Odavate eramajade hinnad kukuvad

Inimesed, kelle võimalused lubavad hetkel maja ja maa eest kokku maksta ca 1,5 miljonit krooni, on kõige suurem osa oma maja ostjaskonnast.

?Selline hinnaklass kujuneb seetõttu, et ostja saab omafinantseeringu vana elamispinna müügist, millele lisatakse jõukohane pangalaen,? räägib ERI Elamispindade Kinnisvara tegevjuht Mart Saa.

Hetkel on krediidi võtmise võimalused avarad ja intressid soodsad, mistõttu on hakanud Tallinna lähiümbruses kerkima palju uuseramurajoone, kus sellise hinnaklassiga on ka võimalik endale maa ja maja soetada ning usun, et see trend on jätkuvalt minemas tõusuteed,? räägib Saa.

Seoses kruntide väga erinevate hinnaklassidega teevad inimesed maja soetamisel järeleandmisi maja asukoha ja lähiümbruskonna osas, et oma planeeritud kuludega siiski maja valmis saada, sõnab ta. Tema sõnul on paljud krundid, kuhu arendaja on rajanud kommunikatsioonide võrgu, varasemalt olnud põllumaad, seal puudub korralik haljastus ning teed on valdavalt killustikkattega. ?See tähendab aga tulevikku lükatud lisakulusid ning eeldab ühe rajooni inimeste üksmeelsust ühiselt toimimiseks,? hoiatab Saa.

Ta märgib, et väga jõudsalt on iga Tallinnast väljuva maantee ääres arenemas analoogseid projekte ja neid tuleb aina juurde. ?Seega hakkab potentsiaalsetel klientidel tekkima laiem valikuvabadus nii Tallinnast väljuvate maanteeäärsete kruntide osas kui ka pakutavate kruntide lisaväärtuste komplekssuse osas,? sõnab Saa.

?Inimestel, kes plaanivad 5?10 aasta pärast oma soetatud maja müüma hakata, võib tekkida probleem, et selliste majade osas tekib ülepakkumine,? räägib ta.

Saa soovitab, et iga potentsiaalne maa ja maja ostja mõtleks enda jaoks läbi olulisemad nõuded, mida just tema oma maalt ja majalt ja selle asukohalt ootaks ja mida seal näha sooviks, seejärel võrdleks oma nõudmisi majale reaalsete pakkumistega ja alles siis langetaks otsuse. ?Ei ole ju oma maja see, mida iga 5?10 aasta tagant peaks vahetama.?

Saa sõnul on ta oma kogemuste najal täheldanud liialt vähest läbimõeldust, mis on paljuski põhjustatud soovist iga hinna eest elada oma majas, arvestamata kõike seda, mida maja ülalpidamine endaga kaasa toob.

ERI Kinnisvara hindamisosakonna juhi Andres Tederi sõnul ei ole vaatamata Tallinna lähiümbruse uuselamuprojektide rohkusele eramute järelturul kindat hinnataset veel tekkinud. ?Põhjuseks on siin hetkel veel rahuldamata nõudlus uuselamute järele, samuti on enamik uuselamurajoone alles ehitus- ja arenemisjärgus, mistõttu ühe või teise elamurajooni eelised ja miinused ei ole ostjatele veel selgelt eristatavad,? sõnab Teder.

Tema sõnade kohaselt on hetkel paar aastat kasutatud elamud ja uuselamud sisuliselt ühes hinnaklassis, kuna kasutatud elamud sisaldavad reeglina ka köögimööblit ja tehnikat. ?Paljud eelistavad ka paari aasta vanust maja seetõttu, et nähtavad oleksid võimalikud ehitusdefektid. Uute elamute puhul pole tihti kindlust, kas garantii alla käivate tööde tekkimisel elamu ehitanud vähetuntud firmat veel olemaski on,? osutab Teder.

Vanemate elamute turul võis 2004. a esimeses pooles täheldada üldise nõudluse vähenemist. Hindade alanemist see siiski endaga kaasa ei ole toonud, pigem on pikenenud müügiperioodid.

Nõudluse vähenemine vanemate elamute puhul on ilmselt põhjustatud eelkõige inimeste soovist vanema elamu asemel pigem elamukrunt soetada ning eramuehitus ise tellida.

Nõudlus hoonestamata kruntide järele väljakujunenud elamupiirkondades (Nõmmel, Pirital, Meriväljal ja Lillekülas) ületab tänasel päeval oluliselt pakkumist, mis on viimase aasta jooksul kaasa toonud kuni 15% hinnatõusu.

Sektori pakkumine on koondunud põhiliselt uutesse elamurajoonidesse, kus pakutakse peale elamukruntide ka erinevaid elamuid (rida- ja paariselamuid).

Väljakujunenud elamupiirkondades on pakkumine püsinud stabiilsena. Samas on iseloomulik asjaolu, et müüjad on tõstnud jooksvalt hindu ning tänasel päeval on müügil suhteliselt palju veidi ülehinnatud, kuni 10 aasta vanuseid elamuid, millele ostjat raske leida.

Kui hinnatase on nõudlusele vastav, on tehingu müügiperiood suhteliselt lühike. Hinnatõusu vanemate elamutega hoonestatud kinnistute turul viimase poole aasta jooksul toimunud ei ole.

Kui varem oli suurim nõudlus kasutatud elamute järele hinnatasemel 1,5 kuni 2,5 mln krooni, siis tänasel päeval soovitakse järjest enam kuni kümme aastat tagasi valminud elamuid, mis heas seisukorras, sisustatud ning hinnatasemel, mis jääb vahemikku 2,5 kuni 3,5 mln krooni.

Heas asukohas, väljakujunenud piirkonnas asuvate hoonestamata elamukruntide hindadel on nõudluse survel selge tõusupotentsiaal.

Vanemate elamute hindade tõusule seab selged piirid järjest lisanduvate uute ja odavama hinnaklassiga elamuarendusprojektide lisandumine.