Kaasomanik kolib vajadusel naabri juurde

Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. See tähendab, et kui talle midagi seaduslikult kuulub, siis võib ta seda vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt oma õiguste austamist. Omanikke võib ühel asjal olla üks või rohkem ning peale füüsilise isiku ka juriidiline. Ühe omaniku korral on tegemist ainuomandiga, mitme puhul ühisega.

Ühise omandi korral võib omaniku õiguste kasutamine toimuda erinevalt. Seetõttu tehakse vahet veel ühisomandi ja kaasomandi vahel.

Ühisvara pole jaotatud ühisomanike vahel ei reaal- ega mõttelistesse osadesse, st pole määratud, kui suur osa sellest kuulub ühele ühisomanikule. Kaasomandi puhul on kaasomanikul õigus mõttelisele osale. Näiteks, kui kaasomandis oleva maja ülemine korrus tules hävib, siis väheneb kõigi omand, mitte üksnes ülemise korruse elanike oma. Seetõttu on ülemise korruse elanikel õigus nõuda enda majutamist esimesele korrusele vastavalt mõttelisele osale kaasomandis.

Kinnistu kaasomand tähendab mõttelist osa kogu kinnistust. Kaasomanike mõtteliste osade suurust ühises asjas väljendatakse murruna. Kaasomanike osad on enamasti võrdsed, kui just seadusest või kaasomanike lepingust ei tulene teisiti. Ühtlasi on kaasomanikul vastavalt oma osa suurusele ka kohustused: ühiselt võetud laenud, kulutused ja kahju.

Igal kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niipalju ja sellisel viisil, et see ei kahjusta teiste kaasomanike huvisid. Kõikvõimalike hilisemate vaidluste ja arusaamatuste vältimiseks on soovitatav, et kaasomanikud juba kaasomandi õiguse tekkimisel sõlmiksid kõnealuse hoone või kinnistu kasutamise lepingu (kasutamise alaline kord ehitise ja maatüki reaalses osas, remondi tegemine jne).

Võib tekkida ka olukord, kus kasutuskorra osas kokkulepet ei saavutata. Põhjuseks paarisarv kaasomanikke ja otsustamisel jagunevad hääled pooleks. Enamusele kuulub väiksem osa või vähemusele suurem. Sellisel juhul on kaasomanikel õigus nõuda kasutuskorra kindlaksmääramist kohtus.

Reeglina on kaasomanikul õigus kasutada kaasomandit vastavalt oma mõttelise osa suurusele. Kokkuleppel võib aga mõne kaasomaniku kasutuses olev osa olla väiksem või suurem temale kuuluvast mõttelisest osast ? näiteks, kui elamu kaasomanike arv ei vasta tubade arvule või kui toad on erineva suurusega.

Kui hoone või kinnistu säilitamiseks tuleb teha vajalikke kulutusi, siis võib iga kaasomanik seda teha või lasta teha ilma teiste nõusolekuta (parandas omal algatusel katuse, sest elas viimasel korrusel) ja nõuda teistelt kaasomanikelt kulutuste (kui need ei välju ettenähtud raamidest) hüvitamist võrdeliselt neile kuuluvate mõtteliste osadega. Vajalike kulutuste all mõeldakse selliseid, mis tuleb teha hoone või kinnistu säilimiseks.

Kasulike või toreduslike kulutuste tegemiseks peab olema teiste kaasomanike nõusolek. Kui kasulikud kulutused on mõeldud hoone oluliseks parendamiseks, siis toreduslikega taotletakse mugavust või ilu. Parendamine erineb parandamisest selle poolest, et parendamisel tehakse asi algsest paremaks. Parandamise korral aga saavutatakse remondiga algne seisund. Teiste kaasomanike nõusolekut on vaja ka siis, kui kaasomanik tahab tema kasutada olevat korterit oluliselt ümber ehitada.

Iga kaasomanik võib oma mõttelist osa võõrandada, pärandada või muul viisil käsutada vastavalt seadustele. Näiteks võib kaasomanik talle kuuluva mõttelise osa võõrandada isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud isik, üksnes siis, kui mitte keegi teistest kaasomanikest ei soovi seda osta. Kaasomanike ostueesõigus kehtib ka mõttelise osa müümisel sundenampakkumise teel. Kaasomanikul pole aga kinnisasja ostueesõigust, kui kaasomanik võõrandab oma mõttelise osa lastele, lastelastele või vanematele.

Asjaõigusseadus näeb ette kaasomaniku õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist või oma osa eraldamist reaalosana, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise aluse või asja olemusega. See võib toimuda nii vabatahtliku kokkuleppe teel kui ka kohtu korras. Tavaliselt toimub kaasomandi lõpetamisel omandi jagamine, kuid on ka erandeid. Kui kaasomanikud ei jõua jagamise käigus üksmeelele, siis võivad nad pöörduda kohtu poole, kes vaidluse lahendab. Kohus võib valida järgmiste variantide vahel:

kinnistu jagatakse kaasomanike vahel reaalosadeks, kusjuures kohus võib otsustada, millise osa omanikuks keegi saab. Osade jaotamine võib vajaduse korral toimuda ka liisuheitmise teel;kinnistu võidakse üle anda ühele või mitmele kaasomanikule, kes maksavad teistele nende osad välja rahas;seadus võimaldab lõpetada kaasomandi, müües kinnistu avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kui jagamisel reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, võib kohus määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks.

Reaalosadeks jagamisel tuleb moodustada senise kinnistu asemel uued. Uute kinnistute mõõdistamise ja vormistamise aluseks on poolte kokkulepe või kohtuotsus. Kui kaasomand on lõpetatud, sh ka reaalosadeks jagamise teel, siis iga kaasomanik saab oma osa täieõiguslikuks ainuomanikuks ning teistel ei ole enam õigust sekkuda tema omandi käsutamisse.

Meeles tuleb pidada, et jagamine on võimalik vaid jagatavate asjade suhtes ? jagamine on sisuliselt mõtteliste osade muutmine reaalosadeks, kus nende väärtused peavad olema võimalikult sarnased. Paljukorruseliste elamute puhul ei ole selline jagamine enamasti võimalik, maatüki puhul aga küll. Ehitise kui vallasasja jagamine ei tohi olla vastuolus ehitise olemuse ega maakorralduse nõuetega. Seega on jagamisel kriteeriumiks iseseisvate kinnistute moodustamine ehitise osade alla ning see on võimalik peamiselt ridaelamute puhul või elamu jagamisel vertikaalselt trepikodade kaupa. Seega ehitustehnilised tingimused võimaldavad iseseisvate kinnistute moodustamist juhul, kui ühegi uue reaalosa majanduslik funktsioneerimine ei sõltu teisest reaalosast.

Ehitise reaalosadeks jagamisel puutume kokku mõistega ehitise (asja) olulised osad. Asjaõigusseaduse kohaselt loetakse ehitise, seega ka maatüki, kuhu ehitis on püstitatud, olulisteks osadeks asjad, millest ehitis on püstitatud (kivid, mört jne). Või mis on sellega püsivalt ühendatud (vaatamata sellele, kas ühendamine vajalik oli) ja mida ei saa sellest eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata (uksed, küttesüsteem jne). Asja oluliste osade hulka käib kõik see, mis on temaga vahetult seotud ja kuulub tema olemusse nii, et ilma selleta ei saa asja lugeda täielikuks (näiteks ilma katuseta maja pole täielik).

Ehitise jagamise võimalikkusele võivad anda hinnangu maakorraldajad, ehitusjärelevalve töötajad või kohtu määratud ekspert.

Autor: Nils Braun