Üks objekt, aga mitu erinevat hindamistulemust

Hindaja isikuliselt vastutab oma tööandja ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) ees. Kinnisvarafirmad on sõlminud pankadega lepingud, milles nad kohustuvad eksimuste korral tasuma leppetrahve või halvimal juhul kogu kahju korvama. Firma omakorda võib nõude suunata ka hindaja kui töötaja vastu. Hindajate ühingul on õigus hindajaid eksimise korral karistada, sh on võimalik ka atestaat tühistada. See võib tähendada hindaja jaoks töö lõppu, kuna teda edaspidi ei aktsepteerita. Seega on vale väide, et hindaja ei riski millegagi. Arvan, et teadlikult ei anna eksitavaid hinnanguid ükski atesteeritud ja endast lugupidav hindaja.

Hindaja jaoks ei ole üldjuhul vahet, kes hindamise tellib. Hindaja ei tohiks esindada vastandlikke osapooli, v.a juhul, kui osapooled seda ise soovivad. Loomulikult ei tohiks hindaja teostada hinnanguid, mille juures ta tunneb, et ei suuda jääda sõltumatuks (nt on hindaja objektiga seotud või püütakse hindajat tugevalt mõjutada soovitud tulemuse suunas). Eksperthinnangu teostamiseks on oluline, et oleks võimalik objektiga tutvuda ning oleks piisav informatsioon objekti puudutavate õiguste ja kohustuste kohta. margu360

Mida teha, kui sama objekti hindamisel saavad kaks erinevat hindajat väga erineva tulemuse? Minna hindajate ühingusse kaebama? Nii tekiks üsna varsti mõni monopol, sest hindajaid napib juba praegu. Oma rahakoti peal ei tahaks katsetama hakata, kumb eksis. Pankadel on küll hindajatega lepingud, kuid eraisik kaotab kinnisvarafirmaga vaieldes advokaatidele makstes veelgi rohkem raha. Ja samas võib kohtuvaidlustes isegi mõneprotsendiline kõikumine tähendada ühe osapoole terve aasta sissetulekut. Maakler

Kuna hindamine on hinnanguline tegevus, on tõenäosus, et kaks hindajat leiavad täpselt sama tulemuse, küllaltki väike. Meie turusituatsiooni ning turuandmete adekvaatsust arvestades võib üldjuhul pidada normaalseks kuni 20 erinevust. Mida vähem välja kujunenud on teatud piirkonna või varaliigi turg, seda vähem on ka informatsiooni, mille alusel hinnata, järelikult väheneb seetõttu ka hinnangu täpsus. Tõesti on olnud juhuseid, kus kaks hindajat on leidnud ka kordades erinevaid tulemusi. Sellel võib olla mitu põhjust. Esiteks: üks hindajatest on teadlikult eksinud. Teiseks: küsimus võib olla ka hinnatud väärtuse liigis või valitud metoodikas, mida ei ole ainult üks. Tihti tehakse ennatlikke järeldusi, vaadates ainult hinnangu viimast punkti, kus on kirjas lõpptulemus. Väga oluline on aga kogu hinnangu läbilugemine, sest ainult nii on võimalik saada ettekujutus hinnatud väärtusest, kasutatud metoodikast ning eeldustest ja tingimustest, mille alusel väärtus on leitud. Kolmandaks pole võimatu ka situatsioon, kus tellija on esitanud hindajale eksitavat informatsiooni, mida hindajal ei ole võimalik kontrollida.

Kui tellija(te) arvates esineb erinevate hindajate poolt leitud väärtustes olulisi erinevusi, siis tuleks pöörduda töö teostanud hindajate poole ning paluda neilt selgitusi leitud väärtuste kohta. Kui hindaja(d) ei ole võimelised oma tööd kaitsma või keelduvad kommentaaridest, soovitan pöörduda hindajate ühingusse. Eestis on praegu kokku 51 atesteeritud hindajat ja sügisesel atesteerimisel lisandub neile kindlasti veel spetsialiste, nii et monopoli tekkimist ei ole põhjust karta.

Toonitan veel, et näiteks vara jagamise, ostu- või müügihinna või kompenseerimise eesmärgil teostatud hindamise tulemust ei saa võtta absoluutväärtusena, mille alusel tehingu peaks tegema. Hindamisel leitakse hinnanguline väärtus, vaidlusküsimustes on aga küsimus eelkõige osapoolte kokkuleppes, mis võib hinnatud väärtusest ka erineda. margu360

Arvestades turu efektiivsust ja dünaamikat, kinnisvaraobjektide vähest homogeensust, informatsiooni kättesaadavust jms on juba hinnangu 5 täpsus väga hea tulemus ning seda on võimalik saavutada vaid aktiivsemates turusektorites (näiteks magalate korterid). Tegemist ei ole mitte ainult Eesti turu eripäraga ? paariprotsendilise täpsusega ei suuda kinnisvara hinnata ka märksa pikema ajalooga kinnisvaraturgude kogenud eksperdid. Veronika Ilsjan, EKHÜ juhatuse liige

___________________________________________

Allikas: ÄP ehituse ja kinnisvara foorum www.aripaev.ee/mod/foorumid