Käibemaksuseadus teeb kinnistust kauba

Senisega võrreldes muutuvad siiski oluliselt KMSi sätted, mis puudutavad tehingute maksustamist nii kinnisvara müügi kui rentimise puhul.

Praeguse KMSi kohaselt ei loeta kinnisasju ja ehitisi kui vallasasju kaupadeks, mistõttu nende võõrandamist käibemaksuga ei maksustata, kuid teatud juhtudel tuleb ehitise võõrandamisel teha ümberarvestus.

Uue KMSi kohaselt loetakse ka kinnisasjad ja ehitised kui vallasasjad kaupadeks, kuid nende võõrandamine on üldjuhul maksuvaba käive. Kuid maksumaksjale on antud võimalus kinnisasjade võõrandamist ka käibemaksuga maksustatavaks käibeks lugeda, juhul kui ta maksuametit sellest teavitab. Käibemaksu ümberarvestamise kohustus on ainult selle kinnisasja maksuvabal võõrandamisel.

Igal juhul loetakse maksustatavaks käibeks aga võõrandamise eesmärgil ehitatud hoone ja selle aluse maa võõrandamist selle esimese omaniku poolt ja krundi (planeerimis- ja ehitusseaduse §9 lg3) võõrandamist, kui sellel krundil ei asu ühtegi ehitist.

Kuna uues KMSis puuduvad üleminekusätted, tekitab see probleeme paljudele kinnisvaraarendajatele. Kui näiteks käibemaksukohustuslasest kinnisvaraarendaja ehitab maja eesmärgiga see võõrandada, siis kehtiva KMSi kohaselt käibemaksu mahaarvamise võimalust pole. Kui sama maja valmib jaanuaris 2002 ja see maja võõrandatakse, siis tuleb selle maja müügihinnalt 18% käibemaksu arvestada. Samasuguse probleemi ees on ettevõtja, kes praegu tegeleb kruntide arendamisega (k/m mahaarvamise võimalus puudub), aga kruntide võõrandamisel aastal 2002 peab ta kruntide müügihinnalt käibemaksu arvestama. Tekib kumulatiivne käibemaks, st sisendkäibemaksu ei saa maha arvata, kuid võõrandamisel tuleb käibemaksu arvestada. Tundub, et seadusekirjutajad ei ole mõelnud, mida muudatused maksumaksjatele kaasa toovad ja kuidas reaalselt peaks toimuma üleminek ühtelt põhimõttelt teistele.

Kehtiva KMSi kohaselt on kinnisvara rendileandmisel määravaks kinnisasja kasutamise sihtotstarve. Eluruumide üürileandmine loetakse maksuvabaks käibeks, mitteeluruumide rentimine aga maksustatavaks käibeks. Eluruumide ehitamise ja remondi eest tasumisele kuuluvat käibemaksu ei ole võimalik maha arvata.

Uue KMSi puhul loetakse kinnisvara rentimine, üürimine ja kasutusvaldusse andmine üldjuhul maksuvabaks käibeks. See aga seab piirangud sisendkäibemaksu maha arvamisele. Maksumaksjale jääb võimalus kinnisvara rentimist, üürimist ja kasutusvaldusse andmist maksustatava käibena kajastada. Selleks tuleb maksuametit eelnevalt teavitada. Seadus jätab selgusetuks, millises vormis maksuameti teavitamine toimuma peab ? kas ühekordselt, igakuiselt või enne igat tehingut. Enam ei ole sisendkäibemaksu mahaarvamine piiratud sellega, milline on ruumide kasutamise sihtotstarve. Juhul kui majaomanik näiteks loeb osade ruumide rentimist maksustatavaks käibeks ja osade ruumide rentimist maksuvabaks käibeks, siis sisendkäibemaksu saab ta maha arvata osaliselt.

Uue KMSiga muutub ka proportsionaalse mahaarvamise kord. Kui põhivara kasutatakse nii maksustatava kui maksuvaba käibe tarbeks, siis korrigeeritakse sisendkäibemaksu viie aasta jooksul alates põhivara soetamisest, vastavalt põhivara maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusele igal aastal.

Uue käibemaksuseaduse §18 lg2 p3 sätestab nii üldreegli, mille kohaselt kinnisasjaga seotud käivet ei maksustata, kui kaks erandit, mille kohaselt maksuvabastust ei kohaldata.

Need erandid on:

     1. Maksuvabastust ei kohaldata võõrandamise eesmärgil ehitatud ehitisele planeerimis- ja ehitusseaduse tähenduses ja selle aluse maa võõrandamisel selle ehitise esimese omaniku poolt. Sätet kohaldatakse niisiis ehitisele, mis on maatüki oluline osa. See säte ei laiene näiteks hoonestusõiguse ja selle oluliseks osaks oleva ehitise võõrandamisele, sest hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitis ei ole maatüki vaid hoonestusõiguse oluline osa. Seaduse tekstist ei saa selgust, milliste asjaolude esinemisel saab väita, et ehitis on ehitatud võõrandamise eesmärgil. See sõnastus annab maksukohustuslase kahjuks võimaluse seda sätet praktikas rakendada nii, et maksuvabastust ei kohaldata ühelgi juhul, kui võõrandajaks on ehitise esimene omanik.     2. Maksuvabastust ei kohaldata krundi võõrandamisel planeerimis- ja ehitusseaduse tähenduses, kui sellel krundil ei asu ühtegi ehitist. Kuivõrd ehitisteks loetakse nii hooneid kui rajatisi, on käive maksuvaba, kui võõrandatakse krunt, millel paiknevad näiteks vee- ja kanalisatsioonitrassid.

Autor: Priit Möldre