Väiksemad firmad eelistavad äripinda rentimise asemel osta

City 24 andmebaasis oli eelmisel nädalal 143 äripinna müügipakkumist. ERI Kinnisvara hindaja Andres Teder kinnitab, et büroopinna müügiturg on just viimaste aastate jooksul elavnenud.

?Kui varem ehitati või renoveeriti äripindu just üürimiseks, siis käesoleval ajal on ostu-müügi osakaal tehingutes äripindadega oluliselt kasvanud,? räägib ta.

Mitmete uute, ainult müügiks mõeldud büroohoonete (nt Sadama tn 25a, Ahtri 6a) suhteliselt hea müügiedu kinnitab nõudluse olemasolu büroopindade ostuks, sõnab ta.

Tederi sõnutsi on tüüpiline büroopindade ostja edukas ja ennast õigustanud ettevõte, millel puudub ambitsioon laieneda, nagu näiteks notarid ja advokaadid. ?Büroopinna ostus nähakse investeeringut, mis võimaldab säästa üürimaksete arvel ja teenida tulu vara väärtuse kasvult.?

Matusebüroo Forsius Holding OÜ ostis hiljaaegu omale Tallinna Kreutzwaldi tn 4 kontoriruumid.

Ettevõtte juht Ülle Kink sõnab ostuotsust põhjendades: ?Kuna matuseäri näol on tegemist ettevõtlusega, mis reeglina on pikaajaline, isegi põlvest põlve edasi antav, siis tuleb selles kontekstis ka vaadata, kus ja millistel tingimustel ruume rentida või siis endale soetada. Seega tuleb asja vaadata perspektiivis.?

Kingi sõnul ootasid nad enne 3,5 aastat, enne kui ostuotsuse tegid. ?Seda toetas ka asjaolu, et matusebüroo asukoha muutus, öeldakse, on matusebüroo surm.

Mida varem leitakse püsiv asukoht, seda parem, sest see äri paraneb vaid aastatega, st tuntusega. Mida kauem oled olnud turul ja kõigile juba tuttavas kohas nähtaval, seda parem,? räägib Kink.

Kinki sõnul leiti uus pind 100 meetri kaugusel vanast rendipinnast, mistõttu ta usub, et asukoha muutus neid negatiivselt ei mõjuta. ?Nüüd võime siin rahulikult toimetada kas või 200 aastat või enam. Samas on meil võimalus eksponeerida matusetooteid (urnid, kirstud jm) enam kui ühelgi teisel matusebürool terves Eestis,? avab Kink pinna ostmisega kaasnenud positiivseid külgi.

Teine ostupõhjus oli ettevõtte juhi sõnutsi ka rendipinna väiksus ja kõrge rendihind. ?Nüüd on meil kaks ja pool korda rohkem pinda (300 m²) ja maksame laenu vähem kui enne renti.?

Arco Vara äripindade maakler Vivika Simmo kinnitab samuti, et tänu soodsale turusituatsioonile ning pankade vastutulelikele tingimustele on viimase aastaga märgatavalt suurenenud huvi osta endale püsiv ning efektiivse kasutusega büroo.

?Kohalikud ettevõtted on aru saanud, et bürooruume on soodsam omada kui rentida. Olles oma ruumides peremees, jäävad ära nii ootamatu üürihinna tõus kui ka läbipaistmatu teenuse ning haldamise kvaliteet,? selgitab ta.

Simmo sõnutsi on paljude büroohoonete omanikud seisukohal, et nemad pole rentniku jaoks koostööpartnerid ega klienditeenindajad, vaid säilitavad peremeheliku positsiooni. ?Sellise suhtumise tõttu eelistavad potentsiaalsed kliendid vältida keerulist ning tihti ka liigselt kammitsevat üürisuhet ning kontorit omada,? räägib Simmo.

Tema sõnul domineerivad büroopindade müügiturul suured pinnad (s.o umbes 500 m² ja enam), mistõttu kasutavad paljud bürood allrentnikke.

Simmo hinnangul otsitakse üha enam väiksemaid ruume, 30 kuni 100 m², mille pakkumine on turul peaaegu olematu või on need bürood põhjendamatult ülehinnatud.

?Hansapanga äripanganduse kogemus näitab, et büroopindade ostmine enda firmale laenu abil on hoogustunud küll, see suund algas aga juba aasta kuni poolteist tagasi,? räägib Hansapanga meediasuhete juht Kristiina Tamberg.

Tema sõnul hakkas sel ajal oluliselt tunda andma laenuintresside langus ning sarnaselt eraisikute laenuturul toimuvaga muutus ka ettevõtete jaoks järjest mõttekamaks endale pind osta, mitte seda rentida.

Tamberg kinnitab, et laenutingimused büroopinna ostmisel on tavapärased äriklientide laenudele kehtivad tingimused ning oluline on vajaliku laenusumma suurus ja see, kuidas ettevõte suudab oma äritegevusest laenumakseid tasuda.

Turul on olukord, kus keskmised ja väikeettevõtted sageli soovivad üürimise asemel omale pinna osta. Loogika ikka sama, mis elamispindadegi puhul, et teatud juhtudel on võrdsete igakuiste maksete puhul mõttekam osta. Äripinna ostmine on seega kui pikaajaline investeering.

Miks aga kõik vähegi stabiilsust ja püsimisvõimet välja näidanud ettevõtted juba isiklikul pinnal ei tegutse? Vastavaid müügipakkumisi ei ole turul piisavalt. Samas on hea kvaliteedi ja vastuvõetava hinnaga üüripindu märksa kergem leida.

Teine põhjus on, et arendajad on enam huvitatud just üüripindade pakkumisest, see on nende jaoks kasumlikum kui müügipindade väljaarendus.

Oma rolli mängib ka asjaolu, et ettevõtted on pidevas arengus ja kasvamises ? aasta pärast võib ostetud pind suurenevale ettevõttele liiga väikeseks osutuda ja üüripinna vahetus nõuab vähem ressursse.

Loomulikult oleks võimalik ostes kohe potentsiaalse kasvuga arvestada ja pinda n-ö reservi soetada, mida saaks omakorda välja üürida. Kuid kõik ettevõtted ei soovi oma põhitegevusala kõrval üüripindade haldamisega tegeleda.

Üürimist eelistavad ostmisele ka näiteks välisettevõtted, kelle jaoks kohaliku turu maht on väike ja piirkonna risk suur.

Üüripinnal tegutsemise korral on tegevuse lõpetamine ja kohalikult turult väljumine lihtsam.

Büroopinna ostjad on valdavalt stabiilse äritegevusega ettevõtted, kelle koosseisuline meeskond ei muutu aastate jooksul märkimisväärselt. Kasvava ettevõtte puhul võib soetatud pinna väiksus hakata takistama ettevõtte arengut ning anda hea investeeringu asemel hoopis negatiivseid tagajärgi. Büroopinna ostmine sobib seetõttu eelkõige arstidele, juristidele, notaritele, väiketeenindustele ning teistele stabiilse klientuuriga firmadele.

Võrreldes müüdavate büroopindade hindu üürihindadega, kujuneb investeeringu tootluseks enamasti 9?11%, aastates väljendatuna keskmiselt 10 aastat. Loomulikult lisandub sellele kinnisvara hinna tõus, mis büroopindade puhul ei ületa siiski keskmist aastast inflatsioonimäära. Lisaväärtusena tuleb kindlasti arvestada ka kliendivõrku, kes on harjunud konkreetset toodet konkreetsest kohast saama. Eelkõige kehtib see kaubandus- ja teeninduspindade kohta, kus lojaalne klientuur on oluline osa kinnisvara väärtusest, mille saab kinnisvara omanik rahas sisse kasseerida.

Pankade krediidivõimalusi kasutades on igati reaalne maksta igakuist kontorilaenu samas suurusjärgus üüriga, mistõttu peaksid selgete tulevikuplaanidega ettevõtted seda kindlasti kaaluma. Kasvavad ettevõtted, kes eelistavad üüripinnale isiklikku kontorit, on kasutanud ka võimalust soetada tänastest vajadustest suuremaid pindasid ning üle jäänud ruutmeetrid ajutiselt välja üürinud. Selliste lahendustega kaasnevad kindlasti lisakulud (vaheseinad, turvaseadmed jne) ning arvestada tuleb ka riski, et pind jääb tühjaks.