Heausksuse kaitset ei saa kasutada pahauskselt toimides

Teatavasti saab isik, kes on omandanud kinnisasja mitteomanikult, tugineda sellele, et ta omandas asja heas usus.

Seadusandja on käibekindluse tagamiseks eelistanud heauskse omandaja õigusi isiku huvidele, kes on näiteks kinnistust ilma jäänud võltsitud dokumentide kasutamise ja teostava isiku tegematajätmiste tõttu. Heausksusele üritati mängida ka palju kõneainet pakkunud ja kogu õigussüsteemi raputanud Tiesenhauseni kaasuses. Tänase seisuga saab tõdeda, et heausksest omandamisest ei olnud pahausksuse tõttu abi ning teo toimepanijate (äri)plaan ebaõnnestus.

Lisaks sellele, et pahausksus tõmbab heausksele omandamisele kriipsu peale, võiks meelde jätta, et kõnealused sätted kohalduvad vaid piiratud juhtudel. Vastupidiselt laialt levinud arusaamale ei ole heauskse omandamise regulatsiooni puhul tegemist n-ö universaalse rohuga kõikide kinnisvara omandamisel tekkinud hädade vastu.

Heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes tehingulisel alusel omandanud asja mitteomanikult. Riigikohus on märkinud, et heauskse omandamise võimalus kaitseb tsiviilkäibe stabiilsust ning heauskse omandamise eesmärk on kaitsta ausat majanduskäivet.

Siinkohal juhin tähelepanu asjaolule, et heauskse omandamise regulatsioon pakub kaitset tehingu alusel toimunud omandamise korral. Riigikohtu praktika kohaselt ei saa heauskse omandamise müüri taha pugeda omandamisel omandireformi käigus avaliku võimu akti alusel. Nii ei ole heauskse omandamise sätted rakendatavad näiteks olukorras, kus kohalik omavalitsus on omandireformi käigus tagantjärele tühistanud vara tagastamise korralduse. Sellisel juhul heauskse omandamise küsimust ei teki, sest omandamine ei toimunud tehingu alusel.

Ka tehingu alusel omandamisel ei saa alati heauskse omandamise sätetele tugineda. Riigikohus on märkinud, et heauskse omandamise eesmärgiga oleks vastuolus, kui see kaitseks absoluutselt kõiki tehingulisel alusel kinnisasjaõiguste omandamise juhtumeid.

Nüüdseks on riigikohus selgelt välja öelnud, et esimese ja teise ringi pärijad ei saa tasuta tehingu järgi kinnisasja heauskselt omandada. Seega näiteks olukorras, kus isa kingib pojale kinnistu, mille isa oli eelmiselt omanikult välja petnud, ei saa poeg tugineda heausksele omandamisele. Seda ka juhul, kui poeg oli ka tegelikult heauskne ja tõepoolest ei teadnud isa eelnevatest tehingutest. Riigikohtu uudne ja teedrajav seisukoht aitab loodetavasti tulevikus kui mitte ära hoida, siis piirata Tiesenhauseni kaasusega sarnaseid kuritarvitusi.

Autor: Paavo Koch