Magalakorterite hinnad suiguvad unne

Kuni selle suveni võis eesti inimene laulda vana laulu: ?Nüüd elan Mustamäel, korter on aus ja hea? ? magalarajoonide korterid olid ühed kõige hinnatumad. Täna väidavad aga mitmed kinnisvarafirmad, et tüüpkorterite hinnad lõpetavad tõusu.

Seda ennustab ka Äripäev: Mustamäe, Lasnamäe ja Õismäe korterite hinnad rohkem ei tõuse ja hakkavad tasapisi langema.

Seda sellepärast, et paneelelamute tüüpkorterite hinnad on juba ebaproportsionaalselt kõrged. Esimene näitaja on ruutmeetri hinna suhe keskmisesse palka: kui enne 2002. aastat kehtis reegel, et tüüpkorteri ruutmeetri hind võrdus keskmise brutopalgaga või jäi sellest allapoole, siis hiljem on ruutmeetri hind keskmisest palgast aina ülespoole kerkinud.

Laenukoormus on samas kasvanud aastas 35?40% ehk inimesed on ennast juba kinni laenanud ega jaksa varsti enam võtta nii suuri laene, kui korterite ostuks tarvis.

Teiseks on vanade tüüpkorterite hinnad kummaliselt kõrgele kerkinud ka võrreldes majade ja uute korteritega. Kui võrrelda kinnisvararubriikide kuulutuste põhjal vanade korterite ja uute majade hinda, siis ei jää korterite ruutmeetrihind majade omadele palju alla.

Varsti juhtub nii, et inimesel on mõistlikum osta juba maja või ridaelamuboks. Praegu on seda takistanud lihtne tõde, et isegi kui majaost oleks mõttekam, pole lihtsal palgatöölisel võimalik piisavalt raha välja käia ja ta peab ikka otsima ülisuure nõudluse tingimustes kõige ostetavamat eluaset, kahetoalist korterit magalarajoonis. Kuid kui käärid venivad liiga suureks, siis kriitiline piir läheneb.

Maaklerite prognoose ei tasu loomulikult puhta kullana võtta, sest neil on langusprognoose tehes oma huvid mängus. Maakleritel on pinnuks silmas pikenenud müügiperiood. Kõrge hind aga pikendab müügiperioodi ning seetõttu on kinnisvarafirmadel küll soov hindu alla lüüa. Näiteks Arco Vara hindaja Martin Otsa hinnangul tahavad müüjad korteri eest kuni 10% turuhinnast rohkem ning pole maakleri huvides tegelda tülikate omanikega, kelle ootused on liiga kõrged.

Siiski ei saa öelda, nagu oleks maaklerite arvamusel kinnisvara hindadele otsene mõju, erinevalt intresside tasemest ja palgatõusust. Seepärast tasub prognoose võtta asjatundjate arvamusena, mitte otsese katsena hindu mõjutada.

Varsti annab magalate korterite hinnatõusu pidurdumine tunda ka Tallinna kinnisvarahindades üldiselt. Paneelelamurajoonid on kõige suurem kinnisvaraturg ? ainuüksi Lasnamäel elab 110 000 inimest ?, sestap tekitab sealne liikumine järellainetuse mujal. Enamiku paneelelamutes elavate inimeste soov on soetada maja või korter paremas paigas, mida nad kavatsevad osaliselt rahastada oma korteri müügist. Kui magalarajoonide korterite eest korralikku hinda ei saa, ei jõua ka mujal kallist eluaset osta.

Mullu oktoobris kirjutas Uus Maa Kinnisvaragrupi analüütik Ain Kivisaar Äripäevas, et ?uute ja odavata korterite puudumise tõttu on tekkimas tõsine oht, et magalate hinnatõusu jätkudes jõutakse peagi tasemele, kus tüüpkorterite hindadele pole enam võimalik leida ratsionaalseid põhjendusi?. Äripäev arvab, et see aeg on nüüd käes.

Autor: ÄP