Kinnisvara ümberhindamine aitab parandada ettevõtte laenuvõimet

Tõuke selleks on andnud 1. jaanuarist 2003 kehtima hakanud raamatupidamise seadus, mille üheks eesmärgiks on ühtlustada Eesti ettevõtete raamatupidamist rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite IFRS (International Financial Reporting Standards) nõudmistega.

Vastavalt raamatupidamise seadusele on alates 1.01.2003 kõigil ettevõtetel võimalik valida, kas koostada oma aruandeid vastavuses rahvusvaheliste finantsaruandluse standarditega (IFRS) või Eesti hea raamatupidamistavaga. Eesti hea raamatupidamistava, mida kirjeldatakse vastavalt raamatupidamise seaduse § 32 lõikele 1 välja antavates Raamatupidamise Toimkonna juhendites (RTJ), on mõeldud rakendamiseks eelkõige sellistele ettevõtetele, kellel puudub vajadus täismahus IFRSi aruannete koostamiseks (näiteks väiksemad ja keskmise suurusega ettevõtted).

Kuigi ka Eesti hea raamatupidamistava lähtub IFRSst, lubab ta teatud valdkondades lihtsustatud käsitlusi ning esitab vähem nõudeid lisades avalikustatavale informatsioonile. Seoses sellega on muutunud ka mitmed materiaalse põhivara ja kinnisvarainvesteeringute kajastamise alused, näiteks põhivara soetamismaksumuse ja kinnisvarainvesteeringu ümberhindamisel, mida kajastavad RTJ 5 ja RTJ 6. Õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõttel endal on vastava kvalifikatsiooniga spetsialistid.

Esiteks: ettevõtte olemasoleva kinnisvara hindamisel juhul, kui vara soetusmaksumuse kohta puuduvad andmed või vara on soetatud aastaid tagasi ja on olemas tõenäosus, et bilansiline jääkmaksumus ei kajasta enam 1990ndate aastate kiire inflatsiooni tõttu adekvaatselt vara õiglast väärtust ehk turuväärtust. Materiaalse põhivara mõiste alla kuuluvad muuhulgas maa ja hooned (või osa hoonest) ja nendega seotud õigused (näiteks hoonestusõigus), mida ettevõte kasutab enda majandustegevuses (ükskõik, kas toodete tootmisel, teenuste osutamisel või administratiivhoonena).

Vastavalt Raamatupidamise Toimkonna juhendile RTJ 5 tohib materiaalse põhivara objekti algset soetusmaksumust asendada ümberhinnatud väärtusega juhul, kui objekti õiglane väärtus erineb oluliselt tema bilansilisest jääkmaksumusest ja see on tingitud vähemalt ühest alljärgnevast asjaolust:

- on soetatud 1995. aastal või varem;- objekti tegeliku soetusmaksumuse kohta puuduvad usaldusväärsed andmed.

Teiseks: ettevõtte kinnisvarainvesteeringu hindamisel. Kinnisvarainvesteering on kinnisvaraobjekt (maa, hoone või osa hoonest), mida raamatupidamiskohustuslane hoiab ? kas omanikuna või kapitalirendi tingimustel rendituna ? eelkõige renditulu teenimise, väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil, mitte aga kasutamiseks toodete või teenuste tootmisel, administratiivsetel eesmärkidel või müügiks tavapärase äritegevuse käigus (RTJ 6).

Kinnisvarainvesteering võetakse bilansis algselt arvele tema soetusmaksumuses, kuid hilisemal kajastamisel lähtutakse kas õiglase väärtuse meetodist või soetusmaksumuse meetodist. Õiglase väärtuse meetodi rakendamisel hinnatakse kinnisvarainvesteering igal bilansipäeval tema õiglasele väärtusele ehk siis turuväärtusele. Õiglase väärtuse meetodit tuleks eelistada eelkõige just seetõttu, et see annab ettevõtte finantsseisust täpsema ülevaate, kuna kajastab ka kinnisvaraturul toimuvaid muutusi ja sellega kaasnevat võimalikku väärtuse muutust.

Kinnisvara hindamise käigus valmiv eksperthinnang ei kajasta konkreetset tehinguhinda, vaid kõige tõenäolisemat hinda, mida selle eest võidakse maksta hindamise hetkel, arvestamata tehingu osapoolte erihuvidega. Juhuslikult võivad kinnisvara turuhind ja turuväärtus ka kokku langeda.

Hindamisel võetakse arvesse kõik hinnatavat objekti koormavad ja selle kasuks seatud piiratud asjaõigused, mis mõjutavad objekti väärtust, samuti kõik muud objekti väärtust suurendavad või vähendavad tegurid.

Hindamisel kasutatakse turutehingute võrdlemise, kapitaliseeritud tulude või diskonteeritud rahavoo ja/või kulumeetodit. Allikas: Kinnisvaraekspert