Laupäev 10. detsember 2016

AS ÄRIPÄEV
Pärnu mnt 105, 19094 Tallinn
Telefon: (372) 667 0111
E-post: online@aripaev.ee

Väljaehitatud pööningu müük toob remondiraha tagasi

Toivo Rattasepp 03. september 2001, 00:00

Pööningute väljaehitamisel põrkutakse sageli kokku terve rea probleemidega, valdavalt on need kas õiguslikud, finantsilised või ehitustehnilised. Kui seni oli korteriühistutel suureks probleemiks ka finantseerimine, siis uute laenu- ja järelmaksutingimustega on laenusaamine juba mõeldavaks muutunud.

Korteriomandiseaduse järgi on korteriomand õigus elamus asuvale korterile ning selle suurusele vastavale mõttelisele osale maatükist ja elamust. Viimane ei tohi olla ühegi teise korteri osa. Korteriomand loetakse kinnisasjaks ning sellele kohaldatakse asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid.

Asjaõigusseaduse kohaselt tekib kinnisomand kinnistusraamatusse kandmise ehk kinnistamisega. Kinnisomand ulatub nii kõrgale maapinnast ja nii sügavale, kuhu maani ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Samuti ulatub kinnisomand maatükile rajatud ehitisele.

Korteriomandi ese on omaette kasutust võimaldav eluruum ja abiruumid ehk korter. Samuti eluruumi suurusele vastav ehitise osa, mis ei kuulu otseselt korteri külge, ja maatüki mõtteline osa.

Eluruumi piires on reaalosaks ehitise osad, mida võib muuta või eemaldada, ilma et kahjustataks mõttelisi osi, teiste korteriomanike õigusi ning muudetaks hoone välist kuju. Reaalosaks ei ole ehitise püsimiseks vajalikud ehitise osad, samuti ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks mõeldud rajatised ja seadmed. Seda isegi siis, kui need asuvad eluruumi piires.

Korterit ei saa elamu ja maa mõttelisest osast eraldi võõrandada, koormata ega pärandada.

Korteriomand koosneb kahest osast: reaalosast ? konkreetsest korterist ? ja selle juurde kuuluvast elamu mõttelisest osast ja maatükist. Seega siis trepikoda, kelder, pööning, katus jne ? kõik see on jaotatud korteriomandite vahel ja kuulub maja korteriomanikele kaasomandina.

1998. aastal vastu võetud ?Äriseadustiku, mittetulundusühingute seaduse, sihtasutuste seaduse ning nendega seotud seaduste muutmise seadusega? tehti muudatused ka korteriomandiseaduses.

Korterelamu seaduslikule juurehitusele ehk siis antud juhul pööningule ehitatud eluruumile tekib korteriomand kinnistusraamatu kande tegemisel. Sellist juurdeehitust, kuhu tekivad korterid, saab ehitama hakata ainult teiste korteriomanike kokkuleppel.

Nimetatud kokkuleppes näidatakse seniste korteriomanike mõtteliste osade suuruse muutus, uue korteri suurus ja selle juurde kuuluva mõttelise osa suurus. Samuti see, kellele tulevane korter võõrandatakse ning keda volitatakse tegema juurdeehitusega seotud vajalikke toiminguid. Allkirjad kokkuleppel peavad olema notariaalselt tõestatud.

Kande tegemise aluseks on seniste korteriomanike ja juurdeehitatavate korterite tulevaste omanike või nende esindajate notariaalselt tõestatud kinnistamisavaldus. Avalduses näidatakse ära, kui palju muutub seniste korteriomandite mõtteliste osade suurus ja uue korteriomandi kohta käivad andmed vastavalt korteriomandiseaduse § 6 lõikele 2. Koos uue korteriomandi registrisse kandmisega tehakse vajalikud muudatused seniste korteriomandite kannetes.

Juhul kui korterid on erastatud, kuid maa veel erastamata, st korter on vallasasi, on uute korterite juurdeehitamiseks vajalik kõigi seniste korterite omanike kokkuleppe. Kokkulepe on analoogne eelmisega, mis käis kinnisasja kohta.

Mõlemal juhul tehakse juurdeehitus planeerimis- ja ehitusseaduses ning muudes kehtivates õigusaktides sätestatud korras. Igal juhul on pööningu ümberehituseks vajalik tellida korrektne projektdokumentatsioon, saada kooskõlastused, projekteerimis- ja ehitusluba ning kõige lõpuks kasutusluba.

Ehituseelarve suurus sõltub otseselt ehitustarindite seisundist ja pööningu kõrgusest. Kui katusetarindit ei ole vaja tõsta, kulub ümberehituseks 3000?4000 kr/m², uue katusekonstruktsiooni korral aga kuni 5000 kr/m².

Kindlasti oleks soovitatav enne projekteerimistööde algust tellida tarinditele ehitus-tehniline ekspertiis, et olla kindel soovitud lõpptulemuses.

Võib selguda, et katusetarindid ja -kate tuleb igal igal juhul välja vahetada. Seejärel tuleb tarind soojustada, paigaldada aurutõkked ja katta kipsplaatidega. Edasi tuleb ehitada vaheseinad, põrandad, paigaldada aknad, uksed ja soovi korral katuseaknad.

Olulise osa kulutustest moodustab elamu tehnosüsteemide (vee ja kanalisatsioonitorustikud, elektrijuhtmestik, sidekaablite, vajadusel gaasi- või küttetorustik) viimine pööningukorrusele. Viimistlus- ja sanitaartehniliste materjalide valik sõltub juba tulevase (pööningu) korteri omaniku soovidest.

Koostöös Eesti Korteriühistute Liiduga pakub Hansa Liising Eesti korterelamute remonttööde finantseerimist kuni kümneaastase järelmaksuga.

Järelmaks on mugav, sest lisatagatisi, nagu korteriomanike käendusi või pante, ei nõuta. Korteriühistu võtab järelmaksu vastavalt üldkoosoleku otsusele. Järelmaks makstakse tagasi korteriühistu liikmetelt igakuiselt kogutavatest vahenditest.

Iga korteri kuumakse kujuneb vastavalt korteri üldpinna ruutmeetritele. Remonttöödeks kuluv raha ei lähe kaduma, vaid tõstab remonditava objekti hinda võrdeliselt remondiks kulunud summaga. Kasutades kuni kümne aasta pikkust järelmaksu, on võimalik viia iga korteri kohta tulev makse alla 1/3 senisest tavalisest kommunaalmaksest.

Laenuandja finantseerib kuni 400 krooni (sh käibemaks) elamu korterite üldpinna ühe ruutmeetri kohta ja kuni 75 tööde kogumaksumusest. Ehitustöö maksimumhind pole piiratud, kui ühistu ise kogub ülejäänud summa. Ehitustööde hinna peab olema kinnitanud ehitusekspert. Enne finantseerimist valib korteriühistu ehitusfirma ning ehitusleping sõlmitakse juba laenuandjaga.

Eesti Ühispank pakub korteri- ja elamuühistutele investeerimislaenu maja ökonoomsust või turvalisust parandavate ehitus- ja renoveerimistööde või põhivarade ostmise finantseerimiseks.

Laenu saavad taotleda vastavalt Eesti Vabariigi seadustele asutatud ja registreeritud korteri- ja elamuühistud. Laenu taotlemise eelduseks on, et korteri- või elamuühistul ei ole võlgnevusi kommunaalmaksete osas ega pikaajalises maksuviivises kortereid üle 5. Samuti peab ühistu olema võimeline ise finantseerima minimaalselt 25 projekti maksumusest. Laenu tagastamine pangale toimub igakuiste ühesuuruste maksetena, mis sisaldavad nii intressi kui ka põhiosa.

Laenu kestel peab laenutaotleja arveldama Eesti Ühispangas. Laenu minimaalne summa on 30 000 krooni ja tähtaeg kuni 10 aastat. Maksepuhkust võib saada kuni 12 kuud. Laenu intress on seotud 6 kuu EURIBORiga ning sõltub projekti riskitasemest ja tagatisest. Tagatiseks on kas pant või hüpoteek hoonele, pandid või hüpoteegid korteritele ja/või korteriomanike käendused. Teenustasu suuruseks lepingu sõlmimisel on 1 laenusummast, minimaalselt 500 krooni.

Arvestades asjaolu, et katusekonstruktsioonidealust kuni 1,6 m kõrgust pööningut ei saanud enne ümberehitust käsitleda kui kasulikku pinda, puudub sellistel pööningupindadel enne väljaehitamist turuväärtus. Kasuliku pinna tekkeks on vaja tõsta katusetarindit ja sageli paigaldada uus katusekate ning välja ehitada pööningukorrus elamispinnaks. Elamispinnaks kõlbmatute madalate pööningukorrustega ei saa tehinguid teostada.

Küll aga omavad turuväärtust pööningukorrused, mis on kõrged või kõrgemad kui 160 cm ning kuhu on võimalik ehitada elamispinda ilma piirdekonstruktsioone muutmata.

Taolised pööningud võivad kinnisvarturul maksta 1000?3000 krooni/m². Kuid seda siiski ainult juhul, kui ostja on kindel, et saadakse projekteerimis- ja ehitusluba ning pööningukorrust on võimalik elamispinnaks välja ehitada. Sageli müüakse inventariseerimisjoonistel korteriteks jaotatud pööningupindu, kusjuures tegelikult kortereid eraldavad seinakonstruktsioonid puuduvad. Seega on sellistel pööningupindadel turuväärtus nii enne kui ka pärast ümberehitust.

Kui elamut otsustatakse remontida iga korteri kohta näiteks 20 000 krooni ulatuses, siis selle korteri turuhind peaks teoreetiliselt tõusma samuti 20 000 krooni võrra või isegi enam. Tegelikkuses sõltub korteri turuväärtuse muutus korterelamu asukohast.

Suure nõudlusega asumites võib turuväärtuse kasv olla suurem investeeritud rahasummast. Madala maine ning nõudlusega asumites ei pruugi elamu seisukorra üldine paranemine aga oluliselt mõjutada üksikkorterite turuväärtust.

Kui elamus on 50 korterit, siis teeb see tööde kogumaksumuseks üks miljon krooni. Korterelamu seisukord paraneb ja võimalikul ostjal on kindlustunne, et ühistu on tegutsemisvõimeline ning suudab maja väärtust pidevalt tõsta.

Üldjuhul, paljukorteriliste elamute korral, ei muuda mõtteliste osade suuruse muutus oluliselt asja (korteriomandi) turuväärtust. Küll on see tuntav aga prestii?setes piirkondades, nagu näiteks Nõmme, kus asuvad vaid mõnede korteritega vanemad majad.

Sageli kuulub selliste elamute juurde 2000m² või suurem krunt, millel on arvestatav turuväärtus. Sellisel juhul väheneb koos korteriomandi mõttelise osaga ka märgatavalt korteriomandi turuväärtus.

___________________________________________

8 korteriga elamu pööningukorruse väljaehitamisega lisandub kokku 4 uut korterit üldpinnaga 189,7 m². Elamu korterite turuväärtuste summa hinnanguline juurdekasv on 1,6 miljonit krooni. Nelja korteri väljaehitamiseks kulub eelkalkulatsiooni kohaselt kuni 1,0 miljonit krooni, millele lisandub 200 000 krooni elamu remondiks. Kui pööningu väljaehitamise käigus soovitakse remontoda kogu elamu (näiteks välisfassaadi uuendamine, trepikodade remont, tehnovõrkude asendamine jne), siis tuleks koostada ka selle jaoks kalkulatsioon ja lisada see rahavoogude projektsioonidesse.

Pööningukorterite väljaehitamise kuluks on arvestatud 5500 kr/m². Tabelis on välja toodud korterite mõtteliste osade muutused tingituna pööningukorruse väljaehitamisest. Eeldades, et korterid on võimalik maha müüa maksimaalselt ühe aasta jooksul pärast ehitustööde lõppu, on esimese aasta intressikulu 84 tuhat krooni 9 intressimäära korral. Edasised summad järelmakseteks kogutakse korteriomanikelt jooksvate maksetena. Seejuures tuleb rõhutada, et toodud näites peaks korteriühistul olema oma eelnevalt kogutud raha 310 tuhat krooni. Soovitav oleks, et eelkalkulatsiooni kulutused arvestatakse kuni 20 varuga. Kulutused koos esimese aasta intressiga moodustavad 1,3 miljonit krooni.

Seejärel tuleks koostada detailne rahavoogude arvestus, kaasates sinna laenude intressid- ja tagasimaksed, pindade müügi(maakleri)kulud.

Ja, mis kõige olulisem, enne lõpliku otsustuse tegemist tuleks välja arvutada kogu projekti rahavoogude nüüdisväärtus. Paljude ehitus-ja arendusprojektide ebaõnnestumise põhjuseks on just raha ajaväärtuse mittearvestamine, kuna nii ehitamine kui ka valmisehitatud pindade realiseerimine on ajaline protsess, mis võib kesta aastaid.

Vt. ka tabelit: Eelkalkulatsioon

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
25. November 2011, 09:08
Otsi:

Ava täpsem otsing