Magalakorter enam ei kalline

Kui järjest rohkem inimesi saab võimaluse oma elukeskkonda parandada, pole tulevikus põhjust magalapiirkondades elada. Seepärast arvan, et magalapiirkondade tüüpkorterite hinnad langevad.

Peamine põhjus, miks Tallinna nn tüüpkorterid on olnud kõrgendatud tähelepanu all, on nende üllatavalt kõrge hinnatase, mis on lähenenud ohtlikult äärelinnade uute korterite hinnatasemele. Otsides põhjendusi, ei saa üle ega ümber maagilisest kuupäevast, 1. maist. Võrreldes märtsi-aprilliga on kinnisvaraturul oluliselt suurenenud Lasnamäe, Õismäe ja Mustamäe korterite pakkumiste arv: tänase seisuga on Mustamäel müüa umbes 380 ja Lasnamäel 580 korterit.

Võib eeldada, et oodati euroliiduga ühinemist, et siis korter müüki panna ja selle eest paremat hinda saada. Antud juhul olid aga ootused põhjendamatud ja hinnatõusu ei tekkinud. Põhjuseks lihtne reegel ? pakkumine suurenes, nõudlus jäi samaks.

Kui vaadelda äärelinnade pakkumisi tubade arvu järgi, siis on oluliselt suurenenud kolmetoaliste korterite pakkumine, nt Lasnamäe piirkonna pakkumistest 45%. Seda seepärast, et magalapiirkondade tüüpkorterites on elanike arv seotud tubade arvuga rangemini kui mujal, nt kesklinnas. Magalapiirkonna kolmetoalistes korterites elavad üldjuhul lastega pered, tihti ka kaks põlvkonda koos. Seevastu kahetoalistes korterites elavad üksikud inimesed, väikeste lasteta paarid või äärmisel juhul ühe lapsega perekonnad.

Võime eeldada, et kolmetoalistes korterites elavates kahe lapsega peredes käivad mõlemad vanemad tööl. Kuna Eestis on peaaegu iga laenuvõimeline kodanik juba eluaseme soetamisega laenuvõimalust kasutanud, vaatavad pangad ringi uue sihtgrupi järele ? seega tunnistavad nad krediidivõimeliseks senisest väiksema, kuid soovitavalt kindla sissetulekuga elanikud. Ongi ring täis ? kel vähegi võimalust, asub oma elamistingimusi parandama. Teadagi on eelduseks senise eluaseme müük või lisapandina kasutamine.

Üldjuhul jäävad pankade vaatevälja kindla sissetulekuga noored pered, sest ka laenuperiood pikeneb. Väiksemates, ühe-kahetoalistes magalapiirkondade korterites elavad üksikud või eakamad inimesed ei mahu pankade vaatevälja. Sellega on põhjendatud selliste korterite väiksem pakkumine kinnisvaraturul.

Taas oleme intrigeeriva küsimuse juures: kuidas käituvad magalapiirkondade korterite hinnad? Mida soodsamad on ostu sooritamise võimalused, seda rohkem on ostjaid ja seda rohkem tekib tüüpkorterite pakkumisi. Kinnisvaraarendajate tegevus uute korterelamute vallas oli kuni viimase ajani koondunud valdavalt kesklinna, aga nüüd on arendajad hakanud pilke heitma enam kesklinnast väljapoole ? uusi korterelamuid ja elamugruppe kerkib nii Meriväljale, Viimsisse, Rannamõisa kui ka Rae valda. Nii et võimalusi on palju ja miks mitte vahetada oma elukeskkond uuema, turvalisema ja parema vastu.

Magalarajoonide uus laenuvõimeline klient on senisest väiksema püsiva sissetulekuga ning teeb üldjuhul valiku lõpphinnast lähtudes. Kvaliteedilt on uued korterelamud üsnagi sarnased, hinna kujundab üldjuhul asukoht. Hetkel magalapiirkonnas elav klient, kes soovib oma elamistingimusi parandada, vaatab äärelinna suunas. Senine hinnatase uutes äärelinna korterelamutes on keskmiselt 13 500?16 500 kr/ruutmeeter. Oma senise magalapiirkonna tüüpkorteri eest saab ta täna keskmiselt 9500?11 000 kr/m2.

Analüütikud arvavad, et uute korterite turgu on Tallinnas järgnevaks 10 aastaks. Kuni 2007. aastani peaks kinnisvaraturu nõudlus olema 2500?3000 korterit. Suurem huvi jääb korterite vastu, mille ostmisel kulub laenu teenindamiseks 3000?4000 krooni kuus.

Kuna valiku tegemisel otsustab lõpphind, siis mida madalamate hindadega suudetakse uusi kortereid pakkuda, seda enam tuleb praegustest magalapiirkondadest ostjaid ja samas kasvab ka pakkumiste arv.

Magalakorterite hindade tõusuks hetkel mingeid põhjendusi leida ei ole võimalik. Ka praegust hindade suhtelist stabiliseerumist võib vaadelda kui tagasilööki magalakorterite müüjatele. Ehkki prognoose teha on ohtlik, teeksin seda siiski: järgmise kahe-kolme aasta jooksul hakatakse Tallinna piirkonnas, peamiselt äärelinnades, senisest suuremal alal arendama uusi korterelamuid, mille projekteerimisel ja ehitamisel on arvestatud just praegustest magalapiirkondadest tulevate ostjate võimaluste ja ootustega.

Olen kindel, et arendamisel lähtutakse senisest enam tervikliku ja sõbraliku keskkonna põhimõttest, hinnatase on senisest konkurentsivõimelisem ning hinna ja kvaliteedi suhe selgelt kvaliteedi suunas.

Autor: Siiri Maask