Ekspertiis aitab ostjal leida elamu nõrgad kohad

Nii kinnisvarahindaja kui ka ehitusekspert annavad hinnangu hoone seisukorrale ja maksumusele. Kinnisvarahindaja tegeleb objekti majandusliku, ehitusekspert tehnilise analüüsiga.

?Kinnisvara hindamise akt annab eelkõige hinnangu sellele, kas hoone hind vastab sarnaste objektide turuhinnale samas piirkonnas,? ütles ERI Kinnisvara hindamiskomisjoni juht, atesteeritud kinnisvaramaakler Andres Teder. ?Ostjal tasub hinnangu olemasolul sellega tutvuda, kuna akt sisaldab objekti kohta mitmesuguseid andmeid, toob välja hoone miinuseid ja plusse ning võimalikke sellega seonduvaid probleeme tulevase omaniku jaoks, näiteks kui omandi dokumentatsioon pole juriidiliselt korrektne või elamu projektlahendus on vilets.?

Hindamisaktis sisalduvas turuanalüüsis on esitatud ka prognoosid objekti turuväärtuse võimalike muutuste kohta tulevikus.

?Maja koduks ostes ei tasu lasta end heidutada ka turuväärtuse seisukohalt konservatiivsemast hinnangust, kui ruumide lahendus tundub sobiv ja maja muidu väga meeldib. Pigem tasub lähtuda kasutusväärtusest ehk elamispinna vastavusest ostja vajadustele, soovidele ja nõudmistele,? soovitab Teder.

?Kindlasti tasub aga tutvuda piirkonna üldplaneeringuga. Maja ja selle lähiümbrust on omanikul võimalik muuta, aga keskkonda mitte. Paljud on kõrvetada saanud, ostes ilusa maja, mille kõrvale järgmisel aastal ehitatakse näiteks suur kortermaja,? nendib Teder.

Muu hulgas annab hindamisakt teavet piirkonna sotsiaalse keskkonna kohta. Hindaja uurib piirkonna praegust ja tulevast hoonestust, müra- ja õhusaastetaset ning kas tegu on korralike naabritega.

Ümbritsev haljastus ja infrastruktuur ? kauplused, lasteaiad, bussiliinid jne ? või nende puudumine annab omad plussid ja miinused.

Hindamisakti võib tellida ka maja ostja. Hindamine on ostja jaoks otstarbekas, kui kaheldakse kinnisvara müügihinna vastavuses turuväärtusele ja hindamine on vajalik pangast eluasemelaenu taotlemisel.

Kinnisvara hindamise akti koostab atesteeritud hindaja, kes kaitseb hindamisakti kinnisvarafirma hindamiskomitees. Eksperthinnangu eest küsitav tasu sõltub peamiselt hindamisobjektist ja selle väärtusest. Eramute puhul on see ligikaudu 1500?2000 kr.

Kuu jooksul 20?30 ekspertiisi läbi viiva Ehitusekspertiisibüroo OÜ juhataja Teet Sepaste sõnul tuleks enne hoone ostu pöörduda ka ehitusinseneri-eksperdi poole, et halvad üllatused ei tabaks vastset omanikku juba seal elades.

?Millegipärast kipub ikkagi nii olema, et üha vähem inimesi üritab ise autot parandada, hambaid ei ravi omal käel keegi, kuid ehituse alal arvavad kõik end asjatundjad olevat,? arvustab Teet Sepaste inimeste liigset eneseusku.

Ehitusekspert annab hoonele hinnangu, arvestades selle rajamisel tehtud kulutusi, tehnilist seisukorda, renoveerimisvajadust, paneb paika tööde tehniliselt ja majanduslikult põhjendatud järjekorra ning ligikaudse maksumuse.

Soetada ja korrastada on mõtet eelkõige hoonet, mille põhilised kandetarindid on korras, muude elementide renoveerimine ei ole nii kallis ja töömahukas. ?Kinnisvara hinda mõjutab rohkem turu nõudlus kui hoone tegelik tehniline seisund, kuid tehniline ülevaatus aitab saada ülevaadet tulevastest kulutustest, mida tuleks ostu korral arvesse võtta ning planeerida remonttöid,? ütles Sepaste.

?Ehituslike puuduste ilmnemisel on enamasti võimalik ka hinna üle läbi rääkida. Ekspert võib avastada väga mitmesuguseid probleeme. Uute ehitiste puhul on sageli küsimus kasutatud materjalide erinevas käitumises, vead on sageli esteetilist laadi ning neid saab lihtsamalt parandada. Ent vanemate või poolikute ehitiste juures võib ette tulla ka väga ulatusliku mahuga vigu, mis muudavad hoone soetamise majandusliku põhjendatuse ostja jaoks küsitavaks, ? ütles Sepaste.

Kindlasti on enne ostu ekspertiisi vaja juhul, kui hoonele peale vaadates miski selle juures häirib. ?Esimesteks ohumärkideks on igasugused praod, deformatsioonid ja mittetöötavad elemendid, näiteks kui uksed ei käi. Samuti mitmesugused niiskuskahjustused,? loetleb Sepaste.

Uurida tasub ka hooneid, mis tunduvad nii seest kui väljast korras. ?Ehitise näivalt hea seisukord pole lõppkokkuvõttes mingi garantii selle ehituslikule seisukorrale. Öeldakse, et ilu on vaid pealispinnal, kuid inetus ulatub sügavale. See kehtib ka ehitiste puhul. Ekspert hindab viimistluskvaliteedi juures detaile, mida tihtipeale ei osata tähelegi panna.

Ekspertiisi hind on võrreldes maja ja remonttööde hinnaga väike,? ütleb Sepaste. Tehniline ülevaatus viiakse läbi visuaalselt, tuginedes olemasolevale dokumentatsioonile ja joonistele, aga ka hoone omaniku või valdajate ütlustele.

Ekspertiise võivad teha vastavat litsentsi omavad füüsilised isikud või ettevõtted, mille põhimääruses on see tegevus kirjas. ?Kindlasti tuleb eelistada erapooletut eksperti, kes pole seotud hoone müügiga ega saa seal hiljem teostatavatest töödest muul moel kasu,? soovitab Sepaste.

?Enne ekspertiisi tellimist tuleb läbi mõelda, mida tahetakse sellega teada saada. Ekspert osutab teenust, mida talt tellitakse, niisuguses mahus, nagu on tellija ülesande püstitas. Tõsiste defektide põhjuste selgitamiseks võib olla vajalik põhjalikum ekspertiis koos konstruktsioonide avamisega,? paneb Sepaste tellijatele südamele. Eksperthinnangu tasu sõltub eksperdi tehtud töö ajalisest pikkusest ja võib erinevatel objektidel olla ligikaudu 500 kuni 5000 krooni.

Majaost peaks algama hoone seisundi kontrollist. ?Esimene asi on visuaalne kontroll,? nendib Tallinna Tehnikaülikooli professor Karl Õiger. ?Suuremad niiskuskahjustused, märjad piirkonnad, mädanikkahjustused, samuti praod ja deformatsioonid on enamasti näha, kui teadlikult uurida. Kohad, mis visuaalse vaatluse tulemusena kahtlased tunduvad, vaatab üle juba asjatundja, kes vajadusel otsib lisaabi.? Mõistagi on tähtis kontrollida ka kõikide süsteemide töökorras olekut: ?Kui on ahi, siis tuleb kütta, olgu ka suvi; elektrijuhtmete isolatsiooni saab vaadata harukarbist; torustike puhul tasub vesi jooksma panna ja kontrollida, kas see ikka jookseb kanalisatsioonikaevu,? õpetab Õiger. ?Ka tänapäevane tehnika annab palju võimalusi ohtlike kohtade avastamiseks: röntgen-keemia- või tugevuslaboreid võikski võrrelda inimese uurimiseks kasutatavate laboritega, kus tehnika aitab leida nõrgad kohad.?

Enne renoveerimise alustamist on oluline teha materjali- ja konstruktsiooniuuringuid. Suuremale remondile peab kindlasti eelnema põhjalik uuring. Ainult see aitab vältida asjatuid kulutusi.

Autor: Eva Tammelo