Kaubakeskuste rentnikud püüdlevad käibepõhise rendiarvestuse poole

Mida rohkem kerkib uusi kaubakeskusi, seda enam hakkavad rentnikud nende omanikele renditingimusi ette kirjutama, sundides neid senise kindla rendi asemel arvestama ettevõtte käibel põhinevat renti.

Kaubanduspindade turu areng on otseselt sõltuv kaupade jaemüügi aktiivsusest (käibe kasvust) ning see omakorda inimeste ostujõu suurenemisest ja tarbimiseelistustest. Praegu pole kaubanduskeskuste plahvatuslik juurdekasv võrreldav jaekäibe kasvuga, mis ühelt poolt väljendab kasutamata potentsiaali realiseerimist ning teiselt poolt tarbijate ostujõu kasvuootusi. Üha uute kaubanduskeskuste kerkimisega suureneb küll nende mõju inimeste peamise ostukoha eelistustele, kuid kinnisvaraturule iseloomulik hetkeline ületootmine peaks varsti andma esimesed tagasilöögid eelkõige üksikkauplustele ning käesolevas turusituatsioonis halvasti positsioneeritud vanematele kaubanduskeskustele.

Uute kaubanduskeskuste lisandumisel on rentnikud üha enam huvitatud protsendipõhisest rendiarvestusest, kuna see motiveerib ka rendileandjat (kaubanduskeskuse operaatorit) meelitama keskusesse rohkem külastajaid ning seeläbi soodustama rentnike käibe kasvu. Tendents süveneb seda enam, mida rohkem kohalikke jaemüüjaid välismaalaste kätte läheb, kuna uued omanikud toovad siia ka välismaal juba ammu välja kujunenud tavad.

Eriti suurt huvi käibepõhjalise rendi arvestamiseks on siiani ilmutanud suurrentnikud (üle 500 m2 rendipinda), kelle käivet mõjutab kaubanduskeskuse populaarsus kõige enam. Seega on uute kaubanduskeskuste kerkimisega kujunemas seni kindlalt rendileandjate turust rentnike turg, kes hakkavad dikteerima tingimusi ning sunnivad kaubanduskeskuste omanikke hakkama senise fikseeritud rendisumma asemel arvestama käibepõhist renti.

Ameerika praktika kohaselt on kõige suuremat rendi ja müügikäibe suhet võimelised maksma kiirsöögikohad, mille rendisumma võib ulatuda kuni kümne protsendini müügikäibest. Võttes keskmise kaubanduskeskuses paikneva kiirsöögikoha suuruseks 200 m2 ning hetkel Tallinna keskmiseks rendimääraks 300 kr/m2, saame sama rendimäära säilitamiseks käibeprotsendipõhisel arvestusel vajalikuks igakuiseks müügikäibeks 600 000?750 000 krooni ehk vähemalt 20 000 krooni päevas. Selline käive on enamikule kiirsöögikohtadele vaid unistus, mistõttu võib praegu makstavat rendisummat Ameerika kontekstis ülemäära kõrgeks pidada.

Kaasaegsetes kaubanduskeskustes jäävad rendihinnad hetkel sõltuvalt asukohast hoones ja pinna suurusest vahemikku 100?500 kr/m2, erinedes seega kuni viis korda. Protsendipõhine rendiarvestus ühtlustab riske kaubanduspindade turul. Seni on fikseeritud rendisummade tõttu olnud enamikus uutes kaubakeskustes täidetud vaid omanike ootused, kelle tootlustase (ja riskid) on suhteliselt stabiilsed. Rentnike ootusi pole enamik uusi kaubanduskeskuseid täitnud, mistõttu on võetud riskid realiseerunud nende kasuminumbrites.

Tartu kinnisvaraturul on tänavu esimesel poolaastal jätkunud tehingute arvukuse tõus ja hindade kerkimine.

Tartu kaubandusturul konkurents järjest tiheneb. Kesko avas Turu tänaval SuperNetto kaupluse, mille vastu on olnud väga elav huvi. Soodsate hindade ja suure kaubavalikuga meelitab Kesko endale konkurentide kliente. Lisaks sellele valmib suve lõpus ringtee ääres 15 000m² üldpinnaga Lõunakeskus, kus rendihinnad on sõltuvalt pinna suurusest 150?500 kr/m². Järgneva kolme aasta jooksul on ka Tartus oodata uute kaubanduskeskuste avamist peamagistraalide ääres. Kaubanduspindade keskmised rendihinnad Tartus jäävad üldjoontes vahemikku 150?300 kr/m².

Büroopindade osas valitseb suur huvi augustis Küüni tänaval valmiva umbes 2000m² üldpinnaga äri- ja kaubandushoone vastu. Kuigi enamik firmasid eelistavad kontorit suurusega 20?50 m², on huvi tekkimas ka suuremate pindade vastu. A-klassi büroopindade rendihinnad jäävad vahemikku 130?200 kr/m².