Büroo rentnikul on kerge enne tähtaega üüripinnalt lahkuda

Uus Maa Kinnisvara analüütik Ain Kivisaar sõnas Äripäeva kinnisvaraseminaril, et büroopindade omanike ootused on muutunud, misõttu büroohoonete tootlused on langenud alla 9 protsendi. Tema sõnutsi on tekkinud probleemiks, et üürilepingud pole korralikult tagatud, mis tähendab, et need on on liiga lühikese tähtajaga ning üürnikul on neid lihtne lõpetada teatades vaid paar kuud ette.

Tänavu valminud City Plaza, mille arendaja on Estconde-E 23korruselises büroohoones on ligi 7000 ruutmeetrisest üüripinnast tühi veel vaid 84 ruutmeetrit.

Estconde-E müügidirektor Peeter Soovik sõnab teemat kommenteerides, et uue võlaõigusseaduse alusel ei ole võimalik üürilepingut lõpetada enne kui tähtaja saabudes, kui ei ole lepingus muidugi teistmoodi kokku lepitud.

"Meie lepingud on ülesehitatud üldjuhul skeemile 5 + 5 + 5 + jne aastat. Estconde strateegia ei näe ette suvaliste ja nõrkade üürnikega üürilepingute sõlmimist," räägib ta. Estconde-E on suhteliselt paindlikud sõlmimaks lepinguid tugevate ja pikaajaliste klientidega. "Sellega tagame stabiilse rahavoo ja üüripinda ei pea iga natukese aja tagant ringi ehitama, mis on tihti üsna kulukas ja tehniliselt probleemne," ütleb Soovik.

Kinnisvaraeksperdi asedirektor Aivar Tomson sõnas, et büroopindade vakantsus on jõudnud 3-5 protsendini.

Uus Maa Kinnisvara büroopindade maakleri Laur Kivistiku sõnul on büroopindade hinnad ca 180-200 eek/m2 + käibemaks + kommunaalkulud. Ta arvab, et hinnad praegu pigem tõusevad kui langevad. "Hoitakse pigem tühjana, kui antakse odavamalt välja," sõnab ta. Uutesse büroohoonetesse rentnike leidmisse suhtub Kivistik optimistlikult: "Uutest valmivatest hoonetest on Pärnu mnt 102c juba üle 50 % lepingutega kaetud ja arvame et kui hoone valmib, on vakantsus väga väike," sõnab Kivistik.

1Parntner Kinnisvara juhataja Martin Vahteri sõnul sõlmitakse üürilepingud ca 5aastase tähtajaga. Üürilepingu lõpetamistingimusi on erinevaid. Reeglina hoiavad äripindade omanikud paarikuulist üürisumma deposiiti maandamaks üürnikupoolseid makseprobleemide riske, räägib ta.

"Kindlasti omab äripinna omaniku jaoks olulist tähtsust üürniku taust. Sageli on hooneomanikud nõus tegema omapoolseid ümberehitusi vastavalt konkreetsele üürniku soovidele. Sarnased üürnikud on näiteks tuntud audiitorbürood, kelle büroopinna vajadused on reeglina üle 1000 m2,? sõnab ta.

Vahtri arvates on sarnased üürnikud reeglina pikaajalised. Sarnase üürniku leidmise periood on küllalt pikaajaline ning võib ulatuda kuni aastani. ?Samas tasub ootamine ka ennast pikaajaliselt ära, sest tuntud ja kindla taustaga rentnikuga on äripinna omanikul vähem probleeme," räägib Vahter.

Tema andmetel moodustavad eraldi sihtrühma üürnikud kelle erivajaduste jaoks ehitatakse eraldi hoone või suurem hooneosa. Reeglina on sellised üürilepingud pikaajalised nt 10 aastat ja tagatud emaettevõtte käendusega või pangagarantiiga.

"Selliste üürilepingute lõpetamine üürniku poolt on reeglina väga keeruline ja kulukas," sõnab ta.

Üldjuhul fikseeritakse bürooruumide lepingu lõpetamise etteteatamise ajaks mõlemale poolele kolm kuud kuni pool aastat, samas lubab sageli üürile andja endale lühemat etteteatamise tähtaega. Eelkõige on see märgatav väiksemate pindade osas ning valdavalt vanemates hoonetes.

Kindlasti ei soovitaks üürilepinguid sõlmida liiga lühikeseks ajaks (alla 2 aasta) ning samuti pole mõistlik teha tähtajatuid leppeid.

Üürile andja jaoks on oluline pikemaajalisem leping ning seega ollakse tõepoolest valmis ka pigem veidi ootama, et saada pinnale pikemaajalisem üürnik.

Uute hoonetes ning suuremate pindade puhul on üldjuhul eelduseks mitte lühem kui viieaastane leping. Kui klient soovib varem lepingu lõpetada, kaasnevad sellega ka tõsisemad sanktsioonid: kas siis garantiisummadest ilmajäämine ja/või osaline siseviimistluskulude kompenseerimine, kohustus pärast ruumidest väljakolimist mingi aja jooksul üüri edasi maksta jms.

Loomulikult on kõik need sätted ka üürilepingusse sisse viidud. Lepingu lõpetamisest etteteatamiseks antakse suuremate ruumide puhul minimaalseks perioodiks pool aastat kuni aasta.

Praegusel ajal sõlmitakse büroopindade üürilepingud valdavalt 1 kuni 5 aastasteks tähtaegadeks. Üle 5 aastaste tähtaegadega lepinguid võib juba nimetada pikaajalisteks üürilepinguteks.

Valdavalt sõlmitakse üürilepingud küll tähtajalistena, kuid siiski jäetakse lisaks üürilepingu seadusest tulenevatele erakorralise ülesütlemise tingimustele mõlemale lepingu poolele või ka ainult ühele pooltest õigus leping põhjendusteta erakorraliselt üles öelda suvalisel ajal teatades sellest teisele poolele ette näiteks 1 kuni 6 kuud. Väiksemate tavaliste büroopindade puhul ei nähta sellise erakorralise lepingu ülesütlemise puhuks ette ka ülesütlevale poolele mingit rahalist sanktsiooni.

Kui on tegemist suuremate pindadega ja/või suuremahuliste investeeringutega ühe või mõlema lepingupoole poolt ruumide sihipäraseks kasutamiseks ettevalmistamisel, siis lepitakse tavaliselt kokku ka kompensatsioonide suurus ja nende kujunemise kord erakorralise üürilepingu ülesütlemise puhuks.

Pole küll statistikat teinud, kuid paistab, et väiksemate büroopindade puhul on tavaline see, et valdav osa üürilepinguid lõpetataksegi erinevatel põhjustel ennetähtaegselt. Keskmised ja suured üürnikud on aga üsnagi paiksed ning ilma olulise põhjuseta välja ei koli. Minu senine praktika näitab, et initsiatiiv sellise erakorralise ülesütlemise võimaluse fikseerimiseks üürilepingus on üürnike poolel. Üürileandjad eelistavad valdavalt pikaajalist üürnikku, kes suvalisel ajal majast lahkuda ei soovi.

Siinkohal tuleb igal üürilendjal endal teha vastavalt oma võimalustele valikud, millise poliitikaga ta üüriturul kaasa lööb ning milliste üürnikega ja millistel tingimustel üürilepingud sõlmib. Loomulikult on soovitav kasutada spetsialistide nõu ja abi, seda nii üürileandjatel kui ka üüripinna otsijatel.