Eelleping sätestab tehingu osaliste kohustused

Vaatamata sellele, et eellepingu instituut seadustes puudub, on selliste lepete kasutamine eriti kinnisvara ostmise ja müümise puhul väga levinud.

Tehingu osapooled kohustuvad eellepinguga sõlmima tulevikus põhilepingu. Selle kinnituseks teeb üks pool teisele põhilepingu järgi saada olevate summade arvelt ettemakse. Kuna seaduses erisätted eellepingu kohta puuduvad, siis tsiviilkäibes praktika seisukohalt on eellepingu sõlmimisel tähtsad eelkõige järgmised küsimused:

kas eellepingust on kohustise tekkimine võimalik;milline on eellepingu kehtivus ja õigusjõud;millised on eellepingu rikkumisest tulenevad nõuded;kuidas toimub kahjude hüvitamine.

Igasugused lepingud on sisuliselt kokkulepped kahe või enama isiku vahel, kelle tahe on suunatud mingisuguste tsiviilõiguste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele. Eellepingus tekivad need tsiviilõigused, millele poolte tahe on suunatud, tulevikus põhilepingust, ent nende tekkimine lepitakse kokku siiski olevikus.

Seega reguleerib eelleping kindla suunitlusega õigustoimingute ehk tehingute tegemist. Teadupärast tekivad kohustised ka tehingutest, mis ei ole seaduses otseselt ette nähtud, kuid mis ei ole vastuolus tsiviilõiguse mõtte ja sisuga.

Oluline on määratleda eellepingu vorm. Uue võlaõigusseaduse eelnõu järgi tuleb eellepingu sõlmimisel järgida põhilepingule kehtestatud vorminõudeid, millest tulenevalt kinnisasjade ja ehitiste ning korterite kui vallasasjade võõrandamise eellepingud peavad olema kirjalikus vormis ning notariaalselt tõestatud.

Mõned Eesti autorid (näiteks Irene Kull, Ants Nõmper) on asunud seisukohale, et seaduse analoogiast tulenevalt peaks eelleping sõlmitama vormis, mis on ette nähtud põhilepingule. Nende poolt pakutu on üks võimalus, kuidas asjale läheneda ning analüüsida määratlemata õigussuhetest tekkinud olukordi. Kui aga lähtuda Tsiviilkoodeksis ning Tsiviilseadustiku üldosa seaduses kirja pandust, võib eellepingu sõlmida poolte vahel kokkulepitud vormis. Tehingu tühisuse üks võimalus tuleneb sel juhul poolte vahel kokku lepitud vormi mittejärgimisest, sest puudub seaduslik alus, mis imperatiivselt sätestaks eellepingute notariaalse tõestamise nõude.

Kui isik siiski kindluse huvides otsustab eellepingu notariaalselt tõestada, on see tema enda valik, milleks seadus talle ka täieliku õiguse annab. Arvestama peab sellega, et notari tasu tehingu väärtuselt tuleb sel juhul maksta nii eellepingu kui ka sellele järgneva põhilepingu tõestamisel.

Tähtsaks osutub eellepingu puhul ennekõike see, kas sealt on võimalik välja lugeda, milliste õiguste ja kohustuste tekkimisele on poolte tegelik, vabalt kujunenud tahe suunatud ning kas eelleping sisaldab piisavalt tingimusi, et kohtuvaidluse puhul oleks võimalik nõuda põhilepingu sõlmimist ja eellepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist.

Omaette küsimus on, kas eellepingu rikkumisest tulenevalt saab taotleda nii otsese kahju kui ka saamata jäänud tulu hüvitamist. Lähtudes eeldusest, et eellepingust kohustise tekkimine on võimalik ning tsiviilõiguses kehtib TsK § 222 lg 1 järgi kahjude täieliku hüvitamise põhimõte, saab minu arvates nõuda võlgnikult kogu kahju hüvitamist. Probleem seisneb selles, kuidas isik tõendab eellepingulise kohustise puhul saamata jäänud tulu ning kas kohus selle ka välja mõistab.

Autor: Tõnu Kirves