Tehingu väärtus sõltub varale seatud koormatistest

Kinnis- ja vallasasja koormatiste juures kehtivad mõned põhimõttelist laadi erinevused.

Kinnisvara moodustavad maatükk koos selle oluliste osadega, samuti asjaõigused, mille esemeks on kinnisasi. Kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta peetakse kinnistusraamatut. Kinnistusraamatu koosseisu kuuluva kinnistusregistriga on õigus tutvuda ja saada sellest väljavõtteid kõigil isikutel. Eeldatakse, et kinnistusraamatusse kantud andmed on õiged, mistõttu omandatud õigused jäävad kehtima, kui heauskne isik omandab kinnisasja kinnistusraamatu andmetele tuginedes.

Hüpoteek ehk kinnispant - hüpoteek tekib sissekande tegemise järel kinnistusraamatusse. Erinevalt vallaspandist on omanikul õigus vara vabalt võõrandada, sest omandiõiguse ülemineku puhul jääb hüpoteek kehtima. Hüpoteegipidaja - isik, kelle kasuks hüpoteek on seatud - võib hüpoteeki vabalt võõrandada. Hüpoteek ei näita nõude olemasolu, millest tulenevalt võib võlausaldaja nõuda kinnisasja sundmüüki hüpoteegi tõttu juhul, kui on seatud tagatislepinguga tagatav nõue.

Piiratud asjaõigused - lisaks pandiõigusele on kinnisvara koormatisteks veel servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus ja ostueesõigus.

Kõik, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi. Seaduses määratud juhtudel kohaldatakse vallasasjale kinnisasja suhtes kehtivaid sätteid.

Vallasvara võib olla koormatud (vallas)pandiga - vallasvara soetamise jaoks laenu võtmisel võib koormata ostetava vara pandiga laenuandja kasuks. Pandipidajal tekib panditud asja müügi õigus, kui pandiga tagatud nõue ei ole lepingust tulenevate nõuete kohaselt täidetud.

Pandiõigus tekib pandilepingu sõlmimisega, mitte pandi kohta märke tegemisega hooneregistris, kusjuures märge omab kolmandate isikute jaoks informatiivset tähendust. Samas aga võib registreerimata pandi puhul pant lõppeda selle eseme võõrandamisel, kui omandaja ei teadnud ega pidanudki teadma, et ostetav vara on panditud.

Vara võlaõiguslikeks koormatisteks võivad olla üüri- ja rendilepingud. Vallasvara puhul saab võlaõiguslikuks koormatiseks olla ka kasutusvalduse leping.

Üürileping peab olema sõlmitud kirjalikult. Üürileping jääb kehtima ka vara uue omaniku suhtes. Siinjuures tuleb silmas pidada, et üürilepingut saab sõlmida ainult eluruumi kui elamusuhte objekti osas. Muu vara kasutusse andmisel võib sõlmida rendilepinguid, kasutusvalduse lepinguid või muid vara kasutamise lepinguid.

Rendileping jääb sarnaselt üürilepinguga vara uue omaniku või valdaja suhtes kehtima.

Tehingu teostamisel ei mõjuta pant või hüpoteek vallas- või kinnisvara väärtust, kuid tehingu vormistamine on keerukam ja kallim. Enne tehingut tuleb kindlasti ühendust võtta krediidiasutuse puhul laenuhalduriga, pandi olemasolu puhul võlausaldajaga ning teatama oma müügi- või ostusoovist. Nimelt peab tehingu teostamiseks nii krediidiasutuse kui võlausaldaja nõusoleku saama, kusjuures notari aja kokkuleppimises tuleb jälgida, et see kõigile osapooltele sobiks. Raha liikumine osapoolte vahel tuleb kokku leppida selliselt, et kõik kohustused saaksid võlausaldajate ees täidetud. Tavaliselt kantakse võlgu oldav summa otse võlausaldaja pangaarvele, ülejäänud summa aga müüja arvele. Seejärel saab pandi registrist kustutada.

Hüpoteegi puhul see kas kustutatakse või läheb hüpoteek üle ostjale. Seega, hüpoteek, millel ei ole tagatavat nõuet, seatakse ostja kasuks. Ostja ise võib siis kasutada olemasolevat hüpoteeki uue laenu tagatiseks, hoides sel moel kokku hüpoteegi seadmiseks kuluva notaritasu.

Kindlasti tuleb müüjalt nõuda info avaldamist kehtivate üüri- või rendilepingute olemasolu või nende puudumise kohta. Samuti peab seda tegema lepingute tingimuste ja tähtaegade kohta, sest neid lepinguid ei registreerita üheski registris. Seega on vara ostja huvides jälgida, et müüja kinnitaks neid asjaolusid ostu-müügilepingus, kuna pikaajalised rendi- ja üürilepingud võivad oluliselt mõjutada vara väärtust.

Autor: Toomas Blankin