Laenu võttes peab raha tagataskus varuks olema

Pankade poolt nõutav omafinantseerimise määr näitab, kui suur osa laenuprojekti maksumusest tuleb laenusaajal rahastada oma vahendite arvelt, kusjuures eraisikulaenude puhul on see tähtis eelkõige kinnisvara tagatisel väljastatavate laenude puhul.

Krediidiasutuste seadus sätestab, et laenu kinnisasja tagatisel võib anda, kui laenu tagatiseks oleva kinnisasja koormatiste ja muude piiratud asjaõiguste turuväärtus koos tagatava laenuga ei ületa 2/3 kinnisasja realiseerimise turuväärtusest. Lihtsustatult tähendab see, et laenusumma suurus võib olla kuni 2/3 tagatiseks oleva kinnisasja turuväärtusest. Nimetatud seadusest tuleneb Eesti pankade tüüpiline omafinantseerimise nõue kinnisvara tagatisel laenude puhul ? 33?34 (soetatava eluaseme maksumusest). Kui laenu ainsaks tagatiseks on ostetav eluase, võib laenusumma suurus olla kuni 66 eluaseme turuväärtusest või ostuhinnast ja laenaja ise peab leidma puuduva 34 (100 000 krooni maksva korteri ostmiseks annab pank laenu kuni 66 000 krooni).

On ka teine võimalus ? soetatava eluaseme asemel mõne teise tagatise või lisaks ostetavale eluasemele lisatagatise kasutamine. Lisatagatiste (ostetava eluaseme kõrval või asemel mõne teise korteri, eramu jne pantimine) võimalus on paljudel laenutaotlejatel olemas, kuna tagatiseks antav vara ei pea kuuluma laenusaajale. Kehtima jääb eelpool kirjeldatud nõue, et (kinnisvara)tagatiste turuväärtus peab kokku ületama laenusumma 1,5-kordselt. Lisatagatise kasutamisel peab tavaliselt tellima hindamisakti ka lisatagatiseks olevale objektile ning kogu tagatisvara peab olema kindlustatud, mis muudab mitme objekti pantimise mõnevõrra kallimaks.

Pikaajaliste laenude puhul ei aktsepteeri pangad reeglina vallasvara tagatist (näiteks sõiduauto) või käendusi. Siiski võivad pangad erandina ajutiselt ka selliseid tagatisi võtta ? näiteks ehitusprojektide puhul, kui esialgu ei ole põhitagatist (ehitatavat eramut) võimalik pantida või ehitusjärgus vara väärtus ei ole kogu laenusumma tagamiseks küllaldane. Sellistel juhtudel hinnatakse ehitatavat objekti mitu korda ning kui väärtus on saanud piisavaks laenusumma tagamiseks, aju tihtipeale laenu võtmist takistav. Seda on teadvustatud ka riiklikul tasandil noore pere laenu tingimuste väljatöötamisel.

Noore pere laenu tingimuste kohaselt peab omafinantseerimine olema minimaalselt 10 laenuprojekti maksumusest (100 000 krooni maksva korteri ostmiseks võib seega laenu saada kuni 90 000 krooni), ülejäänud osas tagab laenu sihtasutuse KredEx antav garantii.

Omafinantseerimisel on lisaks nn tagatise ülekatte nõudele ka teine põhjendus ? omafinantseerimisega osaleb laenusaaja ka ise laenuprojektis ning jagab krediidiasutusega investeeringuriski.

Inimesel kas on oma osa kinnisvaraostu finantseerimiseks või ei ole, kindel laenusaamise võimalus on ainult lisatagatise olemasolul.

Pankadel on omafinantseeringu vähendamisel takistuseks Krediidiasutuste seadus, mis keelab anda laenu rohkem kui 2/3 tagatise väärtusest. Kuna Kinnisvara Ekspress ei ole pank ja ei kuulu Krediidiasutuste seaduse alla, siis võimaldab see anda laenu vaid 20 omafinantseerimismääraga. Omafinantseeringut saab vähendada lisatagatise abil. Kui ostetava (ehitatava) objekti finantseerimisel kasutada ka lisatagatist, saab hakkama 0 omafinantseerimisega, eeldades, et on täidetud laenusumma ja tagatiste väärtuste vahelise suhte nõue.

Tavaliselt pannakse panti vanemate või teiste lähisugulaste korterid ja kui laenu tagasi makstes on nn omafinantseerimise osa esimeste aastate jooksul tasutud, vabastatakse lisatagatis pandi alt.

Kui seni said soodsatel tingimustel oma kodu loomisel laenu alla 7aastast last kasvatavad vanemad, siis majandusministri ettepaneku kohaselt laieneks laenusaamise võimalus edaspidi kuni 16aastast last kasvatavatele vanematele. Valitsus kaalub ka seni diferentseeritud omafinantseerimise määra ühtlustamist ? sõltumata piirkonnast ja eluaseme tüübist hakkab see olema kõikidele laenusaajatele võrdselt 10. Kehtima jääb võimalus, et uue lapse sünni puhul saab noorpere laenupuhkust kuni kaks aastat. Edaspidi saavad projekti Noore oma kodu raames soodsatel tingimustel kinnisvara soetada kõrgkooli või keskeri õppeasutuse lõpetanud alla 35aastased spetsialistid, kes on vähemalt kaks aastat täiskohaga töötanud ega pruugi olla abielus või kasvatada lapsi. Uue laenu tingimuste kohaselt võib summa ulatuda 30 000 kuni 1,5 miljoni kroonini ning omafinantseerimine on vähemalt 10 laenutagatise turuväärtusest. Laenu garanteerib Krediidi ja Ekspordi Garanteerimise Sihtasutus (KredEx).

Hansapank, Eesti Ühispank, Sampo Pank ja Hansa Liising andsid eelmisel aastal 771 perele laenu 165 miljoni krooni väärtuses, kusjuures sihtasutus võttis selleks garantiikohustusi kogusummas 28,5 miljonit krooni. Keskmine laenu pikkus on 11 aastat. Suurim osakaal piirkondadest on Tallinnal (211 laenugarantiid) ja sihtotstarbest korteritel (511 laenugarantiid). Väikseim arv laenugarantiisid anti Hiiumaal ? kolm. Laenugarantiid on muuhulgas kasutatud 179 elamu ostmiseks, 64 elamu ehitamiseks ja 12 elamu renoveerimiseks.

Eraisikutele mõeldud eluasemelaenu omafinantseeringu tagamise nõuded on kõikides krediidiasutustes sarnased ? tuleb teha kas rahaline sissemakse või võetakse selle asemel lisatagatis. Erinevus on ainult omafinantseeringu suuruse osas.

Balti-Ameerika Ettevõtlusfondis on võrreldes Eesti krediidiasutustega madalaim omafinantseeringu nõue ? 20 rahaline sissemakse. Aeg-ajalt oleme väljastanud eluasemelaene ka ilma kliendipoolse rahalise sissemakseta, seda juhul, kui taotlejal on selle asemel võimalik pakkuda lisatagatist kinnisvara näol.

ASil Balti Investeeringute Grupp (BIG) ei ole otseselt toodet, mis aitaks eraisikul katta krediidiasutuselt võetava kinnisvaralaenu omafinantseeringut. Samas annab BIG eraisikutele laenu ka käenduse tagatisel. Kuna laenu kasutamise sihtotstarvet laenuleping üldjuhul ei sätesta, ei saa välistada juhtumeid, kus klient kasutab meie poolt antud käenduslaenu pangast võetava kinnisvaralaenu omafinantseeringu tasumiseks. Põhimõtteliselt on võimalik, et klient, kes juba omab kinnisvara, võtab meilt selle tagatisel laenu ning kasutab saadud summa pangalaenu omafinantseeringuks.

Juhul kui klient soovib kinnisvara soetada BIGi laenu abil, peab ta arvestama, et välja antava laenu summa on sõltuvalt tagatise asukohast 40?60 tagatise kiirmüügi väärtusest. Juriidilise isiku puhul on võimalik omafinantseeringut vähendada lisatagatise andmisega.

Nordea kinnisvaralaen on eluasemelaen, mille puhul pank nõuab omafinantseeringut 34 ulatuses. Lisatagatistega (muu kinnisvara, käendused) on võimalik vähendada omafinantseerimise osa, kuid mitte seda päriselt nullida.

Omafinantseerimise võimaluse olemasolu näitab leibkonna võimet ja oskust säästa. Kui sellist kogemust ja oskust ei ole, siis pole ka midagi parata. Nordea on sõlmimas koostöölepinguid sihtasutusega KredEx, mille tulemusena tekib osal taotlejatest võimalus võtta laenu omafinantseeringuga 10.

Eluaseme soetamiseks või ehitamiseks mõeldud laenude puhul on esmaseks tagatiseks finantseeritav objekt ning tagatise väärtus peab laenusumma ületama 1,5 korda. Vajadusel võib kasutada ka lisatagatisi (muud kinnis- või vallasasjad). Seega laenamine kas eluaseme ostmiseks või ehitamiseks koos lisatagatisega on võimalik ka 0 omafinantseeringuga. Samuti saab minimaalse omafinantseeringu nõuet vähendada Noore pere laenu kaasabil, kus see on võimalik viia minimaalselt 10.

Kindlasti peab kogu panditav vara olema panga poolt aktsepteeritav. Kui lisatagatisi kasutada ei saa, siis peab taotlejal vajaliku omafinantseerimise jaoks raha jaguma. Omafinantseeringu vajadus on suur just korterite ostu korral, kui soetatakse esimest korda päris oma eluase ning senist elamispinda lisatagatisena või omafinantseeringu jaoks vajaliku raha saamiseks kasutada ei saa. Samas on uue kodu rajamine võimalik ka olemasoleva eluaseme ajutise tagatisena kasutamisel, kuni näiteks ehitatav eramu on sellises valmidusastmes, et on piisav üksi tagama laenuvõtja kohustusi.

Autor: Triin Messimas