Maa mõttelise osa hind oleneb korteri erastamisavalduse esitamise kuupäevast

Korteriomandi seadmisel määrab kohalik omavalitsus ehitise teenindamiseks vajaliku maa, mille eest korteriomanikud peavad tasuma. Maksustamise korraldamiseks koormatakse korteriomand avalik-õigusliku reaalkoormatisega riigi kasuks, v.a juhul, kui maa mõttelise osa hind on tervikuna tasutud.

Vastavalt asjaõigusseadusele (AÕS § 229) võib kinnisasja koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. Reaalkoormatise võib seada teatud isiku, riigi, kohaliku omavalitsuse või teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud reaalkoormatist ei või lahutada sellest kinnisasjast, samuti ei või teatud isiku kasuks seatud reaalkoormatist siduda kinnisasjaga (AÕS § 237 lg 2 ja lg 3).

Reaalkoormatis saab olla avalik-õiguslik või eraõiguslik. Avalik-õiguslikku reaalkoormatist saab seada riigi, kohaliku omavalitsuse või muu avalik-õigusliku isiku kasuks üksnes seaduse alusel. Kui eraõiguslik reaalkoormatis tekib kinnistusraamatusse kandmisega, siis avalik-õiguslik reaalkoormatis vajab kehtivuseks kinnistusraamatusse kandmist vaid juhul, kui see on nõutav seadusega.

Reaalkoormatise rahaline väärtus on korteriomandi mõtteliseks osaks oleva maa mõttelise osa hind, mis määratakse maa maksustamishinna alusel, arvestades maareformi seaduse § 223 1. lõikes sätestatud erisusi ja § 223 2. lõikes sätestatud koefitsienti 0,5. Seega, kuni 2001. aasta lõpuni on reaalkoormatise rahalise väärtuse arvestamisel aluseks 1993. aasta maa maksustamishind. Need korteriomanikud, kes selleks ajaks maa eest tasunud ei ole, satuvad halvemasse olukorda võrreldes nende korteriomanikega, kes on saanud maa eest tasuda varem ja soodsamatel tingimustel. Alates 2002. aastast võetakse reaalkoormatise rahalise väärtuse arvestamisel aluseks tänavuse korralise maa hindamise tulemusena kehtestatud maksustamishind.

Seadusandja peaks aga kiiresti maa maksustamisega seotud segadused lahendama. Kord on soodustuse saamise aluseks korterite arv, kord erastatud eluruum, kord ehitise või elamualune ulatus. Mõistlik oleks anda ehitisele tähendus eluruumide erastamise seaduse mõttes.

Ehitisealuse ulatusena võiks arvestada hooneregistris arvel olevate ehitiste alust pinda. Soodustuste andmisel tuleks välja jätta rajatistealune ulatus, ühtlustamist vajavad ka maa tasuta andmise tingimused, sest mida rohkem on erisusi, seda suuremad on võimalused seaduse väärkasutamiseks.

Reaalkoormatise kestuse, rahalise väärtuse ja iga-aastase makse suuruse määrab kindlaks linna- või vallavalitsuse volitatud isik. Pärast reaalkoormatise kindlaksmääramist teavitab kohustatud subjekt korteriomanikke võimalusest tasuda maatüki mõttelise osa hind täielikult või osaliselt enne kinnistamist. Kui reaalkoormatis tasutakse osaliselt enne tähtaega, siis aastas tasumisele kuuluvat summat ümber ei arvestata.

Kui isik, kelle kinnisasi on enne elamureformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse jõustumist koormatud avalik-õiguslike reaalkoormatiste või hüpoteegiga, ei ole maa või selle mõttelise osa hinda tervikuna tasunud, võib ta nõuda reaalkoormatise või hüpoteegi vähendamist või kustutamist vastavalt maa osas, mille tasuta omandisse andmine on sätestatud elamureformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadusega korteriomandiseaduses tehtud muudatustega.

Autor: Lüüli Junti