Laupäev 3. detsember 2016

AS ÄRIPÄEV
Pärnu mnt 105, 19094 Tallinn
Telefon: (372) 667 0111
E-post: online@aripaev.ee

Paljassaare meelitab laevnikke ja energeetikuid

Ain Alvela 14. september 2001, 00:00

Peagi, kui viimane jalatäis Tallinna praegustest magusatest maatükkidest on täis ehitatud, siirduvad eramajade rajajad siiski tõenäoliselt Paljassaarele, mille arengut pärsib praegu aeganõudev maa munitsipaliseerimine ja juurdepääsu tagamine.

Paljassaare arengu võti peitub Sitsi mäe liiklussõlme väljaehitamises, et tagada rahuldav juurdepääs poolsaarele rajatavatele sadamatele, tööstuspargile ja elumajadele. Linna eelarves on käesoleval aastal ette nähtud miljon krooni, mis peaasjalikult kulub liiklussõlme projekteerimiseks. Tuleva aasta eelarvesse kavatseb Põhja-Tallinna linnaosa aga taotleda 60 miljonit krooni, et rajada viadukt üle raudteede Sitsi mäele, ehitada mahasõiduteed, sh rekonstrueerida ka läbi praeguste Kopli liinide Paljassaarele suunduv tee.

Rohkem kui elamuprojektide arendajad on Paljassaarele oma pilgud suunanud ettevõtjad, kes näevad seal võimalusi erinevate tööstusprojektide arendamiseks. Juba järgmise aasta suvel tahab Tallinna Sadam tuua kesklinnast kuue kilomeetri kaugusel asuvasse Paljassaare sadamasse praegu Muuga sadamas randuvad kruiisilaevad.

Mõne aja pärast peaks poolsaare mandripoolsesse ossa rajatama tootmishooneid ja ladusid koondav tööstuspark, Eesti Energia on aga huvitatud Paljassaare tippu vähemalt ühe tuulegeneraatori paigaldamisest. Paljassaare helgele tulevikule lisab jumet ärimees Endel Sifi tellitud Kopli arenguvisioon, mis tööstuslike rajatiste kõrval näeb muuhulgas ette praeguse kõdurajooni asemele suure hulga individuaalelamute ja kortermajade rajamist.

Põhja-Tallinna linnaosa vanem Tõnu Heidov peab jutte sellest, nagu oleks Tallinn eramuehituse jaoks juba kitsaks jäänud, tugevasti liialdatuiks, sest kogu Paljassaare poolsaarel laiub praegu veel tühermaa, kuigi Heidovi hinnangul on tegemist vägagi sobiliku piirkonnaga uute elamuprojektide arendamiseks.

?Praegu seisab Paljassaare areng maa munitsipaliseerimise taga, mis osutus oodatust keerulisemaks,? märgib Heidov. ?Kui see saab tehtud, saame rääkida ka konkreetsetest arengusuundadest ja projektidest.?

Heidov leiab, et omavalitsuse ülesanne on enne investorite tulekut poliitilised vaidlused lõpuni vaielda ning planeeringud koostada, et rahastaja nende pärast ootama ei peaks.

Heidovi ettekujutuses võiks ühe osa Paljassaarest hõivata tööstuspark, mis laiuks praeguse veepuhastusjaama lähikonnas. Praegu on selle lähteülesande seadmiseks ja planeerimiseks saadud 200 000 krooni.

Tallinna linn ehitaks oma eelarvest teed, tänavad ja kommunikatsioonid ? annaks ettevõtjate käsutusse valmis tööstusmaastiku, jättes maa siiski vähemalt esialgu munitsipaalomandusse, iseloomustab Tõnu Heidov Paljassaare arenguperspektiivi tööstuspiirkonnana.

?Katariina kai juurde sobiks suurepäraselt välisriikidest tulnud väikelaevade esmavormistamise koht, ka piirivalve peaks sellest huvitatud olema,? räägib ta. ?Kuni Katariina kaini kavatseb linn maa munitsipaliseerida ning ühe võimalusena nähakse seal tulevikus elamurajooni. Ka poolsaare tipp on elamuehituseks atraktiivne.? Samas möönab linnaosa vanem, et Paljassaare nn tagasaarega veel konkreetseid plaane pole tehtud.

ASi Eesti Energia alternatiivenergeetika osakonna juhataja Martin Kruusi sõnul on Eesti Energial plaanis rajada Paljassaare tippu üks tuulegeneraator, millest saaks tuuleenergia näitlik õppeobjekt. Muuhulgas saaksid seal väljaõppe ning praktilise kogemuse ka Tallinna Tehnikaülikooli tuulespetsialistid.

?Põhja-Tallinna halduskogu suhtus meie taotlusse soosivalt, nüüd ootame Tallinna linnavalitsuse otsust,? selgitab Kruus. ?Kusjuures seisukoht, et pärast tuulegeneraatori püstitamist lähikonda enam midagi ehitada ei saa, on läbinisti ekslik. Maailmas aktsepteeritud kaitsetsoon sellistele rajatistele on maksimaalselt 300 meetrit, pealegi kavatseb veeteede amet Paljassaare tippu nagunii oma tuletorni püstitada ja selle juurde peab ka kaitsetsoon jääma.?

Martin Kruusi hinnangul seavad ettevõtmisele takistusi aeganõudev maaküsimuste lahendamine, üleüldine teadmatus ning rahalised probleemid. ?Kui paar tuulegeneraatorit kusagile juba püsti saaks, oleks võimalik ka kahtlejaid ja pessimiste veenda nende otstarbekuses ning ohutuses,? märgib Kruus. ?Hinnanguliselt on nende paigaldamiseks tuulte poolest kõige sobivam Saaremaa ja Hiiumaa läänerannik ning Eesti põhjarannik.?

Praegu on esimest detailplaneeringut Paljassaarel algatamas Tallinna Sadam. Suures plaanis jääb Paljassaare sadam endiselt kaubasadamaks, lisandub vaid kruiisilaevade teenindamine, sest Tallinna reisisadamasse need lihtsalt ei mahu, Muuga sadama kasutamise muudab aga ebamugavaks selle kaugus kesklinnast.

Tallinn hakkab elamurajoonide arendajatele tõepoolest kitsaks jääma. Turul valitsev nõudlus odavate, kuni 250 kr/m² maksvate kruntide järele sunnib arendajaid linnapiirest väljapoole suunduma.

Sisemaal asuvad krundid on ostjatele rannikuäärsetest tunduvalt vähem atraktiivsed, mistõttu arendustegevus toimub ikkagi piki merekallast.

Kindlasti asutakse kunagi kaasajastama ka Kopli ja Paljassaare piirkonda, kuid lähema kolme kuni viie aasta jooksul seal aktiivset ehitamist ilmselt ei toimu.

Arvan, et Paljassaarele ei ole mõtet rajada paari eraldiseisvat maja, kuna ümbruskonna kehv olukord alandab nende turuväärtuse ehitushinnast madalamaks. Suuremahuliste projektide rajamiseks puudub aga praegu nõudlus.

Paljassaare ja Kopli atraktiivsemaks muutmiseks tuleks linnal sinna esmalt rajada korralik ühendustee ning asuda ümbruskonda heakorrastama.

Kinnisvaraturu mootor ei ole arendajate emotsioonid ega arhitektide visioonid, vaid nõudlus ? elamispindade puhul seega eelkõige elanikkonna ostujõud.

Uute elamispindade ostjad saavad praeguseid ehitushindu arvestades olla vaid keskmisest kõrgemat sissetulekut teenivad pered. Senised arendusprojektid on olnud suunatud vaid kõrge ja väga kõrge sissetulekuga inimestele, kusjuures võib öelda, et selles turusegmendis ületab pakkumine juba nõudlust.

Samas on keskmist ja keskmisest kõrgemat sissetulekut teeniva elanikkonna nõudlus rahuldamata (see on üks oluline põhjus, miks tüüpkorterite sektoris on olnud kiire hinnatõus). Pakkumine hinnaklassis 0,5?0,9 miljonit krooni praegu peaaegu puudub. See viitab korteri või eramu kasuliku pinna ruutmeetri hinnale 8000?10 000 kr/m², mis on küllaltki lähedane tase ehituse omahinnale, kuid peaks siiski võimaldama ka mõõdukaid kasumimarginaale.

Selle raha eest peaks olema võimalik ehitada kortereid madal-tiheda hoonestusena (näiteks 3korruselised elamud) küllalt suurel maa-alal, et saavutada madalaid kommunikatsioonikulusid. Eramuid on selles hinnaklassis võimalik pakkuda vaid avaliku sektori toetusel.

Iga projekti edukuse eelduseks on asukoht. Kopli linnaosa maine on väga halb ? elanike sotsiaalne staatus on madal, kaasaegne infrastruktuur puudub. Väheusutav, et tänane uue kodu ostja, kes on üsna nõudlik, on valmis kasvõi suhteliselt madalama hinna tõttu sellise elukeskkonna kasuks otsustama. Järelikult peaks projekt olema müügis oluliselt alla omahinna (6000?7000 kr/m²).

Seega ei ole Kopli linnaosa ja Paljassaare poolsaare arendamine ilma riigi ja omavalitsuse märkimisväärse toetuseta lähiperspektiivis (vähemalt 10 aastat) kindlasti võimalik. Väheusutav, et Tallinna linn leiab vahendeid sedavõrd mahuka ja riskantse maa-ala väljaarendamise toetamiseks, kui mujal linnas on veel arendamist vajavaid atraktiivsemaid piirkondi (näiteks puitasumid kesklinna lähiümbruses).

Kinnisvaraturu nõudlust silmas pidades on Kopli poolsaare näol tegemist pikema perspektiiviga (20?50 aastat) elamumaa reserviga.

Äripäev http://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
25. November 2011, 09:08
Otsi:

Ava täpsem otsing