Nii elamukruntide hinnad kui ka pakkumine kasvavad

Aastas realiseeritakse Tallinnas ja selle lähiümbruses 800?1000 uut elamukrunti, lisaks veel ostetakse elamukrunte vanemates eramu- ja suvilapiirkondades. Pakkumises on 2000?3000 elamukrunti. Hinnatõus on viimasel aastal jäänud Tallinnas vahemikku 15?20%, Harjumaal tõusid hinnad vähem, kuid seal on ka diferents laiem.

Eriti tuntav on hinnatõus olnud keskmise ja odavama hinnaklassiga projektide puhul. Kallimate projektide hinnad ei ole viimase aastaga oluliselt tõusnud. Tõusu ei ole olnud ka pikaajaliselt pakkumises olevate projektide osas, kus aktiivset arendustegevust pole toimunud. Need projektid moodustavad väljaspool Tallinna pakkumiste kogumahust ligikaudu 60%.

Kui vaadelda nõudluse kasvu põhjuseid, siis vaevalt oli peapõhjuseks liitumine Euroopa Liiduga, kuid samas suurendas liitumine kindlasti usaldust majanduskeskkonna vastu. Nõudlust suurendasid ka soodsad laenuintressid ja korterite hinnatõus, mis võimaldab laenamisel suuremat omafinantseeringut.

Lisaks on turgu mõjutanud käibemaksuseaduse muudatus, mille tulemusena eeldatakse käibemaksu lisandumist kruntide müügihinnale. Käibemaks kujuneb muidugi arendaja täiendavaks kuluks, kuid see ei tõsta müügihindu automaatselt.

Peamine põhjus, miks hinnad tõusevad, on ilmselt ostjate madal usaldus paljude krundimüüjate suhtes, mistõttu tegelikult on arvestatavate müügipakkumiste hulk näilisest oluliselt madalam. Ostjad eelistavad tuntud suuremaid arendajaid või ka väikearendajaid, kelle varasemaid projekte või uut projekti on saatnud müügiedu. See suurendab usku, et kõik lubatud infrastruktuur suudetakse välja ehitada. Eriti kiirelt läheb müük siis, kui projektist on juba üle 50% välja müüdud. Sel juhul on müüjad sageli ka hinda tõstnud.

Suure osa pakkumiste puhul ei ole sisuline arendustöö alanud. Potentsiaalsetel ostjatel puudub kindlus, et projekt kunagi ka lubatud mahus valmib ning seetõttu on müügiedu tagasihoidlik. Eriti kurvad on näited, kus keset põldu on pooleli uuselamu, millel ei ole vett, elekter tuleb ajutise kaabliga ja puuduvad kõva kattega juurdepääsuteed.

Kruntide osas ei ole ilmselt olnud kuigi palju spekulatiivseid ostjaid, kes teevad tehingu hinnatõusu pealt teenimise lootuses. See sihtgrupp ei ole kuigivõrd hindu mõjutanud. On küll neid, kes ei hakka kohe ehitama, kuid neil puudub tõenäoliselt ka vajadus kiirelt müüa. Seega ei tohiks lähiajal olulist müügisurvet tekkida.

Tallinnas ei ole arenduseks sobivat maad enam kuigi palju, kuid linna piiri taga ei ole sellest puudust. Seal valmistavad arendajad-maaomanikud ette tuhandete uute elamukruntide turuletoomist.

Müükitulevate kruntide tegelikku arvu ei tea vist keegi, sest paljude pakkumiste puhul ei ole kruntide sisuline arendustöö alanud, sellega loodetakse alustada alles esimeste ostjate rahadega. Lisaks on teada, et Tallinna lähiümbruse põllumaad on suures osas kokku ostetud, eesmärgiks ikka eramupiirkondade arendamine või sellelt teenimine. Turule on tulemas mitmed suurarendajad, kes kavandavad asuda realiseerima mitmeid suurprojekte eelkõige Tartu maantee piirkonna lagedatel aladel.

Paraku hakkavad nõudlust väljaspool linna piirama logistilised probleemid. Täna on Pärnu maantee ja Viimsi suunalt kesklinna jõudmine hommikusel tipptunnil väga vaevaline, koormatud on ka Tabasalu suund. See tähendab, et lähiaastatel olukorra halvenedes nõudlus äärelinnade ja linnataguste valdade kruntidele väheneb ja nende piirkondade kruntide osas kujuneb välja osaline ülepakkumine. See omakorda aitab kaasa kesklinnalähedaste vanemate eramupiirkondade hinnatõusule (Lilleküla, Veskimetsa jt). Samuti kasvab nõudlus Tartu maantee äärsetele kruntidele, sest selle piirkonna logistilised probleemid on ilmselt kõige kergemini lahendatavad.

Autor: Eero Olander