Ülikõrge hind kajustab mainet

ERI Elamispindade Kinnisvara tegevjuht Mart Saa sõnul pannakse tihti hinda paika järgmise arutluskäiguga: mul oleks vaja osta endale uus korter, lapsele korter ja auto võiks ka uus olla, seega küsime korteri eest miljon krooni. Ent korteri reaalne väärtus on vaid 700 000 krooni.

?Tavaline käitumine on selline, et avatakse internetiportaal või kuulutusteleht ja vaadatakse välja kõige kallim sarnane objekt,? räägib Saa. Tema sõnul on sarnase otsimine juba esimene viga, kuna inimene ei ole ju seda objekti näinud, mille järgi hinda määrama hakatakse. ?Siis lisatakse sellele hinnale ca 50 000 - 100 000 krooni juurde ja mõeldakse, et proovime ehk leiame rumala ostja," kirjeldab Saa müüjate tavapärast käitumist.

Samas jäetakse juba ka tähelepanuta see, et pakutav hind on koos kinnisvarabüroo vahendustasuga ehk reaalsest kliendi müügihinnast teenustasu protsendi võrra kõrgem ja kui sinna siis veel lisatakse enda "proovimise soov", siis kerkib hind kümneid protsente kõrgemale sellest, mis reaalne tegelik hind, sõnab ta. "Inimesed on juba piisavalt informeeritud hinna suurusjärkudest ja rumala ostja leidmine on väga harv juhus," hoiatab Saa.

?Sellise käitumisega võidakse objekti müügiedu aga hoopis halvendada, kuna pikalt ja liiga kõrge hinnaga pakkumises olev objekt jäetakse mitmete klientide poolt ka siis vaatamata, kui hind langeb, kuna mõttelaad ostjal on selline: "miks mina peaksin seda ostma, kui keegi teine pole pikalt seda soovinud".

A&A Kinnisvara tegevjuht Aivar Villemsoni sõnul määrab kinnisvarale õiglase hinna maakler. ?Kas see hind kinnisvara omanikule sobib või meeldib on iseasi,? sõnab ta. Villemsoni sõnul ei saa kinnisvarale hinda määrata isik kes kinnisvaraga igapäevaselt kokku ei puutu. Kinnisvaarmaakler on spetsialist, kes analüüsi tulemusel ning oma kogemustele toetudes selgitab välja kinnisvaraobjekti optimaalse hinna arvestades hetkelist ja prognoositavat nõudluse ning pakkumise vahekorda, sõnab ta.

Mart Saa sõnul oleks lahenduseks kutsuda objektiga tutvuma 3-5 kinnisvarafirma maaklerit, kes annaksid hinnangud korterile ning teeksid seda põhjendatult ja argumenteeritult, mitte ei nõustuks kõigega, mida omanik ütleb ja maaklerile dikteerib. "Siis tekiks juba müüjale valik maakleritest ja kinnisvarabüroodest ning nende töösse suhtumisest ning valiku tegemine, kes hakkab objekti müüma juba lihtsam ja õige hinnainfo ja muu vajalik info, mis puudutab kogu müügiprotsessi olemas," sõnab ta.Klient peaks püüdma teha valiku maakleri osas mitte selle järgi, kes lubab hirmkõrget hinda, vaid selle järgi, mida maakler räägib ja kuidas oma argumente põhjendab, sõnab Saa.

Aivar Villemsoni sõnul peab maakler nägema korteris ka puudusi, mille taha võib korteri kiire müük hinna tõttu komistada. "Kui paisata näiteks Tallinnas nö mägede paneelmaja korter müügile nii igaks juhuks 20% kallima hinnaga, et küll me hinda langetada jõuame siis kümnel korra üheksast see ei toimi," sõnab Villemson. Tema sõnul meeldib inimestele osta uusi asju - näiteks just turule tulnud korterit. ?Kui pakutav korter on kolm kuud ajalehtedes ja internetis rippunud, siis see tekitab tunde, et midagi on valesti,? sõnab ta. Maakleri esimene peamine kohustus on, korteri müügikuulutuse korrektne vormistamine ja kõigile hästi kättesaadavaks tegemine.

Uus Maa hindaja Monika Kuntseli sõnul määratakse õiglane hind ikkagi võrdlustehingute alusel.

"Kasutame enda ja teiste kinnisvarafirmade andmebaase. Ja kui ei ole otseseid võrdlusandmeid, siis kohandame, s.t. et toome kaudseid näiteid võrreldavate parameetritega võrreldavas piirkonnas ja toome välja turuväärtust mõjutavad plussid ning miinused, kui palju mingi tegur alandab või tõstab," sõnab Kuntsel.

Ober Hausi maakleri Deivi Vahti sõnul on hindadega on nii, et võib ju küsida ja vaikselt hindu tõsta kuid täiesti tavalise (sanitaarremonti vajava) Mustamäe 2-tolise hind on hetkel umbes 450 000.

"Võib ju rohkem küsida ja kuude viisi müüa, kuid lõpptehingud toimuvad ikka samal tasemel," sõnab ta. "Paljus võib süüdistada ka maaklereid kes selleks, et endale objekti ainuesindust saada pakuvad omanikele turuhinnast kõrgemat hinda ja inimesed vaatavdki, et hinnad on tõusnud. Lõppkokkuvõte on ikkagi sama, ainult müüja on hulga väärtuslikku aega kaotanud," sõnab Vaht.

A&A Kinnisvara tegevjuht Aivar Villemsoni sõnul ei saa vähetähtsaks pidada ka kinnisvaraportaali City24 kaudu maaklerikeskkonda jõudvatele kinnisvara ostu- ja müügisoovidele reageerimist. Korteri optimaalne müügihind sõltub vähemal või rohkemal määral maaklerist. Iga maakler teab mis hinnaga ta suudab üht või teist korterit pakkuda või pakkumisega alustada, räägib Villemson.

Maire Luks, Pindi Kinnisvarabüroo maakler:

Esimene võimalus hinna määramiseks on liitmismeetod, kui omanik arvutab, mis see talle maksma on läinud, näiteks maa+ehitus +kujundus+sisseehitatud elemendid (köök, kamin,saun, bassein, kommunikatsioonid jm.) +trepikoda+garaazh, +haljastus+ümbruskonna miljöö ja infrastruktuur jne.

Teine võimalus on emotsionaalne meetod: vaadata kuulutusi samas suurusjärgus objektide kohta ja lisada emotsionaalse väärtuse protsent - (põhjendus, et minu kodu/vara on parem kui naabril

Kolmas võimalus on ratsionaalne meetod, et võetakse eelnev hinnakonsultatsioon asjatundjalt ja lepitakse fikseeritud periood (normaalse pikkusega mõni nädal kuni kuu) veidi kõrgema hinnaga müügiks, et raalida välja nn. erihuviga ostjad, kes on teadlikult nõus veidi rohkem maksma (sama maja/tänav/kvartal naabrid vm põhjus). Edasi aga järgneb kohe kindel kokkulepe, kui palju maakler võib hinda langetada, ilma müüjaga täiendavalt kooskõlastamata.

Viimane meetod välistab olukorra, et objekt on üleliia kaua pakkumises ja huvi kaob ning maaklerid hakkavad eemale hoidma, ostjatest rääkimata. Kui müüja lõpuks objekti kinnisvarafirmast maha võtab ning lõpuks kahe aasta pärast sama hinnaga maha müüb, siis ta kirub maaklereid. Seda aga, et ka turg kahe aastaga tõusis ja muutis objekti lõpuks konkurentsivõimaeiseks, ei tunnista.