus on ehitusfirmale tellimuste hankimise viis. Buum ehitusturul ja aktiivne kinnisvaraturg on kindlustanud ehitusfirmade finantsseisundit.

Standardsituatsioonis piirdub ehitusfirma-kinnisvaraarendaja risk maksimaalselt 20%ga projekti maksumusest. See on arvestatav summa suurte kinnisvaraarendusprojektide puhul kuid piisavalt väike et mitte pankrotistuda.

Halvimal juhul tuleb müüdava kinnisvarahinda 20-30% langetada mis tähendab kasumi või osalise omafinantseeringu kaotust kuid mitte pankrotistumist. Selline hinnalangus muudab projekti turul kohe jälle konkurentsivõimeliseks. Eluasemeturul on tihenevas konkurentsis ekstrakasumi teenimine raske.

Isegi tipphindadega projektidel vanalinnas, kus juurdehindlus on suurim, pole kasumimarginaalid väga kõrged ? realiseerimisperioodid on pikad ja kapitalikulud kõrged.

Vaatlejaid on teinud ärevaks, varjatud maa hinna tõus, mis avaldub müüdava 1m² hinna tõusu läbi. Peame harjuma, et maa läheb aina rohkem hinda, kuna arendamiseks sobivate vabade kinnistute hulk väheneb. Kõige enam tuleb see esile Tallinna vanalinnas, mis on piiratud unikaalne kogum.

On tõsi et turule on tulnud ja tulemas mitmeid projekte kus ??koda eest küsitakse Audi hinda? ehk pakutav kvaliteet ei väljendu hinnas. Sellised projektid teevad läbi hinnalanguse, hinnatase läheb vastavusse turusituatsiooniga.

Eesti kinnisvaraturg pole taasiseseisvumise järel veel kriisi kogenud ning suure tõenäosusega ei koge ka seda ka 2001. a Kinnisvaraturg on inertne. Arendusprojektid kestavad kinnistu ostust viimaste müükideni tavaliselt 2-5 aastat.

2001. a alustati palju uusi projekte kuid need realiseeritakse parimal juhul 2002. a või veelgi hiljem. On oht et kinnisvarade hinnad ? jooksevad? paar aastat ajast ette nii nagu see juhtus 1997. a Hinnalangus turul tänaselt tasemelt sõltub nõudluse kasvust kuid on vähetõenäoline et see leiab massilisemalt aset aastal 2001.

Võimsad hoovad pakkumise reguleerimisel on laenuandjate käes ning vastuseid küsimustele edasiste arengute osas tuleb küsida just nende käest.

ļæ½ripļæ½ev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
06. December 2011, 19:34
Otsi:

Ava täpsem otsing