Pealinna tekivad ärikolooniad

Kinnisvaraeksperdi analüütik Veronika Ilsjan tõstab esile pealinna kolme mainekaimat büroode kvartalit ? Tartu maantee läbimurde ümbrus, Vabaduse väljak ja Tallinna Maailmakaubanduskeskuse (WTCT) kvartal. ?Need on alad, kus keskkond on ka põhiosas kaasajastatud,? hindab Ilsjan. ?Neist omakorda kõige aktiivsem äriala on praegu Tartu maantee tulevase läbimurde ümbruskond.? Samas ei saa Tallinnas Ilsjani sõnul veel rääkida nn city?st või CBDst (Central Business District) kui linna ärielu südamest. Ta märgib, et kui pealinna areng jätkub sama kaootiliselt kui seni, siis lähema aastakümne jooksul siin kompaktset CBDd ei tekigi.

?Sadama-ala, kui väga suuremahulise projekti arendamine tuleks lükata tulevikku,? nendib Ilsjan. ?Tallinnas puudub lähematel aastatel nõudlus suurte äripindade järele.?

Kõige rohkem pakutakse bürooturul suhteliselt suuri kontoripindu, mille järele on nõudlus madal. Nõutavamaid, 20?50m², büroosid tuleb mõnes kvartalis tikutulega taga otsida, kusjuures hinnatase võib suhteliselt palju kõikuda isegi ühe hoone piires. Viimase aasta jooksul pole üldine rendihinna tase märgatavalt muutunud, küll võib täheldada kasvavat nõudlust bürooteenuste järele, mille suurim pakkuja on praegu WTCT.

Üha enam hakkab rentnik tähelepanu pöörama haldusteenuse kvaliteedile. Keskmiselt jäävad omanike kulutused rendipinnale vahemikku 30?60 kr/m² kuus. Kes konkurentsis soovib püsida, peab tõsiselt mõtlema halduskvaliteedi ja teenuse läbipaistvuse parandamisele. ?Rentnikke soosiv turusituatsioon on sundinud rendileandjaid pindade kvaliteeti tõstma,? kinnitas Ilsjan. ?Kui veel mõne aasta eest oli näiteks kliimaseade büroodes küllaltki haruldane, siis nüüd on selle olemasolu A-kvaliteedi hoonetes elementaarne.?

Ilsjan on seisukohal, et kontori omamisele eelistavad firmad selle rentimist. Kodubüroosid kasutab umbes 10% ettevõtetest ? näitaja, mis lähiajal vaevalt suureneb.

Kontoriturg ei ole veel nii selgelt diferentseerunud, et asukoht oleks rendihinda mõjutav peamine tegur ? olulisem on kvaliteet ja hoone maine. Rendihinnad on kesklinna piirkonnas suhteliselt võrdsel tasemel ja erinevad hoonete lõikes.

Tallinnas puuduvad selgelt eristatavad esinduskontorid. Eksklusiivsed hooned asuvad piirkonnas (Vabaduse väljak), mis tulevikus jääb aktiivsest äritsoonist (Tartu maantee läbimurde ümbrus) kõrvale. Samas puudub Tartu maantee ümbruses teistest selgelt parem eksklusiivne kontorihoone. Teistest eksklusiivsemaks võib pidada SAS Radissoni hoonet, kuid seal pakutakse kahjuks vaid väga suuri pindu.

Kuigi hinnad tõusevad, pole vakantsus veel vähenenud. Suurte (üle 100 m²) pindade osas on ülepakkumine ja paljud neist on vabad ? see tõstab ka vakantsust. Samas on väikeste (alla 50 m²) pindade ülenõudlus ja rendileandjatel on võimalus nende hinda tõsta.

Ainuke piirkond Tallinnas, kus on märgata hinnataseme mõningast tõusu, on Tartu maantee läbimurde ümbrus ning seegi on toimunud vakantsuse vähenemise tõttu ? paljudes hoonetes on vaba pinda vaid paarisaja ruutmeetri jagu, mistõttu omanikud küsivad nende eest senisest mõnevõrra kõrgemat hinda. Küsitav, kas selline hinnatõus on üldine või ainult spekulatiivne, sest ülejäänud rentnike makstavad rendimäärad on ikkagi samad, mis aasta tagasi.

Mujal piirkondades pole aastaga mingit hinnakorrektsiooni toimunud ? ei alla ega üles. Raske on ka erinevate piirkondade hinnatasemeid välja tuua, kuna see sõltub suurel määral konkreetsest ehitisest ja selle kvaliteedist, mitte niivõrd hoone asukohast.

Vt. ka tabelit: Aktiivne äritsoon ootab Tartu maantee läbimurde valmimist