Maks sõltub tehingu eesmärgist

Käibemaksukohustust ei teki ka juhul, kui kruntide (kas hoonestamata või hoonestatud) hind üksikult või kokku ületab 250 000 krooni kalendriaasta jooksul.

Käibemaksukohustuslaseks saavad muutuda need isikud, kes tegelevad ettevõtlusega käibemaksuseaduse (KMS) tähenduses. Enne uue KMSi vastuvõtmist osales Maksumaksjate Liit ümarlaual, kus ka seaduse autoritest rahandusministeeriumi esindajad kinnitasid, et pelgalt maatükkide müümisest ei teki automaatselt käibemaksuga maksustatavat käivet. Maksukohustus tekib 1. mai muudatuste tulemusel ettevõtjatel (nii füüsilistel isikutel kui äriühingutel), kelle tegevuse eesmärk on oma iseseisva majandustegevuse käigus ettevõtluse korras müüa kaupa.

Kui oma maatükist paar krunti lõigata ja maha müüa, ei ole veel tegemist ettevõtlusega, millest tekiks riigi ees käibemaksukohustus.

Käibemaksuseaduse alusel maksustatakse tarbimist, maksukoormuse tegelikeks kandjateks on lõpptarbijad. KMSi kohaselt on maksu objektiks käive, mis tekib ettevõtluse tulemusena. Ettevõtlus on seega käibe toimumise eeldus.

Ettevõtlus on uue KMSi järgi on isiku iseseisev majandustegevus, mille käigus võõrandatakse kaupa või osutatakse teenust, olenemata tegevuse eesmärgist või tulemustest.

Mis muutub 1. maist ettevõtjatele, kes tegelevad kinnisvara arendamisega? KMSi kohaselt ei ole ettevõtjal võimalik rakendada maksuvabastust kahel juhul:

- kui võõrandatakse ehitis (või selle osa ja selle alune maa) enne selle esmast kasutuselevõttu;- kui võõrandatakse krunt, millel ei asu ehitist.

Ülejäänud variantide puhul jäävad kehtima senised põhimõtted ? käive on maksuvaba, soovi korral on maksukohustuslasel võimalik käivet tavakorras käibemaksuga maksustada, teavitades sellest maksuhaldurit.

KMSis on olemas vajalikud üleminekusätted tulevaste arusaamatuste vältimiseks. Mis saab, kui ehitamist on alustatud enne 1. maid selle teadmisega, et asi maksuvabalt müüa? Rakendussätete järgi käibemaksuga maksustamise kohustust ei ole, kui ehitamist on alustatud enne seaduse jõustumist või kui krundi võõrandamise puhul on krunt soetatud enne 1. maid. Seejuures ei tähenda krundi soetamine kinnistusraamatu kande tegemist. Käibemaksuga maksustamisel ei ole kinnistusraamatu kande tegemise ajal tähtsust, käibe tekkimist arvestatakse ikkagi, toetudes KMS põhimõtetele üldise käibe tekkimise aja kohta. Järelikult: tagamaks võimalust müüa krunt pärast 1. maid 2004. a maksuvabalt, peab selle soetamine olema toimunud hiljemalt 30. aprillil (nt notariaalne võlaõiguslik leping). Ehitamise alustamine tähendab faktilise ehitustegevuse algust. Seaduse autorite koostatud seletuskiri aga annab siinkohal veelgi suurema möönduse ? ehitamise alustamiseks loetakse juba üksnes ehitusloa väljastamist.

Käesoleva aasta 1. maist hakkab kehtima uus käibemaksuseadus (KMS, RT I 2003, 82, 554), millest tulenevalt muutub mõndagi Eesti kinnisvaraturul.

Sirje Pulk, maksu- ja tolliameti peadirektori nõuniku kt:

n Juhul kui maatükk soetatakse peale 1. maid ning see müüakse edasi kruntidena, tuleb vaadata, mis eesmärgil eraisik seda tegi.

Juhul kui ta ostis suurema tüki maad isiklikuks otstarbeks ning sellest maatükist müüs osa pärast edasi, ei loeta seda ettevõtluseks ega maksustata käibemaksuga, kuna tegemist ei ole majandustegevusega, vaid isikliku vara müügiga. Maksuametit ei pea sellest eraldi teavitama.

Kui aga isik soetabki maa selleks, et tegeleda kinnisvaraarendusega, on tegemist ettevõtlusega käibemaksuseaduse tähenduses.

Enne 1. maid 2004 soetatud ? sealhulgas omandireformi käigus saadud ? maatüki võõrandamist peale 1. maid kruntidena ei maksustata (juhul kui seal ei asu ehitist), sõltumata sellest, kas krunte müüakse ettevõtluse korras või mitte.

Üleminekusäte ütleb, et ühegi ehitiseta krundi võõrandamist käibemaksuga ei maksustata juhul, kui maatükk on soetatud enne uue seaduse jõustumist. Seega tekib krundi võõrandamisel maksukohustus vaid puhul, kui krundi müüja on maatüki soetanud 1. mail 2004 või hiljem.

Peale kruntide tuleb maksustama hakata ka ehitist või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise esmast kasutuselevõttu. Ka siin on üleminekuperiood. Maksustama ei pea nende ehitiste müüki, mille ehitamist on alustatud enne 1. maid. Maksuamet lähtub selles osas ehitusloa andmise kuupäevast.

Seega: kui maatükk on küll soetatud enne 1. maid, kuid sinna rajatakse ehitis, mis võõrandatakse enne esmast kasutuselevõttu, lähtutakse maksustamisel ehitise sättest.

Autor: Hiie Õunpuu